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In questa guida sono raccolte dalla A alla Z le questioni più ricorrenti che si verificano nella vita condominiale, con oltre 230 quesiti e soluzioni in cui il lettore e la lettrice potranno facilmente ritrovare un loro problema di vita vissuta e la relativa risoluzione più efficace.
Accanto ai consigli giuridici, attraverso l’esperienza come avvocato e giornalista degli Autori sono raccolte idee e suggestioni emerse negli anni, esempi di cronaca, curiosità e domande. Il tutto accompagnato da una chiara indicazione delle norme di riferimento e, quando utile, della sentenza che possa avere più rilievo. L’intento degli Autori è che tutte queste informazioni, tasselli di vita vissuta, possano essere una guida e un’ispirazione a chi, nella quotidianità, deve affrontare le complessità della convivenza condominiale.
Libro di carta di 302 pagine
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico.
Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Lisa Ciardi
Giornalista professionista, lavora attualmente per il quotidiano La Nazione. Cofondatrice dell’agenzia giornalistica “Etaoin media & comunicazione”, è autrice e curatrice di saggi, ricerche storiche e di una raccolta di fiabe. È cofondatrice e direttrice responsabile della rivista Edera, un progetto giovanile che abbina il lavoro giornalistico all’organizzazione di iniziative di carattere sociale e culturale. È opinionista su Firenze Tv, Toscana Tv e Lady Radio.
Premessa, di Luca Santarelli
Premessa, di Lisa Ciardi
A Affitti brevi
Ammanco di cassa
Amministratore
Animali
Antenna
Ascensore
Assemblea condominiale
B Bacheca
Balconi
Bambini
Beni comuni
Bilanci
C Caldaia
Citofono
Comproprietà
Consiglio di condominio
Conto corrente
Convocazione assembleare
D Dati catastali e anagrafica condominiale
Decoro architettonico
Delibere condominiali
Dissenso alle liti
Distanza alberi e siepi
E Educazione civica condominiale
Elettrodomestici
Estratto conto
F Fioriere
Fotovoltaico
Frazionamento
G Garage
Giardini
Grezzo
Grondaie
I Impalcature e intromissione (furti)
Impianto centralizzato
Infiltrazioni
Innovazioni
L Lastrico solare
Lavori
Liti condominiali
Locazione
Lucernari
M Maggioranza
Mediazione
Morosità
Motori aria condizionata
N Nuda proprietà
Nullità delle delibere
O Obbligazioni reali
Odori
Oneri condominiali
Opere interne
Ordine del giorno
P Pannelli solari
Passaggio di consegne
Posti auto
Presidente
Pulizia scale
Q Quorum
R Registri
Regolamento condominiale
Riscaldamento
Rumori
S Sanzione per violazione del regolamento
Scissione dei condominii
Segretario
Solidarietà condominiale
Sottotetto
Stalking condominiale
T Tabelle millesimali
Tende da sole
Terrazza a tasca
U Usucapione bene comune
Usufrutto e abitazione
V Vendita
Videosorveglianza
Vizi occulti
Z Zanzariere
Zerbino
Il Software consente di inserire i dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, sostenute nell'anno precedente e il contestuale invio all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo.
Attenzione: i dati relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni condominiali, effettuati nel 2023, possono essere inviati fino al 4 aprile 2024.
A partire dall’anno d’imposta 2016, gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento, che ricevono fatture relative a spese per interventi di ristrutturazione su parti comuni di edifici residenziali, sono tenuti a comunicare i dati contenuti nelle stesse all’Agenzia delle entrate in via telematica, entro 16 marzo (in precedenza era fissato al 28 febbraio).
La comunicazione deve contenere:
Gli amministratori di condominio con riferimento a spese per il recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuate sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo di parti comuni dell’immobile ad oggetto di ristrutturazione, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ad esse.
La comunicazione deve essere inviata esclusivamente per via telematica, utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate.
Gli invii possono essere ordinari, sostitutivi o di annullamento.
Invio ordinario: è la comunicazione con cui si inviano i dati richiesti. È possibile inviare più comunicazioni ordinarie per lo stesso periodo di riferimento. I dati inviati in ogni comunicazione ordinaria successiva alla prima sono considerati in aggiunta a quelli precedentemente comunicati.
Invio sostitutivo: è la comunicazione con la quale si opera la completa sostituzione di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente inviata e acquisita con esito positivo dal sistema telematico.
Annullamento: è la comunicazione con cui si richiede l’annullamento di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente trasmessa e acquisita con esito positivo dal sistema telematico. L’annullamento di una comunicazione sostitutiva determina la cancellazione di tutti i dati contenuti nella sostitutiva, senza ripristinare quelli della comunicazione sostituita.
Subito dopo l’acquisto riceverete un'email con tutte le istruzioni per scaricare il file setup.exe e i codici di attivazione del programma.
I dati oggetto di comunicazione possono essere importati da un file di Excel con il pulsante Importa da Excel (clicca qui per scaricare le istruzioni per l'importazione), oppure inseriti manualmente da input.
N.B. L'importazione delle spese da file Excel è possibile tramite tracciato predisposto GBsoftware, all'interno del software troverete un pulsante per scaricare il TRACCIATO di esempio in formato excel (clicca qui per scaricare il tracciato).
Se sei già in possesso di altri Software Integrato GB o Contabilità GB cliccando sul pulsante Importa vengono ripresi in automatico i dati dalle registrazioni contabili. Così facendo l'utente vede infatti il riepilogo di tutte le fatture di spesa selezionabili.
Gli archivi contenenti le comunicazioni da trasmettere tramite il servizio telematico dovranno avere dimensioni non superiori ai 3 MegaByte.
Avvenuto l’invio è possibile controllare l’esito direttamente dai simboli che appariranno nella procedura e tramite la ricevuta disponibile in pdf. Nel caso in cui ci siano degli errori, l’applicazione permette di visualizzare le sole righe che hanno generato l’errore, per poi ritrasmetterle una volta corrette.
Il software può essere acquistato singolarmente e si integra perfettamente con tutti gli altri software GB.
Prima di far partire l'installazione, assicurarsi che il Pc in uso abbia i requisiti minimi necessari per il funzionamento della piattaforma.
Requisiti Minimi Server
Requisiti Minimi Client
Il Software è monoutenza installabile su un solo computer.
Ti ricordiamo che si integra perfettamente con tutti gli altri Software GB, infatti sfruttando l'integrazione con le registrazioni contabili, consentirà ai possessori di "Software GB INTEGRATO Commercialisti" e GB Contabilità per Aziende e Professionisti e GB Contabilità per Commercialisti di svolgere il nuovo adempimento completamente in autonomia.
Il Software consente di inserire i dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, sostenute nell'anno precedente e il contestuale invio all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo.
A partire dall’anno d’imposta 2016, gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento, che ricevono fatture relative a spese per interventi di ristrutturazione su parti comuni di edifici residenziali, sono tenuti a comunicare i dati contenuti nelle stesse all’Agenzia delle entrate in via telematica, entro il 16 marzo di ciascun anno (in precedenza era il 28 febbraio).
La comunicazione deve contenere:
Gli amministratori di condominio con riferimento a spese per il recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuate sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo di parti comuni dell’immobile ad oggetto di ristrutturazione, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ad esse.
La comunicazione deve essere inviata entro il 16 marzo di ciascun anno esclusivamente per via telematica, utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate.
Gli invii possono essere ordinari, sostitutivi o di annullamento.
Invio ordinario: è la comunicazione con cui si inviano i dati richiesti. È possibile inviare più comunicazioni ordinarie per lo stesso periodo di riferimento. I dati inviati in ogni comunicazione ordinaria successiva alla prima sono considerati in aggiunta a quelli precedentemente comunicati.
Invio sostitutivo: è la comunicazione con la quale si opera la completa sostituzione di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente inviata e acquisita con esito positivo dal sistema telematico.
Annullamento: è la comunicazione con cui si richiede l’annullamento di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente trasmessa e acquisita con esito positivo dal sistema telematico. L’annullamento di una comunicazione sostitutiva determina la cancellazione di tutti i dati contenuti nella sostitutiva, senza ripristinare quelli della comunicazione sostituita.
Subito dopo l’acquisto riceverete un'email con tutte le istruzioni per scaricare il file setup.exe e i codici di attivazione del programma.
I dati oggetto di comunicazione possono essere importati da un file di Excel con il pulsante Importa da Excel (clicca qui per scaricare le istruzioni per l'importazione), oppure inseriti manualmente da input.
N.B. L'importazione delle spese da file Excel è possibile tramite tracciato predisposto GBsoftware, all'interno del software troverete un pulsante per scaricare il TRACCIATO di esempio in formato excel (clicca qui per scaricare il tracciato).
Se sei già in possesso di altri Software Integrato GB o Contabilità GB cliccando sul pulsante Importa vengono ripresi in automatico i dati dalle registrazioni contabili. Così facendo l'utente vede infatti il riepilogo di tutte le fatture di spesa selezionabili.
Gli archivi contenenti le comunicazioni da trasmettere tramite il servizio telematico dovranno avere dimensioni non superiori ai 3 MegaByte.
Avvenuto l’invio è possibile controllare l’esito direttamente dai simboli che appariranno nella procedura e tramite la ricevuta disponibile in pdf. Nel caso in cui ci siano degli errori, l’applicazione permette di visualizzare le sole righe che hanno generato l’errore, per poi ritrasmetterle una volta corrette.
Il software può essere acquistato singolarmente e si integra perfettamente con tutti gli altri software GB.
Prima di far partire l'installazione, assicurarsi che il Pc in uso abbia i requisiti minimi necessari per il funzionamento della piattaforma.
Requisiti Minimi Server
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Ti ricordiamo che si integra perfettamente con tutti gli altri Software GB, infatti sfruttando l'integrazione con le registrazioni contabili, consentirà ai possessori di "Software GB INTEGRATO Commercialisti" e GB Contabilità per Aziende e Professionisti e GB Contabilità per Commercialisti di svolgere il nuovo adempimento completamente in autonomia.
Il Software consente di inserire i dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, sostenute nell'anno precedente e il contestuale invio all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo.
A partire dall’anno d’imposta 2016, gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento, che ricevono fatture relative a spese per interventi di ristrutturazione su parti comuni di edifici residenziali, sono tenuti a comunicare i dati contenuti nelle stesse all’Agenzia delle entrate in via telematica, entro il 16 marzo di ciascun anno.
La comunicazione deve contenere:
Gli amministratori di condominio con riferimento a spese per il recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuate sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo di parti comuni dell’immobile ad oggetto di ristrutturazione, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ad esse.
La comunicazione deve essere inviata entro il 16 marzo di ciascun anno esclusivamente per via telematica, utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate.
Gli invii possono essere ordinari, sostitutivi o di annullamento.
Invio ordinario: è la comunicazione con cui si inviano i dati richiesti. È possibile inviare più comunicazioni ordinarie per lo stesso periodo di riferimento. I dati inviati in ogni comunicazione ordinaria successiva alla prima sono considerati in aggiunta a quelli precedentemente comunicati.
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Annullamento: è la comunicazione con cui si richiede l’annullamento di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente trasmessa e acquisita con esito positivo dal sistema telematico. L’annullamento di una comunicazione sostitutiva determina la cancellazione di tutti i dati contenuti nella sostitutiva, senza ripristinare quelli della comunicazione sostituita.
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Il Software consente di inserire i dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, sostenute nell'anno precedente e il contestuale invio all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo.
Attenzione: i dati relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni condominiali, effettuati nel 2023, possono essere inviati fino al 4 aprile 2024.
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La comunicazione deve contenere:
Gli amministratori di condominio con riferimento a spese per il recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuate sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo di parti comuni dell’immobile ad oggetto di ristrutturazione, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ad esse.
La comunicazione deve essere inviata entro il 16 marzo di ciascun anno esclusivamente per via telematica, utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate.
Gli invii possono essere ordinari, sostitutivi o di annullamento.
Invio ordinario: è la comunicazione con cui si inviano i dati richiesti. È possibile inviare più comunicazioni ordinarie per lo stesso periodo di riferimento. I dati inviati in ogni comunicazione ordinaria successiva alla prima sono considerati in aggiunta a quelli precedentemente comunicati.
Invio sostitutivo: è la comunicazione con la quale si opera la completa sostituzione di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente inviata e acquisita con esito positivo dal sistema telematico.
Annullamento: è la comunicazione con cui si richiede l’annullamento di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente trasmessa e acquisita con esito positivo dal sistema telematico. L’annullamento di una comunicazione sostitutiva determina la cancellazione di tutti i dati contenuti nella sostitutiva, senza ripristinare quelli della comunicazione sostituita.
Subito dopo l’acquisto riceverete un'email con tutte le istruzioni per scaricare il file setup.exe e i codici di attivazione del programma.
I dati oggetto di comunicazione possono essere importati da un file di Excel con il pulsante Importa da Excel (clicca qui per scaricare le istruzioni per l'importazione), oppure inseriti manualmente da input.
N.B. L'importazione delle spese da file Excel è possibile tramite tracciato predisposto GBsoftware, all'interno del software troverete un pulsante per scaricare il TRACCIATO di esempio in formato excel (clicca qui per scaricare il tracciato).
Se sei già in possesso di altri Software Integrato GB o Contabilità GB cliccando sul pulsante Importa vengono ripresi in automatico i dati dalle registrazioni contabili. Così facendo l'utente vede infatti il riepilogo di tutte le fatture di spesa selezionabili.
Gli archivi contenenti le comunicazioni da trasmettere tramite il servizio telematico dovranno avere dimensioni non superiori ai 3 MegaByte.
Avvenuto l’invio è possibile controllare l’esito direttamente dai simboli che appariranno nella procedura e tramite la ricevuta disponibile in pdf. Nel caso in cui ci siano degli errori, l’applicazione permette di visualizzare le sole righe che hanno generato l’errore, per poi ritrasmetterle una volta corrette.
Il software può essere acquistato singolarmente e si integra perfettamente con tutti gli altri software GB.
Prima di far partire l'installazione, assicurarsi che il Pc in uso abbia i requisiti minimi necessari per il funzionamento della piattaforma.
Requisiti Minimi Server
Requisiti Minimi Client
Il Software è monoutenza installabile su un solo computer.
Ti ricordiamo che si integra perfettamente con tutti gli altri Software GB, infatti sfruttando l'integrazione con le registrazioni contabili, consentirà ai possessori di "Software GB INTEGRATO Commercialisti" e GB Contabilità per Aziende e Professionisti e GB Contabilità per Commercialisti di svolgere il nuovo adempimento completamente in autonomia.
◾ Ripartizione delle spese
◾ I soggetti dei condomini
◾ La conservazione dei registri
◾ Giurisprudenza su contabilità, rendiconto e riparto
◾ Adempimenti fiscali dell’amministratore
Materiali online personalizzabili tra cui:
◾ nota esplicativa sintetica della gestione
◾ fogli di calcolo di supporto alla contabilità
Vincenzo Nasini
Avvocato civilista esperto in diritto immobiliare e in particolare in diritto condominiale, locatizio e contrattualistica immobiliare. Abilitato al patrocinio avanti la Cassazione e le supreme giurisdizioni. È vice presidente nazionale della Confedilizia e presidente dell’Associazione della Proprietà Edilizia di Genova. È Presidente del Foro immobiliare, associazione italiana degli avvocati di diritto immobiliare. È autore di numerosi testi giuridici in materia condominiale e locatizia, collabora con riviste specializzate del settore.
Andrea Cartosio
Dottore tributarista, facente parte dell’Istituto Nazionale Tributaristi, con Studio in Genova, Milano e Ovada. Si occupa di consulenza tributaria e contabile. Autore di numerose pubblicazioni in materia fiscale e in materia di fiscalità immobiliare. Collabora con i maggiori quotidiani economici nazionali. È componente del Coordinamento Tributario di Confedilizia.
PARTE I - ASPETTI LEGALI DELLA GESTIONE DEL CONDOMINIO
Premessa
1 La struttura del rendiconto dopo la riforma
2 Il preventivo
3 I criteri da seguire per la ripartizione delle spese
4 Regole generali in tema di ripartizione delle spese
5 Spese per le cose destinate a servire i condomini in egual misura
6 Spese per parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa
7 Le spese per i lastrici solari di uso esclusivo
8 Spese per le terrazze a livello
9 Spese per la manutenzione e la ricostruzione delle scale
10 Spese per la manutenzione e la sostituzione dell’ascensore
11 Spese per il servizio di riscaldamento.
12 Note particolari in ordine ai criteri di ripartizione di altre tipologie frequenti di spese condominiali
13 Altri criteri di ripartizione delle spese
14 Il riparto delle spese nel cosiddetto condominio parziale
15 Il controllo dell’operato dell’amministratore
16 L’approvazione del rendiconto e del riparto e la riscossione dei contributi condominiali
17 Dispensa dall’obbligo di agire per la riscossione
17.1 Il riparto delle spese dal punto di vista soggettivo: individuazione dei soggetti destinatari della ripartizione delle spese condominiali
18 La conservazione dei documenti condominiali
19 L’obbligo del passaggio delle consegne
Focus – Giurisprudenza in tema di contabilità, rendiconto e riparto
PARTE II - ASPETTI CONTABILI DELLA GESTIONE DEL CONDOMINIO
Premessa
SEZIONE I – PRINCIPI GUIDA
1 Principi guida per la gestione del condominio
1.1 Riforma del condominio
1.2 Professionalità dell’amministratore
1.3 Tracciabilità dei movimenti finanziari
1.4 Separazione tra patrimonio dell’amministratore e del condominio
1.5 Articolato sistema amministrativo-documentale
1.6 Articolato sistema contabile e rendiconto condominiale
1.7 Precisi ruoli di amministratore, assemblea e singoli condomini
1.8 Rilievo degli adempimenti fiscali
2 I soggetti del condominio
3 L’amministratore di condominio
4 L’assemblea dei condòmini
5 I singoli condòmini
6 Il revisore
7 Il consiglio di condominio
8 Quesiti di natura generale
SEZIONE II – CONTABILITÀ CONDOMINIALE
9 Riferimenti normativi
10 Il registro di contabilità
11 La documentazione contabile
12 Conservazione dei registri e della contabilità condominiale
12.1 Il registro di anagrafe condominiale ai sensi dell’articolo 1130, n. 6 c.c.
12.2 Variazione diritto di proprietà
12.3 Variazione diritto di uso o godimento
12.4 Il registro dei verbali delle assemblee ai sensi dell’articolo 1130, n. 7 c.c.
12.5 Il registro di nomina e revoca dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1130, n. 7 c.c.
13 Dibattito tra normativa societaria e condominiale
14 Obbligo di rendicontazione
15 Il registro di contabilità
15.1 I principi redazionali del rendiconto condominiale
15.2 Principi contabili
16 Conservazione registri contabili
17 Il rendiconto condominiale
18 Dibattito tra criterio di competenza e criterio di cassa
19 Il risultato della gestione
20 Il riepilogo finanziario
21 Analisi del riepilogo finanziario
22 La nota sintetica esplicativa
23 Il preventivo
24 Le quote condominiali
25 Ripartizione spese condominiali
26 Quesiti di natura contabile
PARTE III - ASPETTI FISCALI DELLA GESTIONE DEL CONDOMINIO
1 Le Ritenute – Principi generali
1.1 Il sostituto d’imposta
2 Adempimenti fiscali dell’amministratore
2.1 Elaborazione 770
2.2 Elaborazione CU
2.3 Compilazione quadro AC della dichiarazione dei redditi
2.4 Comunicazione dati dei lavori di ristrutturazione
2.5 Codice fiscale del condominio
2.6 Imposta sui redditi
2.7 IMU
2.8 Mutuo del condominio
2.9 Fitti attivi
2.10 Imposta di registro
2.11 TOSAP
2.12 Gli aspetti fiscali dell’amministratore di condominio
2.13 L’attività dell’amministratore, rilevante o non rilevante ai fini IVA
2.14 La società di amministrazione condominiale
3 Quesiti di natura fiscale
PARTE IV - ASPETTI PRATICI DELLA GESTIONE DEL CONDOMINIO
1 Simulazione spesa condominiale
Articoli codice civile dopo la riforma del condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?
Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.
Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Prefazione
Premessa
1. Il chi e il come del condominio
Condominio e condomino: le definizioni chiave
2. Una scelta difficile: in che mani mi metto?
Come scegliere l’amministratore
3. Il difficile divorzio dall’amministratore
Come e quando il singolo condomino può revocare l’amministratore. La revoca giudiziaria
4. Nomina del nuovo amministratore: passaggio di consegne o incontro di pugilato?
I problemi nel cambio dell’amministratore e l’importanza del passaggio di consegne
5. La galleria d’arte dei quadri dell’assemblea di condominio
Come avviene l’assemblea e come l’ha scritta il legislatore
6. Se non vedo non credo (fidarsi è bene ma .)
L’accesso ai documenti del condominio.
7. Un decalogo: 10 cose da sapere per decifrare un verbale di assemblea
Come esaminare un verbale assembleare: casi di nullità e di annullabilità
8. No! Non mi sta bene!
Come prendere in “pugno” la situazione: l’impugnazione del verbale
9. “Vado a vivere in condominio”
Come acquistare un immobile in condominio
10. Oneri e onori
I doveri e gli obblighi dell’amministratore
11. E questa è casa mia! E qui comando io! Siamo sicuri?
Ristrutturare l’immobile: cosa può fare e non fare il proprietario-condomino: dal fotovoltaico all’impianto di videosorveglianza
12. Quando il lavoro chiama, l’amministratore risponde
I lavori urgenti che l’amministratore deve eseguire senza delibera e quelli non urgenti e i diritti dei condomini
13. Registri sottovalutati, ma molto utili
Il prezioso registro dell’anagrafe condominiale; il registro di nomina e revoca dell’amministratore; il registro dei verbali; il registro di contabilità
14. Il denaro non è tutto, ma .
Uso del conto corrente condominiale
15. Un condomino in debito è un mal comune
Debito di un condomino, problema del condominio
16. Soffritti e rumori: cambio casa?
I rumori e gli odori nello stabile condominiale
17. Il problema non è il cane, ma il suo padrone
La non facile convivenza tra animali e condominia
18. Mi casa es tu casa
Uso e abuso del bene comune, dal sottotetto ai pianerottoli
19. Dividiamo o facciamo alla romana?
Rifacimento delle terrazze: spesa personale o condominiale?
20. Facciamo i conti a casa!
Le tabelle millesimali: approvazione, modifica e contestazione
21. La Magna Charta del condominio
Il potere e i limiti del regolamento condominiale
22. Tutto quello che c’è da sapere prima del grande passo
La diagnosi prima di acquistare una unità immobiliare in condominio
23. Divorzio nel condominio
La scissione nel condominio
24. Sali a piedi o in ascensore?
Il non facile iter per installare l’ascensore nel condominio
Conclusioni
Indice analitico
Il Software on line per la gestione del condominio per gli amministratori condominiali che semplifica la tua attività professionale grazie all’automatizzazione della gestione contabile, fiscale ed operativa.
Cloud Portable
Non dovrai preoccuparti di installare aggiornamenti sui tuoi sistemi. Tutte le modifiche, le migliorie e gli ampliamenti delle procedure, saranno immediatamente disponibili non appena il gruppo di lavoro avrà certificato che, sono stati eseguiti tutti i test necessari per garantire il loro corretto funzionamento.
Graficamente Intuitivo e funzionale
All’interno del software sono stati inseriti diversi simboli con colori appropriati per facilitare e velocizzare la ricerca e la lettura delle informazioni. Le finestre complete di tutte le funzioni necessarie all’amministratore professionista.
Completo e altamente Automatizzato
PGC affianca a 360° tutte le attività di amministrazione condominiale sollevando molte di queste dalla gestione fiscale e contabile a quella operativa e documentale.
Multiutenza e connessioni illimitati
Utilizza PGC da qualsiasi postazione, da qualunque dispositivo (computer, tablet, telefono cellulare, ecc.) e con qualunque sistema operativo. Gli utenti autorizzati possono lavorare contemporaneamente su qualsiasi condominio e su qualunque archivio anche se utilizzato da altri utenti.
La procedura memorizza tutte le attività effettuate dagli utenti con possibilità di rintracciare il soggetto che ha effettuato l’operazione.
Amministratori Condominiali
La soluzione si rivolge a tutti i professionisti, sia singolarmente che in team e studi professionali, che svolgono l’attività di amministrazione condominiale. Particolarmente indicato per la gestione di uno o più condomini con poche o numerose unità abitative.
Gestione Anagrafiche
Condomini, inquilini, comproprietari con archiviazione dei dati catastali e dei beneficiari di detrazioni fiscali.
Fornitori dello studio e gestione dei dati anagrafici fiscali per la compilazione delle fatture e dei modelli fiscali certificazione unica e modello 770 con generazione dei file per l’Agenzia delle Entrate
Gestione Contabile e Fiscale
Gestione dell’Assemblea
Possibilità di creare la convocazione dell’Assemblea per ciascun soggetto, stampando e/o inviando il documento generato. Gestione del verbale dell’Assemblea con l’aggiornamento automatico delle presenze e del quorum nonché e stampa del documento e/o invio digitale ai soggetti interessati.
Stampe gestite in formato PDF e dove necessario in WORD e/o EXCEL
Portale del Condominio
Add on completamente integrato con sincronizzazione automatica e in tempo reale dei dati.
Ogni condomino ed inquilino potrà accedere alla propria area riservata e consultare:
La Fattura Elettronica per i tuoi condomìni in PGC
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Il Manuale è una guida completa per chi intende intraprendere l’attività di amministratore di condominio e per gli amministratori professionisti, che già affrontano le complesse e molteplici questioni immobiliari e condominiali.
La prima parte si sofferma su alcuni principi fondamentali in materia di proprietà, di comproprietà e di diritti reali. Successivamente, viene trattato il regolamento condominiale, passando poi alla disamina delle parti, degli impianti e dei servizi comuni, con la relativa contabilizzazione e ripartizione delle spese, senza trascurare gli aspetti della contrattualistica e i riflessi fiscali della gestione condominiale.
La quinta parte è dedicata al funzionamento dell’assemblea e al ruolo, ai poteri e alle responsabilità dell’amministratore di condominio.
Il libro prende poi in esame i rapporti del condominio con i terzi e quelli tra singoli condomini, con le inevitabili controversie che ne derivano, per la soluzione delle quali vengono illustrate le tecniche di risoluzione dei conflitti, imposte per legge.
Il volume è stato altresì aggiornato con la vigente normativa in tema, tra gli altri, di:
› assemblea telematica;
› Riforma del Processo Codice di Procedura Civile e forme di risoluzione alternativa delle controversie (c.d. Riforma Cartabia - D.Lgs. 149/2022);
› superbonus e bonus edilizi;
› misure antincendio;
› equo compenso per le professioni non organizzate in ordini e collegi (legge 49/2023);
› potabilità delle acque (D.Lgs. 18/2023).
Nell’apposito spazio online, è infine disponibile una raccolta di formule personalizzabili, utilissime per redigere i più importanti atti della pratica condominiale.
Silvio Rezzonico
È stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli studi telematica E-campus.
Matteo Rezzonico
Avvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale condominio e locazioni). Presidente della FNA, Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.
Luca Rezzonico
Avvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia.
Parte prima
Proprietà e diritti reali in condominio
1 Proprietà immobiliare
1.1. Contenuto ed estensione del diritto di proprietà
1.2. Proprietà fondiaria e proprietà edilizia
1.3. Le pertinenze immobiliari
1.4. Limiti e obblighi del proprietario
1.4.1. Accesso al fondo
Natura del diritto di accesso
Necessità dell’accesso
Pagamento dell’indennità
L’accesso al fondo in condominio
1.4.2. Divieto degli atti emulativi
Intenzione di nuocere
Assenza di utilità
Atti emulativi e abuso del diritto
Rimedi contro gli atti emulativi
1.4.3. Immissioni intollerabili
Disciplina e caratteri delle immissioni
Liceità e normale tollerabilità delle immissioni
Immissioni acustiche
Normativa speciale
Valori assoluti e criterio comparativo
Immissioni da attività produttive
Immissioni e tutela della persona
Inquinamento elettromagnetico
Immissioni in condominio (rinvio al paragrafo 8.14)
1.5. L’accessione
1.5.1. Nozione
1.5.2. Deroghe al principio dell’accessione
1.5.3. Fattispecie di accessione
1.5.4. Occupazione di porzione di fondo attiguo o accessione invertita
1.6. Sottosuolo e spazio aereo
Sottosuolo
Spazio sovrastante il suolo
1.7. Proprietà superficiaria
1.7.1. Tipicità del diritto di superficie
1.7.2. Proprietà separata e proprietà superficiaria
1.7.3. La costituzione negoziale o convenzionale
1.7.4. La costituzione per usucapione
1.7.5. L’estinzione del diritto di superficie
1.7.6. Diritto di superficie e condominio
1.7.6.1. Cenni sul riscatto del diritto di superficie nei condomini di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP)
1.8. Proprietà edilizia e distanze legali
1.8.1. Presupposti applicativi dell’art. 873 c.c.
1.8.2. Distanze tra costruzioni e distanze dalle vedute
1.8.3. Le distanze legali in condominio (rinvio al paragrafo 8.13)
1.9. La responsabilità extracontrattuale del proprietario
Responsabilità da custodia
Responsabilità da rovina di edificio
1.10. Le azioni a difesa della proprietà
2 Comproprietà o comunione
2.1. Comproprietà o comunione
2.2. Elementi essenziali e disciplina della comunione
2.2.1. Comunione ordinaria e comunione ereditaria
2.2.2. Comunione legale tra coniugi
2.2.3. Comunione e società
2.3. Il condominio come comunione speciale
2.3.1. Le fattispecie di quasi condominio
2.3.1.1. Il condominio minimo
2.3.1.2. Il supercondominio prima della riforma del 2012
2.3.1.3. Il supercondominio dopo la riforma del 2012
L’assemblea supercondominiale
L’impugnazione della delibera supercondominiale
2.3.1.4. La multiproprietà condominiale
2.3.1.5. I complessi consortili
2.4. Il condominio parziale
2.5. Casi dubbi di condominialità
2.5.1. Gli edifici divisi da un muro verticale
2.5.2. I posti barca e i beni indisponibili
2.5.3. Le spiagge in concessione
2.6. Il godimento delle cose comuni
Il limite della destinazione della cosa
Il pari godimento degli altri partecipanti
Uso turnario
Uso frazionato
Uso indiretto e uso del conduttore
2.7. L’indivisibilità delle parti comuni nella comunione e nel condominio
3 Diritti reali di godimento
3.1. Servitù
3.1.1. Caratteri delle servitù
Predialità
Contiguità
3.1.1.1. Appartenenza dei fondi a proprietà diverse e servitù reciproche
3.1.1.2. Utilità per il fondo dominante e peso per il fondo servente
3.1.1.3. Permanenza
3.1.1.4. Indivisibilità
3.1.2. Servitù volontarie e servitù coattive
Servitù volontarie
Servitù coattive
3.1.3. Esercizio delle servitù
Chiusura del fondo
Opere sul fondo servente
3.1.4. Servitù e condominio
Servitù a favore e a carico delle parti comuni
Servitù a favore e a carico delle proprietà individuali
Passaggio coattivo e portatori di handicap
Regolamento di condominio e costituzione di servitù
Casistica giurisprudenziale
La servitù di parcheggio in condominio
3.1.5. Azioni a difesa delle servitù
3.2. Usufrutto
3.2.1. Disciplina comune dell’usufrutto, uso e abitazione
3.2.2. L’usufrutto in condominio
3.2.2.1. Il cosiddetto uso esclusivo e perpetuo delle parti comuni in condominio
3.2.2.2. Oneri a carico dell’usufruttuario e oneri a carico del proprietario
3.3. Azioni a difesa dell’usufrutto
3.4. Possesso
3.4.1. Possesso e detenzione
3.4.2. Atti di tolleranza
3.4.3. Interversione del possesso
3.4.4. Compossesso e condominio
3.5. Usucapione
Profili soggettivi
Profili oggettivi
3.5.1. Usucapione ventennale
Il possesso ad usucapionem
L’interversione del possesso
L’interversione del possesso delle parti comuni in condominio
Tempo del possesso
Natura dichiarativa della sentenza di usucapione
Rinuncia all’usucapione
Parte seconda
Condominio e regolamento condominiale
4 Costituzione, organizzazione e vicende modificative del condominio
4.1. La costituzione del condominio
4.1.1. La costituzione del condominio nelle cooperative a contributo erariale
4.2. Struttura e organizzazione del condominio: assemblea e amministratore
4.2.1. L’assemblea
I poteri decisionali
I poteri in tema di manutenzioni straordinarie e di innovazioni
I diritti intangibili dei singoli condomini
4.2.2. L’amministratore
4.3. Scioglimento e trasformazione del condominio originario in condomini autonomi
4.3.1. Scioglimento del condominio e divisione
4.3.2. La nozione di autonomia negli edifici e il cosiddetto subcondominio dei box
L’autonomia degli edifici
Il cosiddetto subcondominio dei box
4.3.3. La procedura di scioglimento del condominio originario e l’azione giudiziaria ex art. 61 disp. att. c.c.
4.4. Perimento dell’edificio condominiale
Perimento totale
Perimento parziale
5 Regolamento condominiale
5.1. Regolamento condominiale: contrattuale e assembleare
L’interpretazione del regolamento condominiale
La trascrizione del regolamento presso le associazioni della proprietà
L’impugnazione della delibera di approvazione del regolamento assembleare
5.2. Regolamento e godimento delle proprietà esclusive
Uso delle proprietà esclusive
Bed & breakfast
Affittacamere
Locazioni turistiche
Affitti brevi
Attività medico-ambulatoriale in condominio
5.3. L’opponibilità dei vincoli regolamentari di destinazione
5.4. La destinazione alberghiera in condominio e i cosiddetti “condhotel”
5.5. Requisiti di forma del regolamento condominiale
Forma scritta
L’inserimento del regolamento nel registro dei verbali assembleari
5.6. Regolamento e inderogabilità della normativa condominiale
5.7. Regolamento contrattuale e clausole vessatorie o abusive
5.8. Formazione e modifica del regolamento condominiale
Modifiche del regolamento contrattuale
Modifiche del regolamento assembleare
5.9. Regolamento condominiale e trascrizione
Il novellato art. 2659 c.c
Opponibilità delle trascrizioni
5.10. Violazioni del regolamento e multa condominiale
5.11. Regolamento e tabelle millesimali
5.12. Regolamento e tenuta di animali
5.13. “Disposizioni condominiali” dei regolamenti comunali
Targa dell’amministratore
Decoro e pulizia dei marciapiedi fronteggianti la proprietà
Parcheggio di biciclette in corti o cortili
Installazione di antenne radiotelevisive
Installazione di ascensori in cortile
Giochi dei bambini nelle parti comuni
Lotta alla nidificazione dei piccioni
Locale per la raccolta dei rifiuti
Parte terza
Parti comuni, impianti comuni e proprietà individuali
6 Parti comuni
6.1. La presunzione di comunione
Titolo contrario alla presunzione
L’intento dell’opera è di fornire un valido ausilio a quanti si occupano delle problematiche condominiali riguardanti l’impugnazione delle delibere assembleari.
Condòmini, amministratori e operatori del diritto potranno rinvenire, nelle pagine del volume, gli aspetti più significativi del fenomeno, analizzati alla luce della più recente giurisprudenza e, da ultimo, della riforma Cartabia, che ha innovato anche nel settore condominiale soprattutto con riferimento alla procedura di mediazione.
Il volume, grazie al supporto delle numerose pronunce richiamate e dell’analisi della normativa vigente, costituisce un valido supporto a quanti vogliano sapere cosa fare in caso di invalidità della deliberazione.
Per rendere ancora più semplice e intuitiva la lettura, nel lavoro sono presenti pratici facsimile che consentono anche a chi non ha mai preso parte a un’assemblea condominiale di rendersi facilmente conto della materia di cui si +sta trattando.
L’opera è così composta:
CONTENUTI AGGIUNTIVI
Mariano Acquaviva
avvocato del foro di Salerno, si occupa da diversi anni della materia condominiale. È autore di numerosi articoli per le testate telematiche La Legge per Tutti e Condominioweb.com, per il quale ha pubblicato i seguenti e-book: “Codice del Condominio e delle Locazioni” (sezione dedicata alle disp. att. cod. civ. e alla nozione di contratto e di locazione - 2021), “La responsabilità penale dell’amministratore di condominio” (2021) e “Verande e Gazebi” (2022).
Premessa
PARTE I – DALLA CONVOCAZIONE ALLA DELIBERAZIONE
CAPITOLO I – L’avviso di convocazione dell’assemblea
1.1 Il contenuto dell’avviso di convocazione
1.2 La comunicazione dell’avviso di convocazione
1.3 La tassatività delle forme dell’avviso di convocazione
1.4 L’annullabilità per vizi dell’avviso di convocazione
1.5 La legittimazione a comunicare l’avviso di convocazione
1.5.1 Facsimile avviso di convocazione assemblea
CAPITOLO II – Assemblea ordinaria e assemblea straordinaria
CAPITOLO III – I soggetti legittimati a partecipare all’assemblea
CAPITOLO IV – I poteri dell’assemblea
CAPITOLO V – Assemblea: quorum costitutivi e deliberativi
5.1 Tabella delle maggioranze nell’assemblea di condominio
5.2 Calcolo dei quorum e conflitto di interessi
CAPITOLO VI – Verbale assembleare: contenuto e aspetti essenziali
6.1 Chi redige il verbale assembleare?
6.2 I compiti del presidente nella redazione del verbale
6.3 Il contenuto necessario del verbale
6.4 Come si scrive la deliberazione
6.5 La chiusura del verbale
6.6 La modifica del verbale dopo la chiusura
6.7 La sottoscrizione del verbale
6.8 Il valore probatorio del verbale assembleare
6.9 La comunicazione del verbale ai condòmini assenti
CAPITOLO VII – Tipologie di deliberazioni assembleari
7.1 Le deliberazioni preparatorie
7.2 Le deliberazioni programmatiche
7.3 Le deliberazioni interlocutorie
CAPITOLO VIII – L’invalidità della deliberazione
8.1 L’evoluzione del contrasto giurisprudenziale in tema di nullità e annullabilità delle deliberazioni fino alla sentenza 7 marzo 2005, n. 4806, delle Sezioni Unite
8.2 L’annullabilità
8.3 La nullità
8.4 L’inesistenza
CAPITOLO IX – Facsimile di deliberazioni condominiali
9.1 Verbale di assemblea per conferimento incarico a tecnico di fiducia, danni per infiltrazioni e approvazione consuntivo
9.2 Verbale di assemblea per affidamento appalto di lavori Superbonus 110% e appalto per la pulizia delle parti comuni
9.3 Verbale di assemblea per approvazione rendiconto, conferimento incarico riscossione quote condominiali, affidamento in via urgente dei lavori di sistemazione della tettoia, rinuncia incarico amministratore
PARTE II – L’IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERAZIONI
CAPITOLO I – L’art. 1337 c.c.
1.1 Il confronto con l’art. 1137 c.c. prima della riforma del 2012
CAPITOLO II – I soggetti legittimati all’impugnazione
2.1 Gli inquilini
2.2 I comproprietari
2.3 Gli usufruttuari
2.4 L’impugnazione in caso di delega
2.5 L’amministratore di condominio
CAPITOLO III – I termini per l’impugnazione
CAPITOLO IV – L’obbligo di mediazione
4.1 La ripartizione delle spese di mediazione
4.2 L’effetto interruttivo dell’istanza di mediazione
4.3 La mediazione dopo la riforma Cartabia
4.4 Facsimile istanza di mediazione
4.5 Facsimile procura a conciliare
CAPITOLO V – La forma dell’atto di impugnazione
5.1 La forma dell’atto di impugnazione dopo la riforma Cartabia
CAPITOLO VI – Il giudice competente delle impugnazioni delle deliberazioni assembleari
6.1 La determinazione del valore dell’impugnativa di una deliberazione
6.2 L’impugnativa della deliberazione avente ad oggetto immobili
6.3 Il cumulo delle domande nell’atto di citazione
6.4 L’impugnativa della deliberazione dal valore indeterminabile
6.5 L’annullamento della deliberazione che incide su tutti i condòmini
6.6 Le cause relative alla misura e alla modalità d’uso dei servizi condominiali
6.7 L’impugnativa senza avvocato
CAPITOLO VII – La sospensione dell’esecuzione della deliberazione
7.1 La sospensione dell’esecuzione delle deliberazioni dopo la riforma Cartabia
7.2 Le ragioni per chiedere la sospensione dell’esecuzione delle deliberazioni
CAPITOLO VIII – I motivi di impugnazione più comuni
8.1 Mancato rispetto del quorum costitutivo o deliberativo
8.1.1 Esempio deliberazione invalida per mancato rispetto del quorum deliberativo richiesto per l’approvazione del regolamento condominiale
8.2 Vizi riguardanti le deleghe
8.3 Comunicazione dell’avviso di convocazione dei condòmini
8.4 Contenuto generico dell’avviso di convocazione
8.5 Violazione dei criteri di ripartizione delle spese
8.6 Mancata costituzione del fondo speciale
8.7 Conflitto d’interessi in assemblea
8.8 Impugnazione del rendiconto consuntivo
8.9 Verbale che non riporta i nominativi dei partecipanti
8.10 Nomina dell’amministratore senza preventivo
8.11 Partecipazione all’assemblea di condòmini non risultanti nell’anagrafe
8.12 Vizi di legittimità del bilancio
CAPITOLO IX – La possibilità di far valere l’annullabilità in via riconvenzionale: le Sezioni Unite del 14 aprile 2021 n. 9839
CAPITOLO X – La sanatoria della deliberazione invalida
CAPITOLO XI – La revoca della deliberazione condominiale
CAPITOLO XII – La disapplicazione della deliberazione invalida
CAPITOLO XIII – Il ricorso all’arbitrato
CAPITOLO XIV – Facsimile atto di citazione per impugnazione deliberazione invalida
PARTE III – DOMANDE FREQUENTI
Domande frequenti
Conclusioni