Guida 2024 per le imprese di costruzione, compravendita, gestione e godimento degli immobili; eBook in pdf di 268 pagine
La fiscalità delle Società immobiliari: guida 2024 per le imprese di costruzione, compravendita, gestione e godimento degli immobili.
- Immobili merce, strumentali e patrimonio
- Aspetti contabili e Reddito di impresa
- Casi pratici applicazione Iva o registro
- La locazione degli immobili
- Il leasing immobiliare: finanziario e operativo
- Immobili detenuti all’estero
eBook in pdf di 268 pagine.
Il presente lavoro ha ad oggetto la gestione fiscale e contabile degli immobili da parte delle società immobiliari, intendendosi per tali sia le società di gestione immobiliare (che si occupino della locazione a terzi di immobili, strumentali o abitativi), sia le società di compravendita (che acquisiscano gli immobili, già ultimati o in corso di costruzione o da costruire su aree edificabili, per poi collocarli sul mercato immobiliare, rivolgendosi a privati o imprese).
È noto, infatti, che la detenzione di beni immobili (abitativi o strumentali) a titolo personale può non essere una scelta ottimale. L’investimento immobiliare, come tutti gli investimenti, è soggetto ad alcuni rischi, ma anche la persona che investe potrebbe trovarsi a rischiare la perdita del proprio patrimonio investito (magari in caso di insolvenza in presenza di mutui fondiari, creditori personali, etc).
Per esigenze di tutela del patrimonio da aggressioni personali di terzi e per veicolare i proventi, derivanti dalla messa a reddito di beni immobili, può essere valutata l’opzione di costituire una società di gestione immobiliare. Questa, a seconda dei casi, può essere costituita sotto forma di società di persone o di società di capitali (nel caso, la forma più utilizzata è la SRL).
La guida che viene proposta si offre appunto come ausilio per le società di persone in contabilità ordinaria e per le società di capitali, sia quelle di piccole dimensioni che quelle soggette, mediante il cd. principio di derivazione rafforzata, ai principi contabili nazionali; non mancano tuttavia, ove necessari, i riferimenti alle società di persone in contabilità semplificata e alle società che adottano i principi contabili internazionali.
Per molti aspetti l’opera può anche interessare le imprese di costruzione edile.
L’interlocutore a cui ci si rivolge è non solo il professionista, ma anche l’amministratore che, in tema di fiscalità immobiliare, voglia per così dire “metterci la testa”, che intenda cioè provare ad entrare in un linguaggio che in prima battuta può sembrare decisamente oscuro, ma che, con un po’ di attenzione, magari leggendo e rileggendo, si riesce un po’ a penetrare.
Nella disamina degli eventi in cui possono via via imbattersi le società in questione (acquisti, vendite, locazioni, ammortamenti, valutazioni, rivalutazioni, svalutazioni, leasing, ecc.), particolare attenzione è stata posta alle numerose divergenze che, in tema di immobili, di frequente si presentano tra la normativa civilistica e quella fiscale e che necessitano delle conseguenti variazioni, in aumento o in diminuzione, nella dichiarazione dei redditi.
Ogni istituto è stato affrontato tenendo conto delle varie qualificazioni degli immobili (immobili merce, immobili strumentali, immobili patrimonio, senza dimenticare peraltro i fabbricati rurali).
Per quanto riguarda l’imposizione indiretta uno spazio rilevante è stato dedicato alla spigolosa problematica della detrazione dell’IVA nell’acquisto degli immobili.
Per molte fattispecie riscontrabili nella realtà gestionale si è cercato di citare con esattezza la norma che la disciplina, il cui testo è ampiamente riportato in nota, ed i principi contabili nazionali; si è in tal modo consentito al lettore di farsene un’idea personale, giungendo magari, in relazione al problema, ad una conclusione diversa da quella esposta dall’autore.
La normativa è stata commentata soprattutto con la prassi dell’Agenzia delle Entrate, non perché quest’ultima abbia sempre ragione nell’interpretazione delle disposizioni di legge, ma innanzitutto per la chiarezza di esposizione e di analisi di molte pronunce; inoltre, in fase di prima impostazione di un’operazione, si è ritenuta opportuna un’adeguata cognizione dei rischi di un accertamento.
Ove possibile, tuttavia, non si è mancato di riportare anche le pronunce della Corte di Cassazione e della più autorevole dottrina.
Indice
Introduzione
1. Cenni generali
1.1 L’attività e la forma giuridica delle società immobiliari
1.2 La classificazione degli immobili
1.2.1 I beni relativi all’impresa
1.2.2 Gli immobili merce
1.2.3 Gli immobili strumentali
1.2.4 Gli immobili patrimonio
1.2.5 Riepilogo della classificazione degli immobili
1.3 Cenni sulla determinazione del reddito d’impresa
1.4 Le società di comodo
1.5 Le società di investimento immobiliare quotate (SIIQ) e non quotate (SIINQ)
2. L’acquisto di immobili
2.1 L’acquisto di immobili e l’imposizione indiretta: premessa
2.2 L’acquisto di immobili e l’imposizione indiretta : i fabbricati strumentali per natura ceduti da soggetto IVA
2.3 L’acquisto di immobili e l’imposizione indiretta: i fabbricati abitativi ceduti da soggetto IVA
2.4 L’acquisto di immobili e l’imposizione indiretta: i fabbricati rurali abitativi ceduti da soggetto IVA
2.5 L’acquisto di immobili e l’imposizione indiretta: i terreni ceduti da soggetto IVA
2.6 L’acquisto di immobili e l’imposizione indiretta: gli immobili ceduti da soggetto privato
2.7 L’acquisto di immobili e l’imposizione indiretta: le prestazioni di servizi incrementative delle aree o dei fabbricati non ultimati acquistati
2.8 L’acquisto di immobili e l’imposizione indiretta: i beni finiti da utilizzare nelle costruzioni su aree o su fabbricati non ultimati acquistati
2.9 L’acquisto di immobili e la detrazione dell’IVA
2.10 L’acquisto di immobili merce: aspetti relativi al reddito d’impresa ed alla contabilità
2.11 L’acquisto di immobili strumentali: aspetti relativi al reddito d’impresa ed alla contabilità
2.12 L’acquisto di immobili patrimonio: aspetti relativi al reddito d’impresa ed alla contabilità
3. La cessione di immobili
3.1 La cessione di immobili e l’imposizione indiretta: premessa. Rinvio
3.2 La cessione di immobili e l’imposizione indiretta: i fabbricati strumentali per natura
3.3 La cessione di immobili e l’imposizione indiretta: i fabbricati abitativi
3.4 La cessione di immobili e l’imposizione indiretta: i fabbricati rurali abitativi
3.5 La cessione di immobili e l’imposizione indiretta: i terreni
3.6 Riflessi della cessione di immobili sulla detrazione dell’IVA
3.7 La cessione di immobili merce : aspetti relativi al reddito d’impresa ed alla contabilità
3.8 La cessione di immobili strumentali: aspetti relativi al reddito d’impresa ed alla contabilità
3.9 La cessione di immobili patrimonio: aspetti relativi al reddito d’impresa ed alla contabilità
4. La locazione di immobili
4.1 La locazione di immobili e l’imposizione indiretta
4.2 Riflessi della locazione di immobili sulla detrazione dell’IVA
4.3 La locazione di immobili e gli adempimenti IVA
4.4 La locazione di immobili: aspetti relativi al reddito d’impresa e alla contabilità
5. Il leasing immobiliare
5.1 Cenni generali
5.2 Il criterio contabile patrimoniale del leasing finanziario
5.3 Il criterio contabile finanziario del leasing finanziario
5.4 Il criterio contabile del leasing operativo
5.5 Il criterio contabile del principio di derivazione rafforzata (per i soggetti IAS/IFRS)
5.6 Deduzione dei canoni di leasing da parte delle società di persone in contabilità semplificata
5.7 Il contratto di sale and lease back
5.8 L’imposizione indiretta dei contratti di concessione in leasing finanziario
5.9 L’imposizione indiretta della cessione dei contratti di leasing finanziario
5.10 I riflessi del leasing sulla rettifica della detrazione dell’IVA
5.11 La deducibilità dei canoni di locazione finanziaria ai fini IRAP
6. Il possesso e la gestione ordinaria degli immobili
6.1 L’ammortamento degli immobili
6.2 La rilevazione delle rimanenze
6.3 Gli immobili di interesse storico e artistico
6.4 La rivalutazione dei beni immobili
6.5 La svalutazione dei beni immobili
6.6 Immobili detenuti all’estero da parte di società residenti in Italia
6.7 Le società immobiliari e l’IMU
6.8. Le spese di manutenzione, riparazione e trasformazione
