Come mettere a reddito il proprio immobile con affitti brevi e Bed & Breakfast; pdf 135 pag. per proprietari di seconde case, consulenti e commercialisti
Come mettere a reddito il proprio immobile con affitti brevi e Bed & breakfast.
- Locazioni e strutture ricettive
- Gestione della struttura e adempimenti
- Imposte tasse e tributi
- Airbnb
- Fac-simili:
- Contratto di locazione breve
- Contratto di ospitalità in bed & breakfast
- Contratto di alloggio in agriturismo
- Contratto di locazione immobile arredato per uso turistico
Aggiornato con le novità della Legge di bilancio 2024 - con la conversione del D.L. “Anticipi “ e con le leggi regionali che riguardano i Bed & Breakfast
Utile guida in pdf di 135 pagine, destinata non soltanto ai proprietari di seconde case (o di camere disponibili all’interno dell’abitazione principale) che intendano mettere a reddito il proprio immobile, ma anche a commercialisti, consulenti e professionisti che affrontano quotidianamente temi fiscali e tributari.
Il testo si concentra prevalentemente su locazioni brevi e bed & breakfast ma senza tralasciare le altre strutture ricettive con la caratteristica della civile abitazione che consentono di mettere a reddito il proprio immobile.
Le opportunità sono veramente tante, tutte sostenute dalla sharing economy e dalle piattaforme di condivisione: non soltanto locazioni brevi e bed & breakfast ma anche affittacamere, agriturismo, albergo diffuso, appartamento ammobiliato, casa per ferie, casa religiosa, casa vacanze, country house e residenza di campagna.
Per tutte le citate tipologie, il testo evidenzia:
- la disciplina vigente,
- le regole per l’avvio dell’attività (presentazione della SCIA e requisiti necessari),
- la tipologia di immobili,
- la gestione dell’attività e la fornitura di servizi.
In molti casi non è necessario aprire una partita IVA in quanto si tratta, in linea generale, di un’attività svolta occasionalmente. Ma di particolare importanza è anche il tema legato all’esercizio dell’attività in forma imprenditoriale.
Ai fini dell’applicabilità del regime della locazione breve, il contratto deve necessariamente essere stipulato al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa.
L’attività di bed & breakfast, invece, può essere esercitata non soltanto in forma occasionale ma anche sotto forma imprenditoriale.
È bene ricordare che la normativa che disciplina il bed & breakfast è dettata dalle amministrazioni regionali.
Grazie al puntuale rinvio alla normativa regionale e statale e alla giurisprudenza nonché ai chiarimenti forniti in questi anni dall’Amministrazione finanziaria, il lettore comprenderà le regole per l’avvio e la gestione dell’attività, conoscerà i requisiti strutturali e la tipologia di servizi da offrire e apprenderà i limiti oltre i quali l’attività esercitata perde i requisiti della occasionalità e assume il carattere imprenditoriale che presuppone, fra l’altro, l’apertura della partita IVA e la scelta di un regime fiscale.
Non mancano, inoltre, le necessarie informazioni riguardanti la gestione della struttura di bed & breakfast e gli adempimenti da rispettare. Fra questi si segnalano le comunicazioni alla Regione competente, la segnalazione dei soggetti alloggiati alla Questura e la segnalazione all’Istat dei movimenti dei clienti negli esercizi ricettivi.
Fra le più recenti novità è da evidenziare l’istituzione di una banca dati delle strutture ricettive e di un codice identificativo nazionale da utilizzare per la commercializzazione, anche online, dell’offerta ricettiva nonché per svolgere gli adempimenti amministrativi, gestionali e fiscali.
L’attività di bed & breakfast può essere poco gradita all’interno di un condominio da parte di quei condòmini che vedono minacciata la quiete e la tranquillità dello stabile a causa del continuo movimento di turisti. In tali casi è il regolamento di condominio che può limitare o impedire tutte quelle attività ritenute pregiudizievoli per il decoro, la tranquillità o la sicurezza di coloro che vi abitano.
La locazione breve e le strutture ricettive extralberghiere sono fortemente interconnesse con la sharing economy. È per questo che chi offre il proprio immobile in locazione breve o gestisce un bed & breakfast non può mancare di essere presente sulle principali piattaforme di condivisione. A tal proposito questo testo fornisce utili indicazioni su come usare al meglio Airbnb. Giova, inoltre, ricordare che, in materia di locazioni brevi, la normativa vigente prevede puntuali obblighi informativi a carico degli intermediari. Inoltre, se questi intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione, sono tenuti ad applicare una ritenuta, a titolo d’acconto, del 21% all’atto dell’accredito.
La parte finale di questo testo propone i modelli dei contratti che possono essere utilizzati dai proprietari per regolamentare l’utilizzo del proprio immobile. I modelli contengono i termini e le condizioni contrattuali, i dati inerenti all’immobile e alle parti che stipulano il contratto, l’importo del canone, le eventuali spese, i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi.
l testo è aggiornato con le novità contenute nella legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), che ha esteso al 26% l’aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi per unità immobiliari diverse dalla prima, e nella legge 15 dicembre 2023, n. 191, di conversione del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 (cd. Dl Anticipi) che ha riscritto la disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale e ha introdotto alcuni requisiti di sicurezza degli impianti da rispettare quando le unità immobiliari sono oggetto di locazione breve.
Da evidenziare, infine, la legge regionale 15 febbraio 2023, n. 10 con la quale la Regione Abruzzo ha riscritto la disciplina del sistema turistico regionale e le regole che riguardano i bed & breakfast.
Indice
Prefazione
PARTE I - Economia e turismo
1. Introduzione
1.1 L’attuale scenario economico
1.2 Il turismo in Italia
1.3 Alloggi turistici e affitti brevi
1.4 Il Ministero del turismo
2. Opportunità e rischi della sharing economy
2.1 Sharing economy
2.2 Gig economy
2.3 Piattaforme di condivisione
PARTE II – Locazioni e strutture ricettive
3. Locazioni brevi
3.1 Introduzione
3.2 Disciplina delle locazioni brevi
3.3 Tipologia di immobili
3.4 Durata del contratto
3.5 Fornitura di servizi
3.6 Sublocazione e comodato
3.7 Intermediari
3.8 Locazioni brevi e attività d’impresa
3.9 Sintesi del regime fiscale delle locazioni brevi
4. Bed & breakfast
4.1 Introduzione
4.2 Definizione di bed & breakfast
4.3 B&B occasionale e imprenditoriale
4.4 Avvio dell’attività
4.5 Requisiti strutturali
4.6 Servizi
4.6.1 Alloggio
4.6.2 Colazione
4.7 Denominazione e classificazione
4.8 Comunicazioni alla Regione competente
4.9 Altri obblighi per il gestore
4.10 Bed & breakfast in condominio
5. Altre strutture ricettive con le caratteristiche della civile abitazione
5.1 Affittacamere
5.2 Agriturismo
5.3 Albergo diffuso
5.4 Appartamento ammobiliato per uso turistico
5.5 Casa per ferie
5.6 Casa religiosa
5.7 Casa vacanze
5.8 Country house e residenza di campagna
PARTE III – Gestione e amministrazione
6. Imposte, tasse e tributi
6.1 Cedolare secca nelle locazioni brevi
6.1.1 Ritenuta del 21%
6.1.2 Base imponibile
6.1.3 Esercizio dell’opzione
6.2 Redditi del bed & breakfast
6.3 IVA
6.4 Imposta di bollo
6.5 Tassa rifiuti
7. Gestione della struttura e adempimenti
7.1 Scegliere l’immobile ideale
7.2 Offerta di ospitalità
7.3 Imposta di soggiorno
7.3.1 Dichiarazione imposta di soggiorno
7.4 Certificazione unica 0
7.5 Banca dati delle strutture ricettive e codice identificativo nazionale
7.6 Comunicazione degli alloggiati
7.7 Movimento dei clienti negli esercizi ricettivi
7.8 Requisiti di sicurezza
8. Airbnb
8.1 Introduzione
8.2 Prima di utilizzare Airbnb
8.3 Accesso alla piattaforma
8.4 Creazione degli annunci
8.5 Come scrivere annunci efficaci
8.6 Gestione delle prenotazioni
8.7 Commissioni
8.8 Cancellazione delle prenotazioni
8.9 Posizionamento nei risultati di ricerca
8.10 Recensioni e valutazioni
8.11 Assicurazione e garanzia
PARTE IV – Formulari
9. Contratto di locazione breve
10. Contratto di ospitalità in bed & breakfast
11. Contratto di alloggio in agriturismo
12. Contratto di locazione immobile arredato per uso turistico
Bibliografia
