Tassazione plusvalenza vendita terreno edificabile

[terrina]

Buongiorno, sono una nuova iscritta e vi volevo ringraziare per i chiarimenti fino a qui avuti come lettrice del foum.
Volevo vedere se avevo capito bene quello che ho letto circa la taasazione per la vendita di un terreno edificabile ricevuto in successione.
Successione come terreno agricolo con valore irrisorio.
Rivalutazione agevolata 4% del terreno.
Sono in procinto di vendere ad un prezzo più alto del valore dichiarato.
Premettendo che io come casalinga ho un reddito annuo di circa 6.000, la plusvalenza che si produce andrà tassata nell'unico ma mi conviene con la tassazione ordinaria o con quella separata?Dopo quanto tempo l'ufficio ti manda a chiedere i soldi? ed eventualmente si potrà rateizzare?
Oltre alla fattura del geometra per la rivalutazione posso dedurre altro (ICI, spese notarili ecc.) e devono essere sempre successive alla rivalutazione?
Grazie dell'attenzione ma è un argomento complicatissimo per i non addetti ai lavori.

 

[MrDike]

Riferimento: Tassazione plusvalenza vendita terreno edificabile

Volevo vedere se avevo capito bene quello che ho letto circa la tassazione per la vendita di un terreno edificabile ricevuto in successione.

E' un reddito diverso, alias plusvalenza, ex art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR: sono redditi diversi... le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non piu' di cinque anni... nonchè, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
L’articolo 36, comma 2, del decreto Bersani (D.L 223/2006), ha definito come fabbricabile l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base al dispositivo generale adottato dal Comune, a prescindere dall'approvazione della Regione o dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

Successione come terreno agricolo con valore irrisorio.
Rivalutazione agevolata 4% del terreno.

Ai fini della determinazione delle plusvalenze, per i terreni edificabili posseduti al 1° gennaio 2008, in luogo del costo o valore di acquisto, si può assumere il valore (alla stessa data) risultante da una perizia giurata di stima e assoggettarlo ad imposta sostitutiva con aliquota del 4% (cfr. circolari nn. 15/2002 e 35/2004).
Infine, si rammenta che ai sensi dell'art. 1, comma 310, della Finanziaria 2007(legge n. 296/2006), per le cessioni effettuate dal 1° gennaio 2007, il contribuente non può più optare, all’atto della vendita dei suddetti terreni, per il pagamento dell’imposta sostitutiva del 20 per cento.

Sono in procinto di vendere ad un prezzo più alto del valore dichiarato. Premettendo che io come casalinga ho un reddito annuo di circa 6.000, la plusvalenza che si produce andrà tassata nell'unico ma mi conviene con la tassazione ordinaria o con quella separata?Dopo quanto tempo l'ufficio ti manda a chiedere i soldi? ed eventualmente si potrà rateizzare?
Oltre alla fattura del geometra per la rivalutazione posso dedurre altro (ICI, spese notarili ecc.) e devono essere sempre successive alla rivalutazione?
Grazie dell'attenzione ma è un argomento complicatissimo per i non addetti ai lavori.

Deve optare per la tassazione ordinaria in dichiarazione. Il debito sarà rateizzabile. In tal caso l'Ufficio non invierà nulla. Non è possibile detrarre/dedurre ICI o le spese notarili per l'atto di compravendita.

 

[terrina]

Riferimento: Tassazione plusvalenza vendita terreno edificabile

Tutto chiaro, l'unica cosa che mi lascia perplessa è la tassazione ordinaria.
Non dovrebbe essere più conveniente quella separata che si aggira sul 23% (?) che quella ordinaria che dovrebbe arrivare al 35%(?).
Scusa... forse serviva sapere che la plusvalenza si aggira sui 60.000 euro.

 

[ingino]

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Salve a tutti io mi trovo alle prese con un caso molto simile a quello di terrina.

Possiedo un terreno edificabile dal 19/11/1991 pari a circa 370 mq divenuti poi circa 600 (con i successivi piani regolatori) a scapito di un'altra area contigua a quella fabbricabile, e comprata con lo stesso atto notarile.

Ho sempre pagato l'ICI in base al valore di acquisto, e da pochi anni dato che il comune ha reso pubblico i valori medi dei prezzi del terreno fabbricativo, pago di mia spontanea volontà l'ICI facendo il calcolo con l'aliquota comunale moltiplicata per il valore del terreno fabbricativo ricavato dalle tabelle messe a disposizione.

Questo per dirvi che il comune non mi ha mai spedito un bollettino per pagamento dell'ICI precompilato per l'importo o con informazioni dettagliate sulle modalità di pagamento se non una nota per consultare il sito del comune.

Adesso (9/12/2009) che sono in procinto di venderlo vorrei sapere:

- a quanto ammontano le tasse dovute alla plus valenza
- come si calcolano (con quale aliquota.. ...20%?)
- come si pagano (rateizzate o meno)
- a chi si pagano (notaio, 730, ecc...)

Non ho mai fatto una perizia giurata per la rivalutazione del terreno e il mio reddito annuo lordo che percepisco è solo quello da lavoratore dipendente pari a circa 34000 euro.

 

[terrina]

Riferimento: Tassazione plusvalenza vendita terreno edificabile

Ti riferisco quello che ho capito fino ad oggi.... che non è molto.
La tassazione avviene nell'unico o nel 730:
- o a tassazione ordinaria la plusvalenza si somma al tuo reddito e l'aliquota schizza in alto a seconda dell'entità della plusvalenza
- o a tassazione separata (con acconto da pagare nella dichiarazione dei redditi) ed il conguaglio effettuato dalle finanze con la media delle tue aliquote degli ultimi due anni ( mai meno del 20% 1°scaglione).
Questo è quello che ho capito e spero che utenti più esperti di me mi confermino o confutino quello che ho detto.

Ho letto poi che la nuova finanziaria (in via di approvazione) prevede la riapertura dei termini della rivalutazione.....
Ciò permetterebbe di pagare il 4% del valore inserito in perizia....
Ma come faccio io che ho una vecchia perizia già fatta? devo continuare a pagare quella e farne un'altra? Chiedere il rimborso? MAH?!
Sapete se ci sono istruzioni ufficiali sull'argomento?

 

[ingino]

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Credo di aver capito ma ho bisogno di fare un esempio per conferma.

Dati di partenza.

Reddito annuo lordo da lavoro dipendente ai fini della tassazione irpef: 30000 euro

Plus valore vendita terreno 50000 euro

Caso 1: tassazione ordinaria

Reddito complessivo di 80000 per cui pago 25420 euro per i primi 75000 e per i rimanenti 5000 pago il 43% pari a 2150 euro.

TOTALE DI TASSE DA PAGARE 25420+2150= 27570

di queste tasse ne ho già pagate in busta paga 6960 per i primi 28000 euro percepiti in busta e per i rimanenti 2000 percepiti sempre in busta pago il 38% pari a 760.

Quindi in busta ho già pagato 6960+760= 7720 euro.

Ne rimangono da pagare soltanto (si fà per dire) 19850.

Che in questo caso sono rateizzabili. (5 rate di 4000 euro circa)

Caso 2 : tassazione separata

Pago subito l'acconto del 20% sui 50000 pari a 10000 euro.

Alla fine dei due anni pago la media delle tasse pagate negli ultimi 2 anni pari a 7720 euro (se il mio reddito da lavoratore dipendente è rimasto invariato e pari a 30000 euro)

Quindi totale di tasse per il terreno 10000+7720 = 17720
giusto o sbaglio in qualche cosa??

In questo caso però le tasse non sono rateizzabili.

Se così è la tassazione separata porta un po' di risparmio a scapito di una modalità di pagamento più penalizzante.

 

[Karl8]

Riferimento: Tassazione plusvalenza vendita terreno edificabile

Rispondo a dubbi pescati qua e là ni post precedenti:
- tassazione separata: solitamente conviene, si tassa con aliquita media dei due anni prima e ovvia al cumulo in un anno solo di redditi che portano in alto l'aliqota irpef
- primo scaglione non è 20% ma 23%
- rivalutazioni già fatte, si può chiedere rimborso se si procede a nuova rivalutazione, ma non ho ancora saputo di qualcuno che abbia incassato
- vista la matereria e le tante variabili, sconsiglio il "fai da te" fiscale
- c'è movimento nella prossima finanaziaria in materia di rivalutazione, potrebbe convenire attendere per rivalutare prima di vendere

 

[terrina]

Riferimento: Tassazione plusvalenza vendita terreno edificabile

Ti volevo solo puntualizzare due cose:
1) la tassazione separata avviene sullo scaglione dei due anni precedenti (almeno così ho capito), quindi sei già in grado di vedere se nei due anni passati hai avuto un reddito più basso o più alto di quello attuale;
2) data la convenienza della rivalutazione che sembra inserita in finanziaria(?????) ti consiglio di stare un po' alla finestra perchè in quel caso dovresti pagare "solo" il 4% sull'intero valore del terreno tramite una perizia di un geom.

 

[terrina]

Riferimento: Tassazione plusvalenza vendita terreno edificabile

condivido i dubbi sul fai da te fiscale, ma i due commercialisti con cui ho parlato non hanno una precisa conoscenza dell'argomento ed anzi è così specifico che solo qualcuno che se ne occupa frequentemente è in grado di affrontare. Vorrei rivolgermi all'Agenzia delle Entrate (sono a Roma) ma come trovare un'impiegata/o che sa fornirmi delle informazioni più precise?

 

[ingino]

Riferimento: Tassazione plusvalenza vendita terreno edificabile

- vista la matereria e le tante variabili, sconsiglio il "fai da te" fiscale

è ovvio che se la cosa va in porto mi appoggerò a un commercialista ma come dice terrina ce ne sono di vario tipo e se ne trovo uno impreparato vorrei controbattere le sue affermazioni con quanto appreso in questo forum, inoltre io ho bisogno di una risposta celere per capire quanta liquidità mi rimane in tasca per affrontare un nuovo investimento immminente e capire quanto è alla mia portata.

So anche che le consulenze si pagano e quindi posso capire "l'indisponibilità" nel dare una risposta chiara e certa alla mia domanda.

Con questo non escludo che io chieda la consulenza lo stesso, ma posso avere anche un riscontro della bontà di questa consulenza avendo una risposta sull'esempio da me esposto ?

(Della serie io non mi fido di chi ha due buchi nel naso)