Mutuo acquisto casa

[andream]

Buonasera a tutti.
Chiedo la vostra gentile consulenza su un quesito relativo all'acquisto di una prima casa. Premetto che compro da privato e non da soggetto IVA inoltre ho letto che richiedere un importo di mutuo superiore al valore dichiarato fa scattare automaticamente gli accertamenti fiscali.

Il mio dubbio è su cosa si deve considerare come valore dichiarato visto che in atto si devono "registrare" tutti i pagamenti effettuati anche in precedenza (es. acconti, caparre,ecc.).

Faccio un esempio per essere più chiaro:
Se è stato anticipato un valore di 100 e all'atto si paga un saldo di 200 è chiaro che sul rogito risulta un prezzo pattuito di 300. Ora mi chiedo se può un mutuo essere chiesto per 250 (quindi maggiore del saldo effettivamente pagato all'atto ma minore del totale comprensivo di acconti) senza rientrare negli accertamenti automatici?
Spero di essere stato chiaro e vi ringrazio anticipatamente.

 

[kob2]

Riferimento: Mutuo acquisto casa

Buonasera a tutti.
Chiedo la vostra gentile consulenza su un quesito relativo all'acquisto di una prima casa. Premetto che compro da privato e non da soggetto IVA inoltre ho letto che richiedere un importo di mutuo superiore al valore dichiarato fa scattare automaticamente gli accertamenti fiscali.

più che altro, se l'importo ottenuto con il mutuo è superiore al corrispettivo pagato per l'acquisto, gli interessi passivi si deducono in proporzione. Non scatta, però, alcun accertamento automatico.

Faccio un esempio per essere più chiaro:
Se è stato anticipato un valore di 100 e all'atto si paga un saldo di 200 è chiaro che sul rogito risulta un prezzo pattuito di 300. Ora mi chiedo se può un mutuo essere chiesto per 250 (quindi maggiore del saldo effettivamente pagato all'atto ma minore del totale comprensivo di acconti) senza rientrare negli accertamenti automatici?

in questo caso il mutuo è inferiore al corrispettio pattuito per cui non vi è ricalcolo degli interessi deducibili.

 

[Robcattivelli]

Riferimento: Mutuo acquisto casa

Anche se nel calcolo di "corrispettivo pagato" L'ADE ha riconosciuto che vi rientrano le imposte pagate per la compravendita, gli onorari notarili per l'atto e per l'iscrizione d'ipoteca, le provviogioni pagate all'eventuale mediatore e altro che ora non ricordo.

 

[andream]

Riferimento: Mutuo acquisto casa

Grazie per le informazioni.

In particolare come "accertamenti automatici" mi riferivo più che altro al fatto che "...nel caso in cui l'imponibile dichiarato sia inferiore all'ammontare del mutuo concesso all'acquirente in relazione all'acquisto di un immobile lo stesso puo' essere rettificato in aumento, almeno sino a concorrenza dell'ammontare del mutuo, ferma restando la possibilita' del contribuente di fornire prova contraria".

Mi sembra quindi di capire che essendo l'imponibile composto sia dagli acconti che dal saldo il mutuo può in questo caso superare il corrispettivo del prezzo a saldo indicato nell'atto...

Grazie e buon anno a tutti.

 

[Robcattivelli]

Riferimento: Mutuo acquisto casa

Mi sembra quindi di capire che essendo l'imponibile composto sia dagli acconti che dal saldo il mutuo può in questo caso superare il corrispettivo del prezzo a saldo indicato nell'atto...Certo

 

[kob2]

Riferimento: Mutuo acquisto casa

... Mi sembra quindi di capire che essendo l'imponibile composto sia dagli acconti che dal saldo il mutuo può in questo caso superare il corrispettivo del prezzo a saldo indicato nell'atto ...

in effetti una cosa è il corrispettivo della transazione immobiliare, un'altra cosa solo le modalità di pagamento di tale corrispettivo.

voglio dire: il prezzo di acquisto è quello che pattuito tra acquirente e venditore, poi altra faccenda le modalità di pagamento.

nel rogito, il notaio - dato atto del corrispettivo pattuito tra le parti - aggiungerà pure come tale corrispettivo viene regolato e, qualora fossero stati corrisposti degli acconti, darà atto degli acconti pagati.

se poi viene contratto un mutuo, allora il parametro di riferimento per il mutuo (ai fini della detraibilità degli interessi passivi) non può che essere il corrispettivo della transazione a prescindere dalle modalità di pagamento scelte dalle parti.

 

[gian448877]

Riferimento: Mutuo acquisto casa

Non è che ci siano degli accertamenti automatici.
Il problema secondo me è che stai accendendo un mutuo di 250 per pagare un saldo di 200. Potrebbero contestarti che quei 50 in più sono una parte del corrispettivo in nero.
Come mai questa differenza?

 

[Robcattivelli]

Riferimento: Mutuo acquisto casa

se poi viene contratto un mutuo, allora il parametro di riferimento per il mutuo (ai fini della detraibilità degli interessi passivi) non può che essere il corrispettivo della transazione a prescindere dalle modalità di pagamento scelte dalle parti.
Perchè solo il corrispettivo della transazione immobiliare? Possono essere finaziati con il mutuo ipotecario gli onorari notarili per la transazione immobiliare e l'iscrizione dell'ipoteca, le imposte gravanti sulla compravendita, le provvigioni eventuali corrisposte al mediatore ed altro ancora che ora non ricordo.

La differenza? Deternina solo una quota di interessi indeducibili.

 

[gian448877]

Riferimento: Mutuo acquisto casa

A mio personale giudizio è importante capire qual è la destinazione di quei 50 in più. Se sono destinati a coprire altre spese è importante conservare la relativa documentazione (meglio ancora specificare tale distinzione nel contratto di mutuo).
Questo perchè in caso di eventuali controlli sono possibili accertamenti sulla base del valore normale (tenendo conto anche di eventuali mutui stipulati; anche se non c'è un riferimento automatico come nella disciplina iva, comunque i mutui sono un parametro di valutazione). Se poi la compravendita è tra privati e si è scelto la tassazione con il meccanismo del prezzo-valore (cioè sul valore catastale) il pericolo è ancora maggiore: l'eventuale occultamento parziale del corrispettivo comporterebbe infatti la tassazione sul valore pieno dell'immobile.

 

[kob2]

Riferimento: Mutuo acquisto casa

... Perchè solo il corrispettivo della transazione immobiliare? Possono essere finaziati con il mutuo ipotecario gli onorari notarili per la transazione immobiliare e l'iscrizione dell'ipoteca, le imposte gravanti sulla compravendita, le provvigioni eventuali corrisposte al mediatore ed altro ancora che ora non ricordo.

si certo, hai ragione, anche i cosiddetti oneri accessori concorrono a determinare il plafond di deducibilità degli interessi passivi.

... La differenza? Deternina solo una quota di interessi indeducibili.

condivido. Nessun accertamento automatico, solo rideterminazione degli interessi deducibili