Ci capita frequentemente di di predisporre per conto di ns. clienti contratti di locazione che prevedono un canone c.d. “a scaletta”.
Il contratto cioè precisa che il canone annuale di locazione è, per esempio, fissato in euro 100.000, ma che il locatore accetta una riduzione per il primo ed il secondo anno di locazione rispettivamente di euro 20.000 e di euro 10.000, in modo che il canone dovuto per il primo anno sia di 80.000 euro e per il secondo anno sia di 90.000 euro, il tutto per agevolare il conduttore nella fase di inserimento nei locali o per contribuire genericamente ai lavori che il conduttore medesimo andrà ad eseguire nell’immobile.
La clausola viene così impostata anche per evitare che il conduttore, alla fine del contratto eccepisca che il locatore abbia applicato un canone di locazione crescente non previsto dalla norma.
Trattandosi di immobili strumentali, il canone di locazione viene fatturato ed assoggettato ad iva per l’importo netto previsto in contratto.
Cioè la base imponibile iva è costituita dall’importo effettivamente dovuto dal conduttore a titolo di canone di locazione (nell’esempio 80.000 per il primo anno e 90.000 per il secondo anno).
Ci siamo però chiesti se l’Ufficio possa contestare che si tratti di un’operazione permutativa come previsto dall’art. 11 del dpr 633/1972, soprattutto se il conduttore, in cambio della riduzione ottenuta, effettua importanti lavori di ristrutturazione all'immobile.
In questo caso infatti il locatore dovrebbe fatturare ed assoggettare ad iva l’importo lordo di euro 100.000 ed il conduttore, a sua volta, dovrebbe fatturare al locatore la riduzione da questi concessa rispettivamente di euro 20.000 per il primo anno e di euro 10.000 per il secondo.
Qual'è il Vs. parere ?
Il contratto cioè precisa che il canone annuale di locazione è, per esempio, fissato in euro 100.000, ma che il locatore accetta una riduzione per il primo ed il secondo anno di locazione rispettivamente di euro 20.000 e di euro 10.000, in modo che il canone dovuto per il primo anno sia di 80.000 euro e per il secondo anno sia di 90.000 euro, il tutto per agevolare il conduttore nella fase di inserimento nei locali o per contribuire genericamente ai lavori che il conduttore medesimo andrà ad eseguire nell’immobile.
La clausola viene così impostata anche per evitare che il conduttore, alla fine del contratto eccepisca che il locatore abbia applicato un canone di locazione crescente non previsto dalla norma.
Trattandosi di immobili strumentali, il canone di locazione viene fatturato ed assoggettato ad iva per l’importo netto previsto in contratto.
Cioè la base imponibile iva è costituita dall’importo effettivamente dovuto dal conduttore a titolo di canone di locazione (nell’esempio 80.000 per il primo anno e 90.000 per il secondo anno).
Ci siamo però chiesti se l’Ufficio possa contestare che si tratti di un’operazione permutativa come previsto dall’art. 11 del dpr 633/1972, soprattutto se il conduttore, in cambio della riduzione ottenuta, effettua importanti lavori di ristrutturazione all'immobile.
In questo caso infatti il locatore dovrebbe fatturare ed assoggettare ad iva l’importo lordo di euro 100.000 ed il conduttore, a sua volta, dovrebbe fatturare al locatore la riduzione da questi concessa rispettivamente di euro 20.000 per il primo anno e di euro 10.000 per il secondo.
Qual'è il Vs. parere ?