Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

[marica]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

Giustissimo, Marica!
L'impresa, prima del rogito, riceve dall'acquirente:
* una quota come caparra e per cui rilascia una ricevuta al cliente;

ma se c'è caparra ci deve stare la registrazione del contratto preliminare da cui si evince appunto la somma di denaro data a titolo di caparra confirmatoria! Esclusa da iva ma assoggettata ad imposta di registro nella misura dello 0,5%

* una seconda quota come anticipo/caparra ...

la seconda quota è anticipo. Punto. Non esiste anticipo/caparra.

Scusa, altra domanda tutte queste operazioni avvengono con quale scansione temporale?

 

[dex]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

ma se c'è caparra ci deve stare la registrazione del contratto preliminare da cui si evince appunto la somma di denaro data a titolo di caparra confirmatoria! Esclusa da iva ma assoggettata ad imposta di registro nella misura dello 0,5%

la seconda quota è anticipo. Punto. Non esiste anticipo/caparra.

Scusa, altra domanda tutte queste operazioni avvengono con quale scansione temporale?

Sinceramente mi sembra strano quello che tu dici! Perché ci può essere anticipo e non caparra senza preliminare di compravendita? C'é scritto da qualche parte? Le due parti possono benissimo avere concordato di procedere in tal modo:
* caparra che viene definita tale grazie all'incasso ed alla conseguente ricevuta come caparra accettata dal cliente;
* sulla base dei lavori e delle rifiniture scelte dal cliente determinazione dell'anticipo (che funge anche da caparra) per cui viene emessa fattura con iva agevolata!
* a compimento dei lavori rogito con saldo dell'importo.

Le operazioni avvengono nel giro di circa un anno.

P.S. ti assicuro che esiste la possibilità di fatturare gli anticipi anche come caparre, é una tutela per l'impresa poiché, se il cliente non vuole più rogitare, automaticamente le somme versate come anticipi/caparre rimangono all'impresa (invece se fossero anticipi l'impresa dovrebbe restituirli al cliente)! L'impresa che vende con acconti rischia di più e non é proprio consigliato!
Se vuoi documentarti in merito puoi riferirti a:
* "Finanza & Fisco" anno XXI numero 32 articolo "Trasferimenti immobiliari: disciplina fiscale delle somme versate nella duplice veste di caparra confirmatoria e di acconto".
* Risoluzione 1° agosto 2007, n. 197 (vedi pag. 2540) dell'Agenzia delle Entrate.

P.P.S. comunque io non sono il commercialista dell'impresa, ma il titolare della stessa!

 

[marica]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

No, no non dovevi specificarlo che non sei un commercialista, per me era già chiaro…
Ciò detto, la risoluzione ha chiarito la misura dell’imposta che va applicata in questi casi in misura fissa e non in misura proporzionale per evitare la violazione della norma sull’alternatività iva -imposta di registro, per il resto a differenza di quanto vuoi ritenere tu la risoluzione non muove di 1 millimetro il mio assunto.

 

[marica]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

Perché ci può essere anticipo e non caparra senza preliminare di compravendita? C'é scritto da qualche parte?

a pag 5-6 della risoluzione da te citata!!:
Secondo l’orientamento della Suprema Corte, ove sia dubbia l’effettiva
intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione
di un contratto a prestazioni corrispettive (ed in particolare di un contratto di
compravendita) devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo (o di acconto)
sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di
caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una “pena civile”, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria (Cass. civ. 22 agosto 1977, n. 3833).
ah dimenticavo l'art. 1385 c.c (l'ho dato per scontato, ma è meglio precisarlo)

 

[marica]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

Inoltre:
L’art.1351 c.c. dispone che il preliminare è nullo se non è concluso nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
Ai sensi dell’art. 5 e dell’art.13 del D.P.R. n. 131/86, i contratti preliminari
relativi a cessioni di immobili sono soggetti a registrazione nell’usuale termine di 20 giorni dalla data della stipula ( cosiddetto “termine fisso”).
Tuttavia, qualora il preliminare di vendita:
A) riguardi cessioni soggette ad IVA,
B) sia redatto per scrittura privata non autenticata,
C) non preveda la dazione di una caparra confirmatoria
è soggetto a registrazione in caso d’uso (ecco spiegato il motivo per cui ti dicevo che se ricevi acconti non va registrato il preliminare anche se fatto)

 

[dex]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

a pag 5-6 della risoluzione da te citata!!:
Secondo l’orientamento della Suprema Corte, ove sia dubbia l’effettiva
intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione
di un contratto a prestazioni corrispettive (ed in particolare di un contratto di
compravendita) devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo (o di acconto)
sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di
caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una “pena civile”, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria (Cass. civ. 22 agosto 1977, n. 3833).
ah dimenticavo l'art. 1385 c.c (l'ho dato per scontato, ma è meglio precisarlo)

Infatti sulla ricevuta, firmata per accettazione dal cliente, c'é scritto che la prima quota versata é una caparra confirmatoria ai sensi dell'art.1385 c.c.! Quindi la porzione della risoluzione dell'Ade da te citata non si riferisce al caso specifico poiché non vi é dubbio alcuno che la somma é stata coscientemente, e con volontà unanime delle due parti, versata e percepita a titolo di caparra confirmatoria!

Mentre nell'oggetto della fattura emessa con iva agevolata c'é esplicitamente scritto che viene emessa a titolo di anticipo + caparra confirmatoria e questa viene firmata per accettazione lo stesso dal cliente oltreché pagata con assegno/bonifico! Pertanto anche in tale caso il problema non si pone perché il cliente non contesta nulla della fattura regolarmente e puntualmente saldata!

Inoltre:
L’art.1351 c.c. dispone che il preliminare è nullo se non è concluso nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
Ai sensi dell’art. 5 e dell’art.13 del D.P.R. n. 131/86, i contratti preliminari
relativi a cessioni di immobili sono soggetti a registrazione nell’usuale termine di 20 giorni dalla data della stipula ( cosiddetto “termine fisso”).
Tuttavia, qualora il preliminare di vendita:
A) riguardi cessioni soggette ad IVA,
B) sia redatto per scrittura privata non autenticata,
C) non preveda la dazione di una caparra confirmatoria
è soggetto a registrazione in caso d’uso (ecco spiegato il motivo per cui ti dicevo che se ricevi acconti non va registrato il preliminare anche se fatto)

Non é proprio così perché l'art. 1351 c.c. si riferisce alla forma del contratto ma non al fatto che sia o meno registrato! Nel senso che il preliminare, se c'é, deve essere fatto in forma scritta per avere valore giuridico! La mancata registrazione nel termine di 20 giorni non inficia il valore del preliminare ma, semplicemente, produrrebbe una sanzione quando si andrebbe a registrare fuori termine (ad esempio per farlo valere in contenzioso)!

Per quanto riguarda la seconda parte del tuo messaggio (registrazione in caso d'uso) sono d'accordo con te!

Comunque il senso della domanda che ha originato l'interessante discussione é:
* ricezione di caparra confirmatoria confermata da ricevuta accettata dal cliente e dal pagamento con bonifico/assegno;
* versamento di un ulteriore quota a titolo di anticipo/caparra ugualmente confermata da accettazione del cliente che paga con bonifico/assegno ed emissione della relativa fattura con produzione, da parte del cliente, di dichiarazione per l'iva agevolata al 4%;

In tale caso é giusto emettere fattura relativa al secondo versamento a duplice titolo di acconto e caparra con iva agevolata al 4%???

Oppure bisogna per forza emettere fattura con iva al 10% e poi, al rogito, si fa la rettifica???

Grazie 1000 a tutti!!!

 

[marica]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

Infatti sulla ricevuta, firmata per accettazione dal cliente, c'é scritto che la prima quota versata é una caparra confirmatoria ai sensi dell'art.1385 c.c.! Quindi la porzione della risoluzione dell'Ade da te citata non si riferisce al caso specifico poiché non vi é dubbio alcuno che la somma é stata coscientemente, e con volontà unanime delle due parti, versata e percepita a titolo di caparra confirmatoria!

Mentre nell'oggetto della fattura emessa con iva agevolata c'é esplicitamente scritto che viene emessa a titolo di anticipo + caparra confirmatoria e questa viene firmata per accettazione lo stesso dal cliente oltreché pagata con assegno/bonifico! Pertanto anche in tale caso il problema non si pone perché il cliente non contesta nulla della fattura regolarmente e puntualmente saldata!




Non é proprio così perché l'art. 1351 c.c. si riferisce alla forma del contratto ma non al fatto che sia o meno registrato! Nel senso che il preliminare, se c'é, deve essere fatto in forma scritta per avere valore giuridico! La mancata registrazione nel termine di 20 giorni non inficia il valore del preliminare ma, semplicemente, produrrebbe una sanzione quando si andrebbe a registrare fuori termine (ad esempio per farlo valere in contenzioso)!

Per quanto riguarda la seconda parte del tuo messaggio (registrazione in caso d'uso) sono d'accordo con te!

Comunque il senso della domanda che ha originato l'interessante discussione é:
* ricezione di caparra confirmatoria confermata da ricevuta accettata dal cliente e dal pagamento con bonifico/assegno;
* versamento di un ulteriore quota a titolo di anticipo/caparra ugualmente confermata da accettazione del cliente che paga con bonifico/assegno ed emissione della relativa fattura con produzione, da parte del cliente, di dichiarazione per l'iva agevolata al 4%;

In tale caso é giusto emettere fattura relativa al secondo versamento a duplice titolo di acconto e caparra con iva agevolata al 4%???

Oppure bisogna per forza emettere fattura con iva al 10% e poi, al rogito, si fa la rettifica???

Grazie 1000 a tutti!!!

Dex scusa eh, ….. ma devi ammettere che sei un pò durex. Io non ho mai detto che il contratto è nullo se non lo porti a registrazione. Riportandoti la norma del c.c. ho voluto semplicemente dire che il preliminare deve avere forma scritta. Punto. Per la registrazione ti ho citato le norme tributarie. E dai!!!!!!

 

[dex]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

Dex scusa eh, ….. ma devi ammettere che sei un pò durex.

"durex" = duro a comprendere???
E no, dai!
Ma pignolo, forse troppo, quello sì!

Comunque forse la risposta alla domanda é semplice:
il cliente ha diritto al 4% e, quindi, a prescindere da preliminare o meno, é corretto inserirlo in fattura!

Grazie ancora a tutti per l'utile spunto di riflessione!

 

[censore]

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Anche censore cerca di fare ordine !
Il contratto preliminare è un atto la cui registrazione è obbligatoria a sensi dell’art.10 del D.P.R. 131 T.U. per l’Imposta di Registro così come giustamente ha osservato “GUIDO 1964”.
La caparra è una operazione fuori campo I.V.A. a norma dell' art. 2 D.P.R. 633/72.- La relativa imposta sarà addebitata al momento del perfezionamento del contratto con l'atto notarile con imputazione della stessa al prezzo convenuto.-
I successivi versamenti in conto del prezzo, saranno assoggettati ad I.V.A.
La parte promissaria acquirente, al momento della stipula del contratto preliminare, possedendone i requisiti, ovvero dichiarando che li possederà alla data del rogito, può richiedere l'applicazione dell'aliquota I.V.A. -nella misura del 4%, ai sensi delle leggi 24 marzo 1993, n. 75, 19 luglio1993, n. 243 e 28 dicembre 1995 n. 549.
All’uopo dovrà dichiarare:
La parte promissaria acquirente, trattandosi di abitazione non di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 1969, intende richiedere le agevolazioni fiscali di cui alle legge 24 marzo 1993, n.75; 19 luglio 1993, n.243 e 28 dicembre 1995, n.549 - ed a tale proposito la stessa parte promissaria acquirente dichiara sotto la propria responsabilità, con riferimento alla data di stipula del rogito notarile:
a)-di essere persona fisica che non agisce nell’ambito di impresa, arte o professione e che la porzione d’immobile qui in contratto è ad uso abitazione non di lusso con le caratteristiche di cui al D.M. 2 agosto 69 e successive modificazioni;
b)-di essere residente nel Comune in cui è sita la porzione di immobile acquistata;
c)-di non essere titolare esclusivo o in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
d)-di non essere titolare, neppure per quote, o in comunione con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui all'Art. 3 Comma 131 lettera C) della legge 28 dicembre 1995 n. 549.
In sede di registrazione l’Agenzia delle Entrate richiederà l’imposta di quietanza pari allo 0,50% della caparra – che può essere evitata se si assoggetta ad I.V.A. anche la caparra che allora assumerà la denominazione di “caparra e principio di pagamento”.
In vero, circa l’obbligo di registrazione del contratto preliminare, si è generata confusione allorquando la “Bersani-Visco” pose l’obbligo e la responsabilità degli adempimenti a carico del mediatore: riconfermo che comunque l’obbligo è sempre esistito, almeno dalla data del DPR 131 – 26 Aprile 1986.
Nel caso la caparra/prezzo è assoggetta ad IVA l’Agenzia richiede la tassa fissa.
Buon lavoro
censore

 

[dex]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

OK!
La registrazione del preliminare é sempre obbligatoria!
Ma non é obbligatorio sottoscrivere il preliminare (é una tutela a cui uno é libero di rinunciare!!!).
Nel caso di preliminare non stipulato si può versare una caparra confirmatoria ed un anticipo con valore anche di caparra confirmatoria prima di rogitare (sicuramente questa non é una cosa vietata)!

Ebbene, in tale specifico caso, la fattura per l'anticipo può riportare l'iva al 4% se viene prodotta la dichiarazione dal cliente?

Questo é il succo della domanda!

Thanks!