Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita
a pag 5-6 della risoluzione da te citata!!:
Secondo l’orientamento della Suprema Corte, ove sia dubbia l’effettiva
intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione
di un contratto a prestazioni corrispettive (ed in particolare di un contratto di
compravendita) devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo (o di acconto)
sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di
caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una “pena civile”, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria (Cass. civ. 22 agosto 1977, n. 3833).
ah dimenticavo l'art. 1385 c.c (l'ho dato per scontato, ma è meglio precisarlo)
Infatti sulla ricevuta, firmata per accettazione dal cliente, c'é scritto che la prima quota versata é una caparra confirmatoria ai sensi dell'art.1385 c.c.! Quindi la porzione della risoluzione dell'Ade da te citata non si riferisce al caso specifico poiché non vi é dubbio alcuno che la somma é stata coscientemente, e con volontà unanime delle due parti, versata e percepita a titolo di caparra confirmatoria!
Mentre nell'oggetto della fattura emessa con iva agevolata c'é esplicitamente scritto che viene emessa a titolo di anticipo + caparra confirmatoria e questa viene firmata per accettazione lo stesso dal cliente oltreché pagata con assegno/bonifico! Pertanto anche in tale caso il problema non si pone perché il cliente non contesta nulla della fattura regolarmente e puntualmente saldata!
Inoltre:
L’art.1351 c.c. dispone che il preliminare è nullo se non è concluso nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
Ai sensi dell’art. 5 e dell’art.13 del D.P.R. n. 131/86, i contratti preliminari
relativi a cessioni di immobili sono soggetti a registrazione nell’usuale termine di 20 giorni dalla data della stipula ( cosiddetto “termine fisso”).
Tuttavia, qualora il preliminare di vendita:
A) riguardi cessioni soggette ad IVA,
B) sia redatto per scrittura privata non autenticata,
C) non preveda la dazione di una caparra confirmatoria
è soggetto a registrazione in caso d’uso (ecco spiegato il motivo per cui ti dicevo che se ricevi acconti non va registrato il preliminare anche se fatto)
Non é proprio così perché l'art. 1351 c.c. si riferisce
alla forma del contratto ma non al fatto che sia o meno registrato! Nel senso che il preliminare, se c'é, deve essere fatto in forma scritta per avere valore giuridico! La mancata registrazione nel termine di 20 giorni non inficia il valore del preliminare ma, semplicemente, produrrebbe una sanzione quando si andrebbe a registrare fuori termine (ad esempio per farlo valere in contenzioso)!
Per quanto riguarda la seconda parte del tuo messaggio (registrazione in caso d'uso) sono d'accordo con te!
Comunque il senso della domanda che ha originato l'interessante discussione é:
* ricezione di caparra confirmatoria confermata da ricevuta accettata dal cliente e dal pagamento con bonifico/assegno;
* versamento di un ulteriore quota a titolo di anticipo/caparra ugualmente confermata da accettazione del cliente che paga con bonifico/assegno ed emissione della relativa fattura con produzione, da parte del cliente, di dichiarazione per l'iva agevolata al 4%;
In tale caso é giusto emettere fattura relativa al secondo versamento a duplice titolo di acconto e caparra con iva agevolata al 4%???
Oppure bisogna per forza emettere fattura con iva al 10% e poi, al rogito, si fa la rettifica???
Grazie 1000 a tutti!!!