Il contratto transitorio per studenti universitari fuori sede deve riprodurre testualmente il contratto-tipo allegato all’accordo del 2010 sottoscritto a Perugia, così come modificato dall’accordo integrativo del 2015. Perciò, innanzitutto accertati della compatibilità della convenzione locativa a cui hai dato corso al contratto-tipo elaborato in sede locale (in genere riproduttivo del modello ministeriale del 2002).
Con riguardo a tali locazioni, all’art.9 (Canone di locazione) del contratto-tipo si prevedono i criteri e i parametri per la determinazione del corrispettivo annuo: i canoni, infatti, sono prescritti – come sempre - dagli accordi locali. Il comma 4 dell’articolo 13 (Patti contrari alla legge) della legge di riforma del 1998 sanziona con la nullità i patti che consentono al locatore di percepire un canone superiore a quello massimo stabilito dagli accordi locali; l’azione di ripetizione dell’indebito (comma 6) è prevista come rimedio nei casi di nullità: ciò non esclude un accordo stragiudiziale tra le parti con risoluzione consensuale del rapporto e contestuale nuova convenzione con un canone non superiore a quello consentito, operazioni a costo zero, se se rimani in regime di cedolare secca.
Senza esaminare lo statuto locativo in questione e non conoscendo gli elementi oggettivi (esattamente indicati dall’accordo di Perugia) da porre a base della determinazione del canone dovuto per legge, è impossibile rispondere in maniera esauriente e precisa al quesito, tuttavia, in linea generale posso dirti che se le parti regolano i loro rapporti e i relativi diritti e obblighi (canone compreso) in modo tale che il contratto non rientri più nello schema dei c.d. contratti a canone concordato, modificando il criterio di calcolo (che non rientra tra gli aspetti marginali o di contorno del contratto), il contratto stesso ricade nella disciplina ordinaria.
Eventuali errori nello sviluppo del calcolo o su i suoi presupposti (poco importa che la registrazione di un “calmierato” fuori soglia derivi da un “vero” o da un “falso” errore: la conclusione è una sola, la nullità della pattuizione) possono (si tratta di una probabilità, non di una certezza) essere rilevati - oltre che dall’Agenzia delle Entrate e dal Comune, in sede di controllo, con ricadute fiscali e ricalcolo di maggiori imposte dovute - dallo stesso inquilino che può ad esempio facilmente accertare la metratura in eccesso dall’attestato di prestazione energetica fornitogli (superficie utile riscaldata), con ricadute civilistiche, in sede giudiziale (previa mediazione).
In ogni caso, una verifica da parte di una organizzazione di categoria firmataria dell’accordo circa la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo locale appare, nel caso di specie, quanto mai opportuno.
