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comodato d'uso e locazione

C

calosoft

Utente
Buongiorno a tutti,
Premessa: qualche mese fa abbiamo deciso, con mia moglie, di ristrutturare alcuni locali di sua proprietà per ricavarne un piccolo appartamento da affittare. Per fruire delle agevolazioni del 50% sulle ristrutturazioni, poichè io sono l'unico che ha capienza IRPEF, mia moglie ha ceduto a me i suddetti locali in comodato d'uso. Tale pratica ci è stata suggerita dall'impiegato dell'Agenzia dell'Entrate. Ora, a lavori terminati, si pone il problema di affittare l'appartamento. Nel contratto che stipuleremo e registreremo, chi deve essere il locatore? Il comodatario (io) o il comodante (mia moglie) ?
Per essere coerenti con quanto fatto finora per fruire delle agevolazioni del 50%, io posso in aulità di comodatario, affittare l'appartamento, dietro autorizzazione della proprietaria ?
Chi di noi dovrà dichiarare il reddito ? la proprietaria o il comodatario ?
Grazie a chi vorrà rispondermi
 
Sono di avviso diverso.

Il contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, è un contratto a effetti obbligatori e non reali. In pratica, il soggetto che riceve in comodato il bene, denominato comodatario, acquisisce nei confronti dello stesso un diritto personale di godimento e non un diritto reale. La conseguenza dal punto di vista fiscale è che la titolarità del reddito fondiario non si trasferisce, ma resta in capo al proprietario/comodante. Qualora il comodatario stipuli - quale locatore - un contratto di locazione, il reddito effettivo del fabbricato dovrà essere imputato esclusivamente al comodante (Risoluzioni Agenzia delle Entrate n. 381/E del 14/10/2008 e n. 394/E del 22/10/2008).

Per quanto concerne la detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio, questa può essere imputata al familiare convivente (stesso nucleo familiare) del proprietario (tua moglie) dell'immobile, anche in assenza di un contratto di comodato. Al riguardo, l'Agenzia delle Entrate ha precisato che non è necessario che l'abitazione nella quale convivono "familiare" e intestatario dell'immobile costituisca per entrambi l'abitazione principale, mentre è necessario che i lavori agevolati siano effettuati su una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza.
Ne consegue che, in caso di locazione a terzi dell'immobile, la detrazione spetterebbe esclusivamente al proprietario dell'immobile (tua moglie).
Tuttavia, a mio parere, in presenza del comodato tuttora vigente, il comodatario può continuare a fruire della detrazione relativa a condizione che le spese risultino effettivamente a suo carico e le fatture siano a lui intestate.
 
MrDike ha scritto:
Sono di avviso diverso.


Per quanto concerne la detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio, questa può essere imputata al familiare convivente (stesso nucleo familiare) del proprietario (tua moglie) dell'immobile, anche in assenza di un contratto di comodato. Al riguardo, l'Agenzia delle Entrate ha precisato che non è necessario che l'abitazione nella quale convivono "familiare" e intestatario dell'immobile costituisca per entrambi l'abitazione principale, mentre è necessario che i lavori agevolati siano effettuati su una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza.
Ne consegue che, in caso di locazione a terzi dell'immobile, la detrazione spetterebbe esclusivamente al proprietario dell'immobile (tua moglie).
Tuttavia, a mio parere, in presenza del comodato tuttora vigente, il comodatario può continuare a fruire della detrazione relativa a condizione che le spese risultino effettivamente a suo carico e le fatture siano a lui intestate.
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Grazie per la documentatissima risposta; il problema è che io vorrei conservare in maniera lecita il diritto alle agevolazioni fiscali, pur affittando l'appartamento. Se il contratto di fitto lo stipulo io come locatore, le detrazioni a mio favore restano ?
 
calosoft ha scritto:
Grazie per la documentatissima risposta; il problema è che io vorrei conservare in maniera lecita il diritto alle agevolazioni fiscali, pur affittando l'appartamento. Se il contratto di fitto lo stipulo io come locatore, le detrazioni a mio favore restano ?
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Possono beneficiare dell'agevolazione non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l'inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alla detrazione:

  • il proprietario o il nudo proprietario;
  • il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • l'inquilino o il comodatario;
  • i soci di cooperative divise e indivise;
  • i soci delle società semplici;
  • gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.
La detrazione spetta anche al familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) convivente del possessore o detentore dell'immobile, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici risultino a lui intestati. L'agevolazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell'immobile e non al familiare che beneficia della detrazione.
 
MrDike ha scritto:
Possono beneficiare dell'agevolazione non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l'inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alla detrazione:

  • il proprietario o il nudo proprietario;
  • il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • l'inquilino o il comodatario;
  • i soci di cooperative divise e indivise;
  • i soci delle società semplici;
  • gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.
La detrazione spetta anche al familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) convivente del possessore o detentore dell'immobile, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici risultino a lui intestati. L'agevolazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell'immobile e non al familiare che beneficia della detrazione.
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Quindi, concludendo, per conservare i benefici delle detrazioni 50% derivanti dal comodato, dovrei essere io comodatario a sottoscrivere il contratto di fitto, e per rispettare la normativa fiscale, mia moglie dichiarerà il fitto percepito. E' corretto ?
 
calosoft ha scritto:
Quindi, concludendo, per conservare i benefici delle detrazioni 50% derivanti dal comodato, dovrei essere io comodatario a sottoscrivere il contratto di fitto, e per rispettare la normativa fiscale, mia moglie dichiarerà il fitto percepito. E' corretto ?
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Tecnicamente è così, ma non vorrei che qualche funzionario AdE, di avviso diverso dal primo "suggeritore", sollevi qualche eccezione su un comodato "presunto"!
 
MrDike ha scritto:
Tecnicamente è così, ma non vorrei che qualche funzionario AdE, di avviso diverso dal primo "suggeritore", sollevi qualche eccezione su un comodato "presunto"!
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Se l'AdE consentisse al comodatario di dichiarare il reddito da locazione, tutto sarebbe coerente: io sono il comodatario, mia moglie mi autorizza ad affittare, io dichiaro il canone percepito, io detraggo le spese di ristrutturazione. Alla fine mi sembra che sia la normativa a costringermi a fare un percorso meno lineare, non credi?
 
aggiungo che, nel frattempo, ho posto un quesito scritto sul tema all"AdE che così mi ha risposto:

Testo risposta:
Gentile contribuente l'art. 1804 del Codice Civile, al comma secondo, dispone che il comodatario non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. In presenza di tale consenso il comodatario può, quindi, legittimamente locare l'immobile avuto in comodato. Ai fini dichiarativi, l'art. 26 comma 1 del D.P.R. 917 del 22 dicembre 1986 (testo unico delle imposte sui redditi) dispone che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. Per tale motivo l'importo relativo ai canoni di locazione dovranno essere dichiarati dal proprietario nel quadro RB dei redditi fondiari, e non dal comodatario-locatore (cfr. anche Risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008). Cordiali saluti
 
calosoft ha scritto:
aggiungo che, nel frattempo, ho posto un quesito scritto sul tema all"AdE che così mi ha risposto:

Testo risposta:
Gentile contribuente l'art. 1804 del Codice Civile, al comma secondo, dispone che il comodatario non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. In presenza di tale consenso il comodatario può, quindi, legittimamente locare l'immobile avuto in comodato. Ai fini dichiarativi, l'art. 26 comma 1 del D.P.R. 917 del 22 dicembre 1986 (testo unico delle imposte sui redditi) dispone che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. Per tale motivo l'importo relativo ai canoni di locazione dovranno essere dichiarati dal proprietario nel quadro RB dei redditi fondiari, e non dal comodatario-locatore (cfr. anche Risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008). Cordiali saluti
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La risposta è in linea con quanto ti ho già detto qualche post fa... la mia domanda ora è: tu utilizzerai effettivamente quell'immobile unitamente al potenziale conduttore?
 
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