Buongiorno a tutti. Su 3 comproprietari 2 (che possiedono i 2/3 dell'immobile) hanno sottoscritto un contratto di locazione commerciale, firmato anche dal conduttore. Il contratto può essere registrato senza la firma del terzo comproprietario (che perde tempo per futili motivi) includendo tuttavia il suo nome nell'elenco delle parti e ovviamente corrispondendogli ogni mese la sua quota di canone tramite bonifico ? Grazie.
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Stipula contratto commerciale 6+6
- Creatore Discussione Amaranto
- Data di Inizio
Basta anche la firma di uno solo dei comproprietari...
La registrazione andrà naturalmente fatta indicando tutti e tre i comproprietari..
Sempre che sia d'accordo nello stipulare questa locazione...
Il mio dubbio era se l'Agenzia delle Entrate procede alla registrazione di un contratto su cui sono elencati 3 locatori ma firmato solo da 2. E comunque leggendo qualcosa online ho trovato che la stipula di un contratto, essendo "atto di ordinaria amministrazione", può essere fatta anche dalla maggioranza (2 su 3 nel caso specifico rappresenta la maggioranza assoluta).
Premesso che non conosco i futili motivi ma stando il futile non credo sia un problema di rifiuto a locare....certo poi ognuno valuta a modo suo se futili o meno...
Esempio se uno abita o usa l'immobile e gli altri due decidono di affittare lui deve andarsene? O forse ha un minimo diritto di dissentire?
Esempio se uno abita o usa l'immobile e gli altri due decidono di affittare lui deve andarsene? O forse ha un minimo diritto di dissentire?
Premesso che non conosco i futili motivi ma stando il futile non credo sia un problema di rifiuto a locare....certo poi ognuno valuta a modo suo se futili o meno...
Esempio se uno abita o usa l'immobile e gli altri due decidono di affittare lui deve andarsene? O forse ha un minimo diritto di dissentire?
Diritto di dissentire certamente ma non diritto di bloccare la locazione, blocco che comporterebbe anche a lui un danno.
Rasheeda Suhailah
Utente
Il quesito proposto è interessante perché investe due campi, quello civilistico e quello fiscale.
La pluralità dei tre comproprietari integra una parte unica indivisibile nel cui interno i contrastanti interessi vengono regolati secondo i criteri della comunione con decisione a maggioranza dei compartecipanti alla stessa. Conseguentemente, è la maggioranza che decide cosa fare della cosa comune e, quindi, nella fattispecie, la possibilità di stipulare o meno un contratto di locazione (che non è frazionabile), anche in contrasto con la minoranza dissenziente.
Sul piano civilistico la locazione di un immobile in comproprietà è valida ed efficace anche se è stipulata da due soli comproprietari-locatori: principio costantemente accolto ed espresso dalla Corte di Cassazione (n°8840/2007; n°15433/2011; n°20371/2013). Se un altro comproprietario vuole fare valere i suoi diritti pro quota sulla locazione deve, però, ratificare (formalmente, con una dichiarazione scritta, o de facto) l’operato degli altri due (in ultimo Cassazione a Sezioni unite, n°11136/2012).
Riguardo la tassazione del reddito percepito, Entrate e Cassazione, invece, non la pensano allo stesso modo.
L’Agenzia delle Entrate è ferma nel ritenere, in forza dell’art.26, co.2 del TUIR, che il reddito da locazione vada imputato ai comproprietari in ragione della quota detenuta sul bene, a prescindere dalla circostanza che solo un locatore abbia firmato il contratto di locazione.
Contrario l’avviso di Cassazione. La Suprema Corte in tempi recenti (2016) ha contestato l’assunto delle Entrate, non sposando le sue conclusioni: Cassazione 3085 è intervenuta sulla questione contititolarità dei locatori e riscossione dei canoni, precisando come applicare l’articolo 26 del TUIR.
I giudici di legittimità – in linea con alcune pronunce di commissioni tributarie – asseriscono invece che, qualora il reddito dell’immobile presenti un aspetto finanziario in relazione a redditi da locazione, non bisognerebbe riferirsi all’art.26, co.2 - limitato ai soli casi di applicazione della rendita catastale - bensì’ alla regola generale dettata dall’art.1 del TUIR: le somme vanno tassate in capo a chi le detiene. Nel caso di specie, il reddito percepito andrebbe, quindi, tassato interamente solo ai due locatori che hanno sottoscritto il contratto.
Sul piano fiscale, però, le Entrate potrebbero non avvallare suddetta tesi, contestando l’omessa dichiarazione del reddito da parte del comproprietario non firmatario del contratto (l’imputazione avviene per competenza e non per cassa e prescinde da chi ha effettivamente riscosso l’affitto), anche forti della nuova modulistica per la registrazione dei contratti di locazione.
Il nuovo modello RLI consente infatti di precisare diversi dettagli in più rispetto a quello precedente: una nuova opzione riguarda appunto l’immobile cointestato. Nel quadro B sezione I (Dati del locatore) la nuova casella SOGGETTO NON PRESENTE IN ATTO va barrata quando in contratto non sono stati riportati tutti i cointestatari dell’immobile.
In caso di comproprietà, è comunque necessario indicare il canone per intero, indipendentemente dalla quota di possesso.
Pertanto, si consiglia di indicare nel suddetto quadro – congiuntamente ai due locatori sottoscrittori del contratto (NUMERO LOCATORE = 1 e NUMERO LOCATORE = 2) - anche il comproprietario non firmatario (NUMERO LOCATORE = 3), barrando la casella SOGGETTO NON PRESENTE IN ATTO, il quale, essendo il contratto in discorso un S1, non dovrà apporre la firma nel quadro D, che va compilato solo per TIPOLOGIA DI CONTRATTO = L1 o L2.
La pluralità dei tre comproprietari integra una parte unica indivisibile nel cui interno i contrastanti interessi vengono regolati secondo i criteri della comunione con decisione a maggioranza dei compartecipanti alla stessa. Conseguentemente, è la maggioranza che decide cosa fare della cosa comune e, quindi, nella fattispecie, la possibilità di stipulare o meno un contratto di locazione (che non è frazionabile), anche in contrasto con la minoranza dissenziente.
Sul piano civilistico la locazione di un immobile in comproprietà è valida ed efficace anche se è stipulata da due soli comproprietari-locatori: principio costantemente accolto ed espresso dalla Corte di Cassazione (n°8840/2007; n°15433/2011; n°20371/2013). Se un altro comproprietario vuole fare valere i suoi diritti pro quota sulla locazione deve, però, ratificare (formalmente, con una dichiarazione scritta, o de facto) l’operato degli altri due (in ultimo Cassazione a Sezioni unite, n°11136/2012).
Riguardo la tassazione del reddito percepito, Entrate e Cassazione, invece, non la pensano allo stesso modo.
L’Agenzia delle Entrate è ferma nel ritenere, in forza dell’art.26, co.2 del TUIR, che il reddito da locazione vada imputato ai comproprietari in ragione della quota detenuta sul bene, a prescindere dalla circostanza che solo un locatore abbia firmato il contratto di locazione.
Contrario l’avviso di Cassazione. La Suprema Corte in tempi recenti (2016) ha contestato l’assunto delle Entrate, non sposando le sue conclusioni: Cassazione 3085 è intervenuta sulla questione contititolarità dei locatori e riscossione dei canoni, precisando come applicare l’articolo 26 del TUIR.
I giudici di legittimità – in linea con alcune pronunce di commissioni tributarie – asseriscono invece che, qualora il reddito dell’immobile presenti un aspetto finanziario in relazione a redditi da locazione, non bisognerebbe riferirsi all’art.26, co.2 - limitato ai soli casi di applicazione della rendita catastale - bensì’ alla regola generale dettata dall’art.1 del TUIR: le somme vanno tassate in capo a chi le detiene. Nel caso di specie, il reddito percepito andrebbe, quindi, tassato interamente solo ai due locatori che hanno sottoscritto il contratto.
Sul piano fiscale, però, le Entrate potrebbero non avvallare suddetta tesi, contestando l’omessa dichiarazione del reddito da parte del comproprietario non firmatario del contratto (l’imputazione avviene per competenza e non per cassa e prescinde da chi ha effettivamente riscosso l’affitto), anche forti della nuova modulistica per la registrazione dei contratti di locazione.
Il nuovo modello RLI consente infatti di precisare diversi dettagli in più rispetto a quello precedente: una nuova opzione riguarda appunto l’immobile cointestato. Nel quadro B sezione I (Dati del locatore) la nuova casella SOGGETTO NON PRESENTE IN ATTO va barrata quando in contratto non sono stati riportati tutti i cointestatari dell’immobile.
In caso di comproprietà, è comunque necessario indicare il canone per intero, indipendentemente dalla quota di possesso.
Pertanto, si consiglia di indicare nel suddetto quadro – congiuntamente ai due locatori sottoscrittori del contratto (NUMERO LOCATORE = 1 e NUMERO LOCATORE = 2) - anche il comproprietario non firmatario (NUMERO LOCATORE = 3), barrando la casella SOGGETTO NON PRESENTE IN ATTO, il quale, essendo il contratto in discorso un S1, non dovrà apporre la firma nel quadro D, che va compilato solo per TIPOLOGIA DI CONTRATTO = L1 o L2.
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Il quesito proposto è interessante perché investe due campi, quello civilistico e quello fiscale.
La pluralità dei tre comproprietari integra una parte unica indivisibile nel cui interno i contrastanti interessi vengono regolati secondo i criteri della comunione con decisione a maggioranza dei compartecipanti alla stessa. Conseguentemente, è la maggioranza che decide cosa fare della cosa comune e, quindi, nella fattispecie, la possibilità di stipulare o meno un contratto di locazione (che non è frazionabile), anche in contrasto con la minoranza dissenziente.
Sul piano civilistico la locazione di un immobile in comproprietà è valida ed efficace anche se è stipulata da due soli comproprietari-locatori: principio costantemente accolto ed espresso dalla Corte di Cassazione (n°8840/2007; n°15433/2011; n°20371/2013). Se un altro comproprietario vuole fare valere i suoi diritti pro quota sulla locazione deve, però, ratificare (formalmente, con una dichiarazione scritta, o de facto) l’operato degli altri due (in ultimo Cassazione a Sezioni unite, n°11136/2012).
Riguardo la tassazione del reddito percepito, Entrate e Cassazione, invece, non la pensano allo stesso modo.
L’Agenzia delle Entrate è ferma nel ritenere, in forza dell’art.26, co.2 del TUIR, che il reddito da locazione vada imputato ai comproprietari in ragione della quota detenuta sul bene, a prescindere dalla circostanza che solo un locatore abbia firmato il contratto di locazione.
Contrario l’avviso di Cassazione. La Suprema Corte in tempi recenti (2016) ha contestato l’assunto delle Entrate, non sposando le sue conclusioni: Cassazione 3085 è intervenuta sulla questione contititolarità dei locatori e riscossione dei canoni, precisando come applicare l’articolo 26 del TUIR.
I giudici di legittimità – in linea con alcune pronunce di commissioni tributarie – asseriscono invece che, qualora il reddito dell’immobile presenti un aspetto finanziario in relazione a redditi da locazione, non bisognerebbe riferirsi all’art.26, co.2 - limitato ai soli casi di applicazione della rendita catastale - bensì’ alla regola generale dettata dall’art.1 del TUIR: le somme vanno tassate in capo a chi le detiene. Nel caso di specie, il reddito percepito andrebbe, quindi, tassato interamente solo ai due locatori che hanno sottoscritto il contratto.
Sul piano fiscale, però, le Entrate potrebbero non avvallare suddetta tesi, contestando l’omessa dichiarazione del reddito da parte del comproprietario non firmatario del contratto (l’imputazione avviene per competenza e non per cassa e prescinde da chi ha effettivamente riscosso l’affitto), anche forti della nuova modulistica per la registrazione dei contratti di locazione.
Il nuovo modello RLI consente infatti di precisare diversi dettagli in più rispetto a quello precedente: una nuova opzione riguarda appunto l’immobile cointestato. Nel quadro B sezione I (Dati del locatore) la nuova casella SOGGETTO NON PRESENTE IN ATTO va barrata quando in contratto non sono stati riportati tutti i cointestatari dell’immobile.
In caso di comproprietà, è comunque necessario indicare il canone per intero, indipendentemente dalla quota di possesso.
Pertanto, si consiglia di indicare nel suddetto quadro – congiuntamente ai due locatori sottoscrittori del contratto (NUMERO LOCATORE = 1 e NUMERO LOCATORE = 2) - anche il comproprietario non firmatario (NUMERO LOCATORE = 3), barrando la casella SOGGETTO NON PRESENTE IN ATTO, il quale, essendo il contratto in discorso un S1, non dovrà apporre la firma nel quadro D, che va compilato solo per TIPOLOGIA DI CONTRATTO = L1 o L2.
Complimenti per la risposta. Semplice e comprensiva di ogni aspetto, non ultimo quello inerente la compilazione del modello RLI.