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Può ADE reclamare da me l'irpef su affitti mai percepiti?

F

frvanel

Utente
mi è arrivato da Pescara un accertamento ADE...mi contestano che non ho dichiarato gli affitti del mio negozio di gennaio e febbraio 2007

ma in quei 2 mesi il negozio era vuoto, perchè il vecchio conduttore a dicembre 2006 aveva spontaneamente restituito le chiavi e rinunciato alla locazione il giorno prima dell'udienza di sfratto...poi, dal 01 marzo 2007 un nuovo conduttore ha preso in affitto il mio negozio

l'ADE, in autotutela, mi ha risposto che reclama l'irpef degli affitti di gennaio e febbraio 2007 perchè manca il VIP; Verbare Reimmissione nel Possesso del negozio...ma tale documento lo redige l'ufficiale giudiziario, che nel mio caso non è mai venuto, avendo il conduttore moroso restituito le chiavi il giorno prima dell'udienza di sfratto

ho fornito all' ADE via mail i seguenti documenti =

1)verbale di riconsegna delle chiavi firmato dal vecchio conduttore e da me

2)fascicolo del giudice dello sfratto di dicembre 2006

3)provvedimento del giudice di dicembre 2006, in cui si dichiara l'estinzione della procedura di sfratto

4)mia chiusura anticipata del contratto con data 19 dicembre 2006, fatta nel 2009 con ravvedimento operoso

5)sentenza per causa contro il conduttore moroso per gli affitti non pagati, in cui si legge che il debito di affitto del conduttore è fino al 18 dicembre 2006


nonostante tutti questi documenti forniti, ADE risponde che non vi è la data certa di rientro nel possesso, per mancanza del documento VIP(che io non posso avere, non essendo intervenuto l'ufficiale giudiziario)...e quindi reclama da me l'irpef su quei 2 fantomatici mesi di affitto+la sanzione

vorrei sapere = ho ragione io?? e se vado in contenzioso con ADE, mi verrà data ragione??...grazie a chi risponderà
 
La posizione dell'Agenzia mi sembra piuttosto rigida, tuttavia ha una base normativa.
Il TUIR infatti afferma che, per le sole locazioni abitative, possono essere non dichiarati i canoni non percepiti a partire dalla data della convalida di sfratto. Non sussistendo la stessa dispozione per le locazioni non abitative (i negozi) in tali casi l'agenzia consente di non dichiarare i canoni non percepiti a partire dalla data di riconsegna del locale (documentata appunto da questo famoso vip).
E' chiaro però che nel suo caso il verbale non può esserci in quanto il conduttore ha adempiuto spontaneamente prima che fosse dichiarato lo sfratto, quindi, a mio parere, il verbale di riconsegna delle chiavi potrebbe sostituire il vip e potrebbe essere tentata proficuamente la via del contenzioso. La scelta però è da ponderare in base ai numeri in gioco (sanzioni e spese legali).

Rodolfo Pontecorvi
Dottore Commercialista in Roma
 
grazie Rodolfo69 della risposta...ha scritto =

''''' Il TUIR infatti afferma che, per le sole locazioni abitative, possono essere non dichiarati i canoni non percepiti a partire dalla data della convalida di sfratto. '''''

devo dirle che l'anno scorso per il mio negozio ho avuto una convalida dello sfratto il 20 aprile, e mi sono recato alla ADE per sapere cosa dovevo fare per i canoni non percepiti(circa 10 mesi), e mi è stato risposto che dovevo comunque dichiararli fino alla data di convalida dello sfratto

e così ho fatto quest'anno, in riferimento al 2011...questo per dirle che, per mia esperienza personale, anche nelle locazioni commerciali si deve dichiarare il canone, anche se non percepito, fino alla data di sfratto..così mi hanno detto alla ADE, e questa informazione l'avevo trovata anche su internet, anche in questo forum...

siccome nel 2011 il 20 aprile ho avuto la sentenza di sfratto, e il rientro del possesso il 08 novembre 2011, se è come dice lei, tra qualche anno mi arriverà un accertamento ADE per i mesi non dichiarati da aprile a novenbre??la cosa mi sorprenderebbe molto, perchè anche la mia commercialista aveva concordato che dovevo dichiarare i canoni fino alla data di convalida dello sfratto



per l'accertamento, ora ho la seconda strada, dopo quella dell'autotutela = andare alla ADE per Reclamo-Mediazione, consegnando la documentazione all'ufficio legale(la cifra a me richiesta, irpef+sanzione, è di circa 700 euro)
..mi pare che il ricorso lo posso fare se non viene accolto il reclamo-mediazione

attendo sua gentile risposta, anche per quanto riguarda fino a che data bisogna dichiarare i canoni nella locazione commerciale(lei dice al rientro del possesso, a me l'ADE, la commercialista, e qualcuno sul forum mi avevano indicato fino alla data di sfratto)...saluti
 
Il riferimento alla convalida di sfratto è espressamente previsto dalla norma solo per le locazioni abitative (non mi chieda perché questa differenza).
Per le locazioni commerciali quindi l'Agenzia va oltre e pretende di sapere quando è avvenuta la riconsegna del locale sul presupposto che, in teoria, lei potrebbe perseguire il conduttore e recuperare i canoni non percepiti.
Ma il suo caso è diverso, avendo lei comunque la possibilità di dimostrare la data di riconsegna con il verbale firmato dal conduttore. E' questa, a mio parere, la data fino a cui dichiarare i canoni. E' chiaro però che è una materia molto controversa.
Può provare a fare il reclamo, che le consente di prendere tempo e poi in base all'esito decidere se presentare ricorso in commissione o meno, anche se a quel punto però perderà il beneficio della riduzione delle sanzioni in caso di pagamento entro 60 gg.

Rodolfo Pontecorvi
Dottore Commercialista in Roma
 
Ultima modifica:
grazie rodolfo69 per il consiglio

per quanto riguarda invece la sua affermazione =

'''''Per le locazioni commerciali quindi l'Agenzia va oltre e pretende di sapere quando è avvenuta la riconsegna del locale sul presupposto che, in teoria, lei potrebbe perseguire il conduttore e recuperare i canoni non percepiti.'''''

le metto il link di una pagina di fiscooggi, in cui nel titolo compare questa frase =

'''''Riconosciuta la non tassabilità solo per il periodo successivo allo sfratto per morosità. Fino a tale data devono essere dichiarati anche se non sono stati incassati'''''

Canoni di locazione commerciale non percepiti: no al rimborso Irpef FiscoOggi.it

questa pagina, il mio commercialista, e anche l'ADE(quando sono andato a chiedere informazioni), dicono che nella locazione commerciale i canoni vanno dichiarati fino alla data di convalida dello sfratto, e NON fino alla data del VIP(verbale reimmissione nel possesso)

lei è sicuro al 100 % di quanto ha scritto??cordiali saluti
 
Vale la pena imbattersi in un contenzioso per la "modica" cifra di 700 euro? Ovviamente la scelta spetterà al contribuente...
Al di là delle questioni di merito (concordo con rodolfo69 sul fatto che l'Ade si mostra troppo rigida nel pretendere il modello VIP quando la procedura di sfratto, mi pare di capire, non è nemmeno iniziata per cui l'acquisizione del possesso da parte del locatore potrà essere provata, a mio avviso, attraverso altri mezzi di prova, come effettivamente il contribuente ha fatto: mi permetto di aggiungere a tal proposito di verificare attraverso una visura della CCIAA se il vecchio conduttore all'indomani della cessazione della locazione abbia trasferito la sede della propria attività e a partire da quando...) volevo porre l'accento sulla questione del reclamo e dunque su quanto stabilito dall'art. 17-bis del Dlgs 546/92. In pratica la norma stabilisce che all'ufficio che ha emanato l'atto (non all'ufficio legale) il contribuente presenterà il ricorso vero e proprio con allegata l'istanza di reclamo ed eventuale proposta di mediazione nonché tutti gli eventuali allegati. Dunque per le controversie di valore inferiore a 20.000 euro la procedura del reclamo è obbligatoria, a pena di inammissibilità del ricorso, rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio. Da tale data decorreranno i 90 gg. previsti per la conclusione dell'accordo. Se l'accordo non dovesse perfezionarsi in seguito a: 1) notifica del provvedimento di non accoglimento del reclamo; 2) notifica del provvedimento di parziale accoglimento del reclamo; 3) silenzio rifiuto dell'ufficio, nei successivi 30 gg. il contribuente dovrà costituirsi in giudizio presso la CTP ex art. 22 Dlgs 546/92.
Saluti.
 
Scusami non riesco a capire tutti i documenti che hai presentato. 2)Per fascicolo del giudice dello sfratto cosa intendi? 3)Per provvedimento del giudice di dicembre 2006 intendi l'ordinanza di convalida?5) sentenza per causa con il conduttore per gli affitti (cosa è il decreto ingiuntivo? se si tratta di una causa separata quando è iniziata e quando è finita?
Se posso dirti una cosa secondo me tu hai sbagliato il giorno della convalida a non dire al giudice che le chiavi erano state restituite e a non farlo
mettere a verbale
 
ciao renatino...il mio avvocato mi ha mandato 2 PDF di documenti presi dall'archivio del tribunale...il primo documento è definito da lui ''''' fascicolo ufficio ''''', e si legge appunto ''''' sfratto per morosità e citazione per la convalida '''''

il secondo documento è definito ''''' provvedimento del giudice ''''', e al suo interno compare un timbro con scritto ''''' oggi 19 dicembre 2006 nessuno è comparso;il giudice dichiara cessati gli effetti dell'intimazione e l'estinzione del giudizio '''''

in effetti il mio avvocato mi ha detto che lui non si è presentato dal giudice, perchè non era necessario(quindi non è stato messa a verbale la restituizione delle chiavi)

io alla ADE di Pescara, oltre ad aver mandato questi 2 documenti, ne ho mandati altri 3 =
1)verbale di riconsegna delle chiavi firmato dal conduttore e da me, il giorno prima dell'udienza..sul documento è scritto che il conduttore restituisce le chiavi e rinuncia alla locazione del mio negozio(il giorno prima dell'udienza di sfratto)

2)mia chiusura anticipata del contratto, fatta con modello F23 pagando 67 euro+piccola sanzione, in quanto tale chiusura l'ho fatta nel 2009 con ravvedimento operoso....questo perchè l'avvocato nel 2006 non mi aveva mai detto che bisognava fare questa chiusura anticipata del contratto verso ADE

3)sentenza del tribunale di causa al conduttore per gli affitti non pagati(stranamente il mio avvocato non aveva chiesto un decreto ingiuntivo, ma per gli affitti non pagati mi ha consigliato di fargli causa)...nella sentenza si legge che il conduttore ha restituito le chiavi il giorno prima dell'udienza di sfratto(18 dic 2006), e che io avevo diritto di essere pagato come affitti fino a quella data

mentre attendo tua risposta, faccio una considerazione = molti contratti di affitto si risolvono con restituizione spontanea e anticipata delle chiavi da parte del conduttore, quindi senza cause per sfratto e senza ufficiali giudiziari che redigono il VIP(verbale reimmissione nel possesso)....

allora, in questi casi, in cui manca una sentenza del giudice dello sfratto e il documento VIP, fino a quando bisogna dichiarare canoni mai percepiti, secondo l'ADE??in teoria sarebbe fino alla data di risoluzione anticipata del contratto, ma in pratica??

a me contestano che non ho il documento VIP che attesta data certa di reimmissione del nel possesso, ma io questo documento non lo posso avere, perchè l'ufficiale giudiziario non è mai venuto(perchè il conduttore ha restituito le chiavi il giorno prima dell'udienza di sfratto)
 
Ultima modifica:
Va bè il primo documento( fascicolo)allora è l'introduzione della causa di sfratto cioè l'intimazione e l'invito al conduttore di comparire in giudizio (giorno della prima udienza)
Il secondo quindi non è l'ordinanza di convalida perchè se anche il tuo avvocato non si è presentato il processo è estinto e tu non hai ottenuto la convalida. Infatti se il proprietario o chi per lui non si presenta il giudice desume che non ci sono più motivi di contesa. Se ho capito male dimmelo. Non si è presentato neanche l'avvocato all'udienza definitiva?
Ma tu mi devi anche far capire il terzo cioè sentenza di
di causa (cosa c'e scritto esattamente scrivilo e tale atto quando è stato emesso )
 
si, di fatto il mio avvocato alla prima e UNICA udienza di sfratto non si è presentato(ma il giorno prima, quando abbiamo firmato il verbale di restituizione delle chiavi col conduttore, ricordo che mi aveva detto = ''''' domani mattina vado dal giudice in udienza e gli consegno questa scrittura privata ''''')

in effetti appare che il giudice in quell'unica udienza non ha convalidato lo sfratto, ma vista l'assenza di entrambe le parti ha dichiarato l'estinzione del giudizio, come si legge dal timbro sul documento

la sentenza di risarcimento per gli affitti non pagati è stata emessa a marzo 2009..ovviamente io ho pienamente ragione, e nella sentenza vi è scritto che il conduttore ha restituito le chiavi il 18 dicembre 2006, rilasciando i locali, e riconoscendo il debito, e che gli affitti non pagati vanno conteggiati fino a quella data

infatti, alla cifra totale per i canoni a me dovuti sentenziata dal giudice, si è arrivati calcolando tutti i mesi non pagati+i primi 18 giorni di dicembre 2006

questo è tutto..a presto
 
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