Legge 23 dicembre 2000 e 28 dicembre 2001

[santacruz]

Ciao a tutti, sono nuovo del forum e avevo un quesito da porvi.
Apro un nuovo thread perchè non sò come fare per cercare nel forum (non sò cosa cercare).
Il problema è il seguente:
una società acquista un immobile (terreno e fabbricati) avvalendosi dell'1% dell'imposta di registro perchè facente parte di un piano particolareggiato impegnandosi a realizzare l'edificazione nel quinquennio.
A seguito di indagini archeologiche sull'area e ritardi vari (per lo più dovuti alle richieste dell'amministrazione), il quinquennio è trascorso senza la possibilità di edificare (il comune di Roma non ha ancora stipulato la convenzione e quindi non si sono ancora attivate le procedure per il rilascio delle concessioni).
L'agenzia delle entrate non ha ancora richiesto il pagamento della restante parte delle tasse di registro, tuttavia, è possibile tutelarsi in qualche modo?
Secondo voi, il pagamento delle imposte è dovuto comunque pur non essendo il ritardo dipeso dalla volontà dei proprietari?

 

[marica]

Riferimento: Legge 23 dicembre 2000 e 28 dicembre 2001

Il regime fiscale agevolato per i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati (imposta di Registro all’1% ed Ipotecarie e Catastali in misura fissa) si applica a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga, entro 5 anni dal trasferimento, dallo stesso acquirente. Sembra una condizione tassativa e inderogabile posto che la mancata edificazione comporta la decadenza dall'agevolazione. L'unica sentenza che sono riuscita a trovare è questa Ordin. Cassazione n.18679 del 13 agosto 2010 che tratta una fattispecie diversa (alienazione dell'immobile ad un successivo acquirente).

 

[santacruz]

Riferimento: Legge 23 dicembre 2000 e 28 dicembre 2001

Grazie Marica, la cosa mi interessa particolarmente perchè si parla di circa 250.000 euro di imposta e per di più io faccio altro di mestiere per cui non sò se può valere la pena ricorrere in caso di richiesta di pagamento.

 

[prostaf]

Riferimento: Legge 23 dicembre 2000 e 28 dicembre 2001

Non conosco bene questa norma, ma sono interessato al quesito per informarmi ed imparare. Chiedo a Marica una riflessione comune, senza aver letto nulla in proposito. Ragionando nell'ottica dell'interpretazione delle norme in senso analogico, potrebbe essere, il caso prospettato, una situazione nella quale ricorrono gli estremi di "cause di forza maggiore" non dipendenti dall'avente assunto l'obbligazione? Sai, ricordo, ma ora non la ho qui sottomano, che anche in altri casi agevolativi della imposta di registro (es decadenza benefici prima casa) la SC, si è espressa in favore del contribuente, riconoscendo non decaduta l'agevolazione perchè lo stesso non aveva potuto adempiere per cause a lui non imputabili (mi ricordo che la casa non era abitabile o cose così, per motivi non dovuti a sua negligenza o inerzia)
Che dici?
M.

 

[marica]

Riferimento: Legge 23 dicembre 2000 e 28 dicembre 2001

Non conosco bene questa norma, ma sono interessato al quesito per informarmi ed imparare. Chiedo a Marica una riflessione comune, senza aver letto nulla in proposito. Ragionando nell'ottica dell'interpretazione delle norme in senso analogico, potrebbe essere, il caso prospettato, una situazione nella quale ricorrono gli estremi di "cause di forza maggiore" non dipendenti dall'avente assunto l'obbligazione? Sai, ricordo, ma ora non la ho qui sottomano, che anche in altri casi agevolativi della imposta di registro (es decadenza benefici prima casa) la SC, si è espressa in favore del contribuente, riconoscendo non decaduta l'agevolazione perchè lo stesso non aveva potuto adempiere per cause a lui non imputabili (mi ricordo che la casa non era abitabile o cose così, per motivi non dovuti a sua negligenza o inerzia)
Che dici?
M.

Si, potrebbe essere una causa di forza maggiore.
In termini generali va detto che il dies a quo per accertare la decadenza dall’agevolazione di cui si discute inizia con lo spirare del quinquennio, cioè dell’arco temporale entro cui è possibile edificare sul terreno acquistato al fine di conservare l’agevolazione fiscale. Nel caso in cui fosse possibile conservare l’agevolazione anche oltre il suddetto quinquennio perché un evento di causa di forza maggiore non ne consente l’esercizio del diritto all’edificabilità, evidentemente il dies a quo per l’azione di accertamento dovrebbe coincidere con il momento in cui avrà termine la causa ostativa. E se questo evento estraneo alla volontà del contribuente avesse durata indeterminata? L’attività di accertamento dell’ade sarebbe di conseguenza vanificata perché non vi sono parametri certi e oggettivamente controllabili. E’ questo il motivo per cui sono scettica sull’esimente della causa di forza maggiore in casi di acquisti agevolati di beni immobili sottoposti a condizione sospensiva. In un passaggio dell’ordinanza n. 4321 del 2009 la Cassazione così recita: “è requisito costitutivo del diritto all’agevolazione consistente nella minore aliquota, il mancato adempimento impedisce il realizzarsi il diritto all’agevolazione. Trattandosi di norma eccezionale essa è di stretta interpretazione, sicché non rileva che il mancato trasferimento sia imputabile o meno a colpa del contribuente”.
In definitiva, il mio consiglio è di presentare ricorso contro l’eventuale avviso di accertamento e sperare di essere giudicati da giudici clementi e, cosa molto importante, che si ottenga almeno lo sgravio totale delle sanzioni ai sensi dell’art. 6 d. lgs 472/97 in quanto fatto non punibile per causa di forza maggiore. Ciao

 

[prostaf]

Riferimento: Legge 23 dicembre 2000 e 28 dicembre 2001

Si Marica, l'ultima parte, cioè il consiglio, lo condivido. Però in questi casi a parte il giudice clemente si dovrebbe ragionare per buon senso ed equità, del tipo : io non ti sanziono e ti rimentto nei termini (magari altri 5 anni) se allo scadere non riesci perchè sei stato fermo ti sanziono ma se dimostri di aver fatto tutto allora nulla. Anche perchè, vogliamo parlare dell danno che ha già subito il soggetto acquistando per edificabile un terreno sul quale non potrà mai edificare? (a parte casi dolosi o artatamente precostitutiti). Se io compro un terreno in una zona dove nemmeno nel pensiero poteva esserci alcunchè, e poi ci trovo la Piramide di vattelappesca (magari!! sai che sito se me o lasciano sfruttare, ma sicuramente i beni Culturali se lo tengono e lo avocano a se!! se mi ridanno i soldi spesi ok, altrimenti?)

 

[marica]

Riferimento: Legge 23 dicembre 2000 e 28 dicembre 2001

Se io compro un terreno in una zona dove nemmeno nel pensiero poteva esserci alcunchè, e poi ci trovo la Piramide di vattelappesca (magari!! sai che sito se me o lasciano sfruttare, ma sicuramente i beni Culturali se lo tengono e lo avocano a se!! se mi ridanno i soldi spesi ok, altrimenti?)

altro consiglio che mi sentirei di dare è quello di tutelarsi in sede civile (e amministrativa per espropriazione di fatto per pubblica utilità senza corresponsione di alcun indennizzo ) al fine di tutelare l'integrità patrimoniale del privato cittadino. Perchè in questo caso il suo diritto di proprietà non è stato soltanto leso ma vanificato oltremodo. Io proverei, quindi, a sentire un legale :yes2:

 

[prostaf]

Riferimento: Legge 23 dicembre 2000 e 28 dicembre 2001

Concordo in pieno!!!

 

[santacruz]

Riferimento: Legge 23 dicembre 2000 e 28 dicembre 2001

Intanto grazie per le risposte e per l'interessamento.
Affinchè possiate comprendere meglio la fattispece, in questo caso l'area è edificabile e sono già stabilite le cubature e i planovolumetrici, tuttavia, a causa del protrarsi degli accertamenti archeologici, non è possibile procedere all'edificazione. Una volta terminate le operazioni di accertamento si procederà all'edificazione e il beneficio sarà legittimo, seppure tardivo.
Di fatto, allo stato attuale, sono ormai definiti i perimetri di interesse archeologico per cui il pericolo di inedificabilità assoluta è scongiurato.
Ciao.
Flavio.

 

[marica]

Riferimento: Legge 23 dicembre 2000 e 28 dicembre 2001

buone notizie dal decreto milleproroghe recentemente approvato:
il citato decreto proroga da 5 ad 8 anni il termine per il completamento dell’intervento edilizio, cui è condizionata l’applicabilità del predetto regime fiscale agevolato. Pare che la disposizione abbia anche efficacia retroattiva.

La disposizione prevede infatti la proroga, da 5 a 8 anni, per l’utilizzazione edificatoria dell’area anche per gli atti di trasferimento stipulati a decorrere dal 2005, ovvero in vigenza del precedente regime agevolato. E' opportuno comunque attendere i chiarimenti di prassi.