Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

[dex]

Buongiorno a tutti, sto cercando informazioni in merito al seguente quesito:
una impresa di costruzioni, durante la costruzione di una villetta, trova un acquirente direttamente (senza rivolgersi ad un agente immobiliare) con cui firma un preliminare di compravendita. Il preliminare di compravendita non viene registrato. L'acquirente ha diritto all'applicazione dell'iva agevolata al 4% (prima casa). Quando l'impresa inizia a fatturare gli acconti sul prezzo di acquisto (che sono anche caparre confirmatorie) può applicare l'iva al 4% anche senza avere registrato il preliminare di compravendita?

grazie a chi mi possa rispondere per togliermi il dubbio.

 

[RICK48]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

Non credo ci sia l'obbligo del preliminare, questo in fondo serve solo per tutelare venditore ed acquirente sulla successiva stipula, vorrà dire che il rogito verrà fatto direttamente.

 

[dex]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

Innanzitutto grazie per la risposta!
Non c'é l'obbligo di registrazione del preliminare poiché tale obbligo sussiste solo nel caso in cui la vendita sia stata fatta mediante un agente immobiliare!
E' solo che ad un convegno dell'Ance (Ass. Naz. Costruttori Edili) a cui ho partecipato qualche giorno fa c'era un relatore avvocato che ha detto, durante il suo intervento, che l'iva al 4% si può applicare per le anticipazioni sul prezzo di acquisto solo se é stato registrato il preliminare!!!! Cosa che, sinceramente, mi é sembrata molto strana!
Perciò, mi confermate che posso applicare tranquillamente l'iva al 4% al cliente anche senza avere registrato il preliminare??
Grazie!

 

[guido1964]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

La spettanza dell'agevolazione prima casa è subordinata a certe condizioni che devono essere attestate nel rogito (e nel preliminare se viene fatto e registrato). Se anteriormente all'atto vengono effettuati dei pagamenti in acconto si applica l'imposta piena salvo successiva rettifica (se spetta l'IVA al 4%) dopo il rogito. Tieni conto peraltro che sulle somme incamerate a titolo di caparra l'Iva non è dovuta sino a che le stesse non siano acquisite a pagamento del prezzo (solitamente al rogito).

 

[dex]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

La spettanza dell'agevolazione prima casa è subordinata a certe condizioni che devono essere attestate nel rogito (e nel preliminare se viene fatto e registrato). Se anteriormente all'atto vengono effettuati dei pagamenti in acconto si applica l'imposta piena salvo successiva rettifica (se spetta l'IVA al 4%) dopo il rogito. Tieni conto peraltro che sulle somme incamerate a titolo di caparra l'Iva non è dovuta sino a che le stesse non siano acquisite a pagamento del prezzo (solitamente al rogito).

Grazie per la risposta! Però non mi torna una cosa:
Perché dici che si applica l'iva al 4% se il preliminare viene fatto e registrato? Non é sufficiente che il preliminare sia fatto, anche se non registrato, e che il cliente, al momento della fatturazione degli anticipi, produca la dichiarazione che si tratta di prima casa? C'é qualche norma/circolare che dice che il preliminare deve per forza essere registrato per applicare il 4% e che non é sufficiente la dichiarazione del cliente????

P.S. so già che sulle caparre non va calcolata l'Iva, ma quando si tratta di pagamenti a titolo di anticipazione e, contemporaneamente, anche caparra l'iva deve essere applicata!

Grazie ancora!

 

[guido1964]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

Il preliminare va registrato a termine fisso art. 10 dpr 131/86.

 

[marica]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

Il preliminare va registrato a termine fisso art. 10 dpr 131/86.

vero. come è altrettanto vero che il preliminare non è condicio sine qua non per la fruizione dell'iva ridotta. E' sufficiente la dichiarazione del committente. Ciao, Marica

 

[dex]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

vero. come è altrettanto vero che il preliminare non è condicio sine qua non per la fruizione dell'iva ridotta. E' sufficiente la dichiarazione del committente. Ciao, Marica

Giustissimo!!!
Però tu hai scritto

E' sufficiente la dichiarazione del COMMITTENTE

... in tale caso si tratta di ACQUIRENTE e non di committente e, di conseguenza le fatture emesse non sono per lavori di costruzione ecc.... ma per anticipazioni/caparre!
In ogni caso potrebbe essere benissimo che non vi sia alcun contratto preliminare fra acquirente e costruttore (infatti in tal caso l'importo varia anche in funzione delle scelte che fa man mano l'acquirente sui materiali, ecc... e, quindi, non si potrebbe determinare un importo a priori di vendita finale)!
Pertanto, poiché non vi é alcun contratto preliminare, non vi può essere alcuna registrazione!
Comunque l'acquirente, man mano che vengono effettuati i lavori dell'immobile che vuol comprare, paga ogni stato di avanzamento come anticipo sul prezzo di acquisto e, contemporaneamente, come caparra confirmatoria!
Credo che, in tale situazione specifica, se l'acquirente dichiara che si tratta di prima casa, anche non essendo committente, possa richiedere l'applicazione dell'Iva al 4%.

Giusto?

 

[marica]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

Cerco di mettere un po’ di ordine alle cose da te dette: da una parte c’è un’impresa di costruzioni proprietaria di un immobile in corso di costruzione (rustico) che firma un contratto preliminare di compravendita con una p.f. che ha i requisiti prima casa. Vengono rilasciati acconti e caparra all’impresa.
Violazione accertabile: l’atto non è registrato;
questa violazione può costare cara alle parti in quanto il possesso di alcuni requisiti prima casa, prima del rogito (in cui si avrà l’effetto traslativo del diritto di proprietà) devono essere dichiarati nell’atto (la legge parla di atto per dichiarare alcuni specifici requisiti).
Nel caso l’impresa ricevesse dei semplici acconti, tuttavia, non vi sarebbe l’obbligo della registrazione del preliminare e sarebbe sufficiente la dichiarazione libera fatta in occasione dei pagamenti frazionati.

 

[dex]

Riferimento: Iva 4% e registrazione preliminare compravendita

Nel caso l’impresa ricevesse dei semplici acconti, tuttavia, non vi sarebbe l’obbligo della registrazione del preliminare e sarebbe sufficiente la dichiarazione libera fatta in occasione dei pagamenti frazionati.

Giustissimo, Marica!
L'impresa, prima del rogito, riceve dall'acquirente:
* una quota come caparra e per cui rilascia una ricevuta al cliente;
* una seconda quota come anticipo/caparra per cui emette fattura al cliente con iva al 4% dopo che il cliente ha rilasciato la dichiarazione che si tratta di prima casa.

Dopo queste due quote ricevute dall'impresa si va a fare il rogito dal notaio!

Penso che così dovrebbe andare, giusto?

Grazie ancora!