immobiliare compravendita e di costruzione

[MOR]

Buongiorno
Una immobilare di compravendita viene costituita nel 2007.
Nel 2007 e nel 2008 fa solamente attività di compravendita di immobili.
Nel 2009 acquista un terreno e appalta a diverse ditte la costruzione di uffici.
Sempre nel 2009 vende a un privato un immobile precedentemente comprato.
Ora con il pro-rata andrebbe a perdere tutta l’iva.
E’ ancora possibile secondo voi aprire adesso per il 2009 la seconda attività di costruzione tenendo cosi 2 attività separate per non perdere l’iva?

 

[guido1964]

Riferimento: immobiliare compravendita e di costruzione

No! Mi risulta sia possibile separare le attività per "comportamento concludente" salvo poi formalizzare la scelta nella successiva dichiarazione Iva. Tuttavia avesti dovuto gestire la contabilità Iva per le n.2 attività separatamente anche su registri distinti (+registro riepilogativo).

 

[Karl8]

Riferimento: immobiliare compravendita e di costruzione

Se ben capisco il problema del pro-rata è generato dal fatto che stiamo parlando di immobili ad uso abitativo (se fossero strumentali o per obbligo o per opzione la vendita sarebbe imponibile iva). Lo chiarisco perchè l'unico accenno nel post era invece agli uffici, che evidentemente riguardano solo il fabbricato costruito nel 2009.

A parte il concetto espresso da guido che la separazione delle attività doveva avvenire già a partire dagli anni passati, ritengo che in questo caso, trattandosi di immobiliare di rivendita la separazione delle attività non sarebbe stata ammessa comunque.
Se non erro tale separazione è prevista solo per l'attività di "locazione" non per quella di "rivendita o di costruzione".
Almeno questo è quanto ricordo così su 2 piedi.

 

[MOR]

Riferimento: immobiliare compravendita e di costruzione

Intanto grazie per le gentili risposte; vi prego di dedicarmi ancora un attimo di attenzione, provo a specificare meglio…
Innanzitutto come dice karl8 si tratta della vendita di un immobile uso abitativo.

Poi, visto che il problema sorge per l'anno 2009 poiché il terreno e le fatture delle imprese che costruiscono l’immobile sono tutte del 2009, e visto che i termini per la dichiarazione non sono ancora scaduti, pensavo di poter reinserire per il 2009 tutte le fatture che riguardano la costruzione su un registro distinto (quindi 2 registri piu riepilogativo) per la seconda attività…

Se poi mi confermate che tale separazione è prevista solo per l’attività di locazione allora poi tutto il discorso cade…

 

[Karl8]

Riferimento: immobiliare compravendita e di costruzione

Escamotage relativi al 2009 a parte, per me il vero nodo della questione è se si possa adottare una separazione delle attività entrambe immobiliari e non di locazione, che sia efficace sulla questione del pro-rata.
Seppure sia giudicato auspicabile per la verità non ho mai sentito che sia ammesso, almeno non ho notizia di prese di posizione in merito.
La separazione per ovviare ai problemi del pro-rata nell'attività di locazione è nata invero per esigenze analoghe che la C.M. n.182/1996 ha riconoscito valide. Allora però l'esenzione iva in campo immobiliare non era così estesa per cui si limitarono a trattare delle locazioni.
Potrebbe essere uno spunto per un comportamento basato sulle stesse esigenze per le immobiliari che trattano la compravendita sia di immobili abitativi che strumentali, ma ad oggi non mi pare sia argomento su cui ci sia chiarezza; almeno io non ne ho notizia, ma potrebbe essere una mia lacuna, per cui prova ad approfondire...