Il caos nella mia mente per la cedolare

[emancini]

Ho un problema con la cedolare secca su un contratto affitto che fino ad ora ho seguito senza problemi (dato che a parte F23 non c'era da fare nulla)
Situazione:
Contratto di locazione 4+4 stipulato dal 15.07.2009
La proprietà opta per la cedolare secca per cui mando comunicazione al conduttore.
Ora la commercialista della proprietà mi fa sapere che devo rimborsare il canone istat dal 1° gennaio 2011 (è vero?).
Vediamo i bollettini:
il canone di affitto in scadenza al 15/12/2010 era così composto:
670 canone (originario primo anno)
+10,05 istat (dal 15/07/2010)

Domande:
1) la commercialista poteva eventualmente optare per la cedolare secca non per tutto il 2011, ma solo dal momento della scadenza dell'annualità (15/07/2011) in poi e lasciare come irpef "normale" il periodo sino al 15/07/2011?

2) nel caso la commercialista avesse fatto la cedolare su tutto l'anno io devo restituire l'istat pagato dal conduttore dal 1° gennaio ad oggi?

3) nel caso la commercialista avesse optato per la cedolare solo dal rinnovo del 15/07/2011 il canone che dovrà pagare il conduttore dal quel momento deve essere di 670 euro oppure 680,05 (come penso sia più giusto)?

4) ma perchè si sono inventati una legge così, a cavallo di un periodo di chiusura dichiarazioni, tra acconti irpef e cedolare?

Grazie anticipatamente

 

[Luigia]

E' sospesa per il locatore la facoltà di richiedere i futuri aumenti ma non mi sembra vi sia obbligo di restituzione di quanto già riscosso- comunque concordo con lei, peggio di cosi' non potevano fare.

 

[Iorek]

1) L'intero ammontare dei canoni maturati nel periodo 2011, sia pure relativamente a due differenti annualità contrattuali, può essere assoggettato a cedolare. Il commercialista poteva scegliere, ai fini della cedolare, o entrambe le annualità (comportamento più che condivisibile) oppure una sola delle due annualità.

2) Nessuno l'ha capito. Esistono almeno quattro scuole di pensiero differenti. L'unico che ha capito è il direttore dell'Agenzia delle Entrate, ma non ha voluto ancora svelare l'arcano. Si attendono nuovi chiarimenti dopo il grande caldo. Le temperature più fresche, pare, aiutino la mente. Se ti accontenti del mio modesto parere, io sono dell'avviso che tu non debba restituire all'inquilino neppure un centesimo di euro, limitandoti a non applicare l'ISTAT dal 15/07/2011. Gli aggiornamenti del canone di locazione avvenuti prima del 2011 dovrebbero essere definitivamente acquisiti fino al 15/07/2011, a incremento del canone inizialmente pattuito. Il condizionale, però, è d'obbligo.

3) Il canone da considerare è quello al 31/12/2010 e tale canone costituisce la base di calcolo per l'acconto della cedolare.

4) No comment.