come calcolo la plusvalenza immobiliare?

[Kob]

il caso
un artigiano nel 2006 ha acquistato con un unico atto un laboratorio e una cantina distintamente accatastati (e dalla lettura dell'atto di acquisto rilevo che per entrambi gli immobili era indicata una rendita proposta ex DM 701/1994).

in atti si dice che il prezzo di acquisto è unico (diciamo 100.000 euro oltre IVA). l'artigiano è in semplificata e il precedente commercialista aveva indicato indistintamente a libro cespiti gli immobili (laboratorio + cantina) per il costo di acquisto.

ora, e siamo nel 2008, l'artigiano decide di vendere la sola cantina per 40.000 euro.

problema
Come identifico il costo di acquisto della cantina per determinare l'eventuale plusvalenza: qualche suggerimento? grazie

P.S.
Non ditemi che posso indicare che la cantina valeva 60.000 euro ... e che quindi non c'è alcuna potenziale plusvalenza perchè vi ho già pensato ... e non mi convince affatto come ipotesi

 

[annamaria]

Riferimento: come calcolo la plusvalenza immobiliare?

così su "due piedi".... mi vien da pensare a quegli indici e calcoletti che si son fatti per l'estromissione dei beni immobili

 

[B2C]

Riferimento: come calcolo la plusvalenza immobiliare?

E se applicassi questo sistema?
"Tenuto conto che l'acquisto di tali beni e' stato effettuato a corpo
senza quindi prevedere un corrispettivo distinto per ciascuna particella
catastale, ai fini della determinazione del valore fiscalmente rilevante dei
singoli beni occorrera' suddividere per ciascuna particella il corrispettivo
complessivamente corrisposto in misura proporzionale alle rendite catastali
attribuite a ciascuna particella; dal valore risultante da tale proporzione
devono essere scomputate le relative quote di ammortamento gia' dedotte" (RM 280/2008).

 

[Kob]

Riferimento: come calcolo la plusvalenza immobiliare?

E se applicassi questo sistema?
"Tenuto conto che l'acquisto di tali beni e' stato effettuato a corpo
senza quindi prevedere un corrispettivo distinto per ciascuna particella
catastale, ai fini della determinazione del valore fiscalmente rilevante dei
singoli beni occorrera' suddividere per ciascuna particella il corrispettivo
complessivamente corrisposto in misura proporzionale alle rendite catastali
attribuite a ciascuna particella; dal valore risultante da tale proporzione
devono essere scomputate le relative quote di ammortamento gia' dedotte" (RM 280/2008).

ottimo suggerimento, grazie! In buona sostanza è ciò che aveva ipotizzato anche Annamaria, ora mi leggo la risoluzione intero ... e vedo come uscirme

l'unico dubbio che rimane: oggi siamo nel 2008 ... e c'è la ris 280/2008 ... ma prima come si faceva? tutti un po' in ordine sparso?

 

[Fabiano Corna]

Riferimento: come calcolo la plusvalenza immobiliare?

Ciao Kob,

l'uso dei parametri catastali è stato costantemente suggerito dal Ministero quale utile strumento per attribuire il valore a singole unità al momento della loro vendita.

Tale metodo io lo uso da tantissimo tempo.

ciao

 

[Kob]

Riferimento: come calcolo la plusvalenza immobiliare?

... l'uso dei parametri catastali è stato costantemente suggerito dal Ministero quale utile strumento per attribuire il valore a singole unità al momento della loro vendita.
Tale metodo io lo uso da tantissimo tempo.

ok, concordo che il meccanismo del valore catastale mi pare ragionevole: se poi c'è pure il via libero dell'AdE, tanto meglio, sono più tranquillo

Mi rimane un dubbio per il fatto che in sede di acquisto degli immobili la rendita era solo proposta ex DM 701/1994 e non definitiva.

Oggi sono pressochè certo che gli immobili abbiano una rendita definitiva (il cliente mi deve dare conferma, ma visto il tempo trascorso, sono convinto che sia così) e, quindi, ritengo che per calcolare il valore iniziale - da attribuire pro quota ai due immobili - si debba fare riferimento alla rendita definitiva e non a quella proposta.

concordate?

 

[Karl8]

Riferimento: come calcolo la plusvalenza immobiliare?

Ciao Kob
Concordo

 

[Fabiano Corna]

Riferimento: come calcolo la plusvalenza immobiliare?

anch'io concordo.

ciao

 

[Kob]

Riferimento: come calcolo la plusvalenza immobiliare?

anch'io concordo.

ciao

che bello quando concordiamo tutti solo con l'Agenzia delle entrate ... non riesco mai a concordare ...

 

[Contabile]

Riferimento: come calcolo la plusvalenza immobiliare?

Mi rimane un dubbio per il fatto che in sede di acquisto degli immobili la rendita era solo proposta ex DM 701/1994 e non definitiva.
Oggi sono pressochè certo che gli immobili abbiano una rendita definitiva (il cliente mi deve dare conferma, sono convinto che sia così) e si debba fare riferimento alla rendita definitiva e non a quella proposta.

La verifica per accertare se trattasi di rendita definitiva, se non ci avevi pensato, puoi effettuarla attraverso l'utilizzo del servizio di Entratel relativo alle consultazioni catastali o attraverso il servizio dell'Agenzia del Territorio.