Cessione preliminare e fisco

[gorgia]

Nel gennaio 2006 ho fatto un preliminare, non registrato, per l'acquisto di un appartamento da ditta costruttrice (IVA4%). Ho pagato gran parte del prezzo fissato che mi è stato fatturato con relativa iva. Non è stato ancora stipulato il rogito.
Vorrei cedere il preliminare, a titolo ovviamente gratuito, a mio genero (può fruire dell'IVA al 4%) in base agli artt. 1406 e sgg. del C.c.
Ricorrerei a questa soluzione perché sembra che sia incerta la possibilità di ricorrere a quella 'subentro in preliminare' di persona da nominare.

Domande:
a) E' possibile? Quali problemi può crearmi?
Se la soluzione è positiva:
b) Devo registrare il preliminare originario e l'atto di cessione?
c) Quali oneri fiscali mi comporta l'operazione?
d) Mi saranno rimborsati gli acconti versati con reltiva IVA o, comunque, saranno accreditati a mio genero?
e) Altri suggerimenti?
Ringrazio per l'aiuto.

 

[Kob]

Riferimento: Cessione preliminare e fisco

... Vorrei cedere il preliminare, a titolo ovviamente gratuito, a mio genero ...

se si tratta di cessione ... allora è a titolo oneroso per definizione!

... Ricorrerei a questa soluzione perché sembra che sia incerta la possibilità di ricorrere a quella 'subentro in preliminare' di persona da nominare.

un momento: ma cosa prevede il preliminare? se è fatto secondo un modello standard, dovrebbe essere prevista la clausola "per se o per persona da nominare" e quindi non vedo problemi.

se manca tale clausola ... temo che per far subentrare un terzo dovrai ottenere il preventivo assenso del promittente venditore ...

in altri termini: se nel preliminare c'è la clausola "per sè o per persona da nominare" alloora nessun problema, subentra chi vuoi tu e il venditore nulla può eccepire. Se tale clausola manca .... allora il preliminare era stato stipulato con te e solo con te: se deve subentrare un terzo, ci vuole l'assenso del promittente venditore.

b) Devo registrare il preliminare originario e l'atto di cessione?

il preliminare si. la cessione del preliminare non credo sia necessario.

c) Quali oneri fiscali mi comporta l'operazione?

quelli previsti per la tardiva registrazione di un preliminare: non li ho sottomano, se li trovo li posto.

d) Mi saranno rimborsati gli acconti versati con reltiva IVA o, comunque, saranno accreditati a mio genero?

subentra tuo genero, gli acconti versati dovrebbe rimborsarteli lui stesso.

 

[gorgia]

Riferimento: Cessione preliminare e fisco

Ti ringrazio per la pronta risposta.
Il preliminare, in effetti, contiene la clausola "per sé o persone da nominare entro il rogito", ma, essendo passato più di un anno dalla fatturazione degli acconti ci sono problemi per il recupero IVA, tramite un semplice subentro. Per questo ho pensato a sfruttare il meccanismo della cessione (C.c. artt. 1406 e sgg.). Anche perché la variazione IVA, nel caso di subentro, è facoltativa per la ditta e questa non pare intenzionata a farla.

Perché, poi, mi dici che ogni cessione è a titolo oneroso?
Io cedo il preliminare al marito di mia figlia perche è nelle condizioni di usufruire delle agevolazioni prima casa (IVA 4%), cosa di cui mia figlia non può godere. E' ovvio che lo cedo gratuitamente. In realtà, a suo tempo ho fatto io il preliminare perché mia figlia doveva ancora sposarsi e per maggiore sicurezza ho aspettato il matrimonio e la nascita di una bambina.
Per quanto riguarda il consenso della ditta venditrice, non può essere sufficiente il consenso che hanno espresso quando hanno firmato la clausola "per sé o persone da nominare"?
Grazie per ulteriori delucidazioni. Ciao!

 

[gorgia]

Riferimento: Cessione preliminare e fisco

Scusa KOB,
vorrei anche farti leggere le risposte che mi ha dato l'esperto del SOLE 24H.
Te le riporto qui sotto.

"Servizio "L'esperto risponde"


Ques.: N. 264108 - Rub. 250

"Si conferma che, se è trascorso più di un anno dalla stipula del contratto preliminare, il venditore non può restituire l’IVA al contraente originario attraverso l’emissione di una nota di credito (articolo 26 del Dpr 633/72).
In alternativa, considerato che ciò non è avvenuto, il lettore potrebbe valutare la possibilità e l’opportunità di cedere il contratto preliminare con il consenso del venditore: in questa seconda ipotesi, si potrebbero tenere in considerazione gli acconti già pagati ed, eventualmente, emettere delle note di variazione in aumento per sola IVA nell’ipotesi in cui la nuova acquirente non abbia i requisiti 'prima casa'”.

".... si deve aggiungere che se il preliminare (da registrare in termine fisso entro 20 giorni dalla sua redazione con l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa pari a 168 euro) contiene la data certa in cui avverrà la nomina (ad esempio è data certa indicare il 31 dicembre 2010, mentre non non lo è fissare il termine ultimo per la nomina entro la data del rogito), secondo l'Agenzia delle Entrate dell'Emilia Romagna - interpello del 9 maggio 2002 n. 909-20845/2002 è ammesso fare la nota di variazione.
E' bene precisare che si tratta di un orientamento che ancora non ha avuto successive conferme da parte dell'amministrazione finanziaria centrale"

Grazie di nuovo e ciao!