Buonasera,
Sono il conduttore di un appartamento il cui contratto d'affitto terminerà fra poco piu' di mesi sei, poichè ho ricevuto raccomandata r/r di disdetta da parte del locatore. (4+4)
Qualora non riuscissi ad andarmene dal suddetto appartamento entro la data di fine contratto, e la mia permanenza si protrarrasse per qualche mese in piu' potrei potenzialmente essere obbligato ad un risarcimento danni di entità anche consistente?
Siccome il locatore è dall'"avvocato" facile, vi chiedo davvero a cosa andrei incontro.
Difficile fare previsioni, salvo che tu e il tuo locatore non determinate la fine del vostro rapporto locativo attraverso un accordo (sempre possibile) avente natura volontaria e stragiudiziale.
Il locatore ha dato disdetta: è lui che conduce il gioco, è lui a muovere le pedine. Se non le muove (tu continui a detenere l'immobile e lui non dà corso in breve tempo all’azione legale di sfratto per finita locazione da proporsi tramite un legale), la sua inerzia può costargli molto caro: può perfino fargli perdere la partita e consentirti di proseguire il rapporto per fatti concludenti, anche se ha dato disdetta.
Nella fase successiva alla scadenza del contratto, fino a quando il locatore non procede all’azione giudiziaria diretta a farti sloggiare, anche se versi in una situazione di inadempimento contrattuale (che non può essere escluso neppure nel caso in cui tu concordi la data del rilascio – anche solo ritardata di pochi giorni - con il locatore), sei soggetto ad alcuni obblighi, collegati al contratto, uno dei quali è quello di dare al locatore il corrispettivo convenuto (di natura indennitaria: ti posso dire che già questo costituisce una sorta di liquidazione forfetaria del danno, anche se non provato) eventualmente indicizzato, salvo cedolare secca, fino alla riconsegna, a prescindere dalla prova di qualsiasi danno, salvo l’obbligo di risarcirgli il maggior danno (che, invece, questo deve essere rigorosamente provato nel suo ammontare dal locatore), ai sensi dell’art.1591
(Danni per ritardata restituzione) del codice civile (disposizione codicistica che, come vedi, ha una duplice natura), oltre gli interessi legali dalla costituzione in mora, in forza dell’art.1224
(Danni nelle obbligazioni pecuniarie) del codice civile, mantenendo, però, la qualifica e la veste di conduttore, peraltro inadempiente all’obbligo di restituzione della cosa locata, e non di occupante senza titolo dell’immobile, se il locatore non aziona la procedura di rilascio.
Quanto alla prova, con ogni mezzo (anche tramite il meccanismo delle presunzioni), essa può consistere per il locatore nel non aver potuto utilizzare tempestivamente l’immobile, una eventuale locazione a terzi a canone maggiorato (ma solo alla scadenza del secondo quadriennio in cui la disdetta non necessita di alcuna motivazione), nella perdita di una occasione di vendita o altre situazioni per lui pregiudizievoli.
Controlla infine che il tuo contratto non contenga un’apposita clausola penale, inseribile nei contratti a canone “libero” e applicabile anche ai contratti in regime di cedolare secca, essendo l’obbligazione da 1382
(Effetti della clausola penale), avente oggetto il ritardo dell’inadempimento, valore autonomo, a contratto scaduto, che abbia prederminato il maggior danno dovuto da 1591 in caso di ritardo nella restituzione del bene locato: in questo caso, sarai tenuto a corrispondere l’ammontare della penale contrattualmente pattuita
ab origine dalla data in cui avresti dovuto restituire l’immobile.
