Acquisto casa e concessione di usufrutto

[Vale_Mi]

Acquisto casa e concessione di usufrutto (o diritto di abitazione?)

Buongiorno,

mio marito ed io stiamo per acquistare al 50% ciascuno un immobile che in sede di acquisto sarebbe per noi seconda casa (essendo già proprietari di altro immobile che costituisce la nostra prima abitazione).

Su questo secondo immobile trasferiremmo il diritto di usufrutto al 100% a mia suocera (che vi risiederebbe con mio suocero) conservando per noi la nuda proprietà.

Abbiamo già chiarito che la dichiarazione dell'immobile in sede di dichiarazione dei redditi spetterà a mia suocera, così come a lei spetterà il pagamento dell'IMU con aliquota e agevolazioni prima casa.

Abbiamo però una serie di dubbi riguardanti il rogito:

1) la concessione dell'usufrutto è possibile, e opportuno, dichiararla in sede di rogito (se si, esiste una formula ad hoc che il notaio deve riportare nell'atto di acquisto?)

2) Trattandosi per noi di acquisto seconda casa l'imposta di registro è al 9% nonostante conserviamo per noi la sola nuda proprietà, corretto?

3) In caso di decesso di mia suocera l'usufrutto si estingue con ricongiungimento su di noi (mio marito ed io) dell'intera proprietà.
C'è un modo (ad es. indicandolo in sede di rogito) per far si che l'usufrutto passi direttamente a mio suocero (che per suoi motivi non vuole risultare già da ora usufruttuario) o sarà necessario concedere un nuovo usufrutto a lui in caso di decesso della moglie?

Grazie anticipatamente.

 

[guido1964]

In ordine:
1) si tratterà di fare n° 2 atti: il primo per l'acquisto della nuda proprietà; il secondo per l'acquisto dell'usufrutto.
2) registro il 9% imposte ipotecarie e catastali fisse € 50 ciascuna (salvo l'acquisto di casa nuova o ristrutturata da impresa di costruzioni);
3) a mio avviso bisognerà fare un nuovo atto.

 

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concordo con quanto scritto da guido1964 e aggiungerei al punto 3 che molto probabilmente si potrebbe già ipotizzare nel primo atto che l'usufrutto in caso di decesso venga attribuito al coniuge superstite.
ciao

 

[Vale_Mi]

1) si tratterà di fare n° 2 atti: il primo per l'acquisto della nuda proprietà; il secondo per l'acquisto dell'usufrutto.

grazie a entrambi per la chiarezza.

Quanto può incidere (indicativamente) come spesa l'atto di acquisto dell'usufrutto?

Scusate l'ignoranza ma... in che senso si "acquista" l'usufrutto? In che modo viene monetizzato?

L'intenzione è di concedere l'usufrutto a mia suocera a titolo non oneroso...

 

[guido1964]

Partendo dal valore della proprietà piena si determina il valore dell'usufrutto tenendo conto dell'età dell'usufruttuario. Il valore della nuda proprietà si ottiene per differenza. Ai fini del pagamento delle imposte si assumono i valori catastali.

 

[Vale_Mi]

Grazie.

Cerco di ricapitolare cosi verifico se ho capito.

L'intento è quello di acquistare da un privato quella che attualmente è una intera proprietà e conrestualmente cederne l'usufrutto a mia suocera (ma a titolo non oneroso).

Pertanto saremo mio marito ed io a pagare l'intero valore dell'immobile (suppongo con imposte da seconda casa sull'intero valore catastale).

Mi chiedo quale effetto abbia sull'entità e sulle modalità di pagamento la determinazione del valore della quota di usufrutto.
E' per caso prevista una differenziazione delle imposte (invece di calcolarle per intero come seconda casa).
Nuda proprietà e quota di usufrutto vanno pagati separatamente?

 

[Vale_Mi]

Re: Acquisto casa e concessione di usufrutto (o diritto di abitazione)

Ho modificato il titolo al post perchè nel frattempo mi è sorto l'interrogativo se sia più conveniente concedere l'usufrutto o piuttosto il diritto di abitazione.

Se da una parte il Concedente ha maggior tutela dovuta al fatto che, a differenza dell'usufrutto, con il diritto di abitazione il beneficiario non può cedere a terzi il diritto reale stesso nè dare in locazione l'immobile a terzi, dall'altro mi sembra di aver capito che in caso di decesso del beneficiario il diritto di abitazione si trasmette in automatico al coniuge superstite.

Ora mi chiedo:

Dal punto di vista fiscale/tributario (irpef e IMU) è vero che non ci sono differenze tra i due diritti (ovvero è il beneficiario il soggetto passivo tenuto alla dichiarazione irpef e al pagamento dell'IMU, e può beneficiare delle agevolazioni prima casa)?

La concessione del diritto di abitazione presuppone necessariamente un atto pubblico o è possibile ricorrere a scrittura privata (eventualmente con firme autenticate da un notaio e successiva registrazione nel pubblico Registro Immobiliare e trascrizione al catasto)?

Grazie ancora

premesso

 

[guido1964]

Re: Acquisto casa e concessione di usufrutto (o diritto di abitazione)

Il trattamento fiscale è analogo. Tuttavia il valore del diritto di abitazione dovrebbe essere minore pertanto ci potrebbe essere qualche effetto sulla tassazione. Anche la forma dell'atto è la stessa (pubblico o scrittura privata autenticata per la vendita e atto pubblico per la donazione). Il diritto di abitazione è personale e si estingue con la morte.