accertamento valore immobile

[Rocco]

La presunzione (semplice) di corrispondenza tra il corrispettivo di vendita e il maggior valore definito ai fini dell'imposta di registro , ipotecaria e catastale da parte dell'acquirente, applicata al venditore in fase di accertamento della plusvalenza, può essere superata dimostrando che il corrispettivo realmente percepito è quello indicato in atto e non quello presunto dall'ufficio.
Inoltre si tenga presente che il 07/10/2015 è entrato in vigore il Dlgs 147/2015 il quale all'art. 5 c. 3 stabilisce che l'esistenza di un maggior corrispettivo non è desumibile solo sulla base del valore definito ai fini dell'imposta di registro ma l'ufficio, nel fondare l'accertamento, deve considerare ulteriori elementi probatori.
Trattandosi di norma di interpretazione autentica, essa vale anche per il passato.
Nel tuo caso, se l'ufficio ha fondato l'accertamento della plusvalenza in capo al venditore solo e soltanto applicando la suddetta presunzione, in assenza di ulteriori elementi di prova, l'atto è senza dubbio illegittimo per violazione di legge e conseguente difetto di prova.
Saluti.

 

[linostanzione]

La presunzione (semplice) di corrispondenza tra il corrispettivo di vendita e il maggior valore definito ai fini dell'imposta di registro , ipotecaria e catastale da parte dell'acquirente, applicata al venditore in fase di accertamento della plusvalenza, può essere superata dimostrando che il corrispettivo realmente percepito è quello indicato in atto e non quello presunto dall'ufficio.
Inoltre si tenga presente che il 07/10/2015 è entrato in vigore il Dlgs 147/2015 il quale all'art. 5 c. 3 stabilisce che l'esistenza di un maggior corrispettivo non è desumibile solo sulla base del valore definito ai fini dell'imposta di registro ma l'ufficio, nel fondare l'accertamento, deve considerare ulteriori elementi probatori.
Trattandosi di norma di interpretazione autentica, essa vale anche per il passato.
Nel tuo caso, se l'ufficio ha fondato l'accertamento della plusvalenza in capo al venditore solo e soltanto applicando la suddetta presunzione, in assenza di ulteriori elementi di prova, l'atto è senza dubbio illegittimo per violazione di legge e conseguente difetto di prova.
Saluti.

Ho letto diverse decisioni dei Commissioni tributarie al riguardo che confermano
la tua tesi, in ultima la sentenza n. 2599/2014 della Corte di Cassazione che ammette la prova desumibile dalle scritture contabili.
Un'ultima cosa: In caso di avviso di accertamento alla parte venditrice, il presunto
maggior ricavo costituirebbe una plusvalenza?
saluti
linostanzione

 

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se tu sei inizialmente partito con l'indicazione che l'immobile sia considerato merce non potrai mai avere una plusvalenza, ma semplicemente un maggior ricavo.
ciao

 

[linostanzione]

se tu sei inizialmente partito con l'indicazione che l'immobile sia considerato merce non potrai mai avere una plusvalenza, ma semplicemente un maggior ricavo.
ciao

O.K. Trattasi, per l'appunto, di immobile merce.

saluti

linostanzione

 

[Baro]

La presunzione (semplice) di corrispondenza tra il corrispettivo di vendita e il maggior valore definito ai fini dell'imposta di registro , ipotecaria e catastale da parte dell'acquirente, applicata al venditore in fase di accertamento della plusvalenza, può essere superata dimostrando che il corrispettivo realmente percepito è quello indicato in atto e non quello presunto dall'ufficio.
Inoltre si tenga presente che il 07/10/2015 è entrato in vigore il Dlgs 147/2015 il quale all'art. 5 c. 3 stabilisce che l'esistenza di un maggior corrispettivo non è desumibile solo sulla base del valore definito ai fini dell'imposta di registro ma l'ufficio, nel fondare l'accertamento, deve considerare ulteriori elementi probatori.
Trattandosi di norma di interpretazione autentica, essa vale anche per il passato.
Nel tuo caso, se l'ufficio ha fondato l'accertamento della plusvalenza in capo al venditore solo e soltanto applicando la suddetta presunzione, in assenza di ulteriori elementi di prova, l'atto è senza dubbio illegittimo per violazione di legge e conseguente difetto di prova.
Saluti.

Ciao Rocco,
una fattispecie simile a quella di cui si discute in questa discussione:
avviso di accertamento per una vendita di immobile avvenuta nel 2010.
L'Agenzia delle Entrate chiede tasse sulla plusvelenza "presumendo" un valore di mercato piu' basso rispetto a quello di partenza determinato "arbitrariamnete" sebbene esista una perizia giurata (nel 2007!) di stima che FISSA un valore piu' ALTO con cui il cedente ha ricevuto l'immobile in donazione nel 2006.
Presentata istanza di annullamento l'Ufficio mi suggerisce di presentare istanza di accertamento con adesione sulla base di:
1) Il cedente sapeva che nel 2010 avrebbe venduto perchè un immobile di tal valore non si vende in 4e4otto (giuro hanno detto così);
2) Il cedente poteva dal 2007 al 2010 approfittare della rivalutazione e pagare la tassa del 4% in modo da FISSARE UN VALORE certo (perchè se nel 2006 con la donazione sono state pagate tutte le imposte?);
3) La perizia è stata giurata solo nel 2007 anche se è datata nel 2006;
L'UFFICIO MI SUGGERISCE DI CERCARE UN ACCORDO E FORMULARE UNA PROPOSTA MA SECONDO ME MAI COME IN QUESTO CASO SI TRATTA DI UN ABBAGLIO TOTALE....PER PAGARE LE TASSE IL DONANTE DEL 2006 HA ACCESO UN MUTUO!!!!
Tu cosa ne pensi?

 

[Rocco]

Sulla base di quali elementi l'ufficio procede a rideterminare il valore di mercato? Dovrebbe essere indicato nella motivazione dell'atto.
Saluti.

 

[pluto]

ma è un terreno? nel 2006 edificabile o agricolo, e nel 2007?

 

[Baro]

Sulla base di quali elementi l'ufficio procede a rideterminare il valore di mercato? Dovrebbe essere indicato nella motivazione dell'atto.
Saluti.

Pricipalmente:
- del fatto che sulla base della perizia del 2006 (giurata nel 2007) non risulta effettuato nessun versamento dell'imposta sostitutiva del 4%;
- che nell'anno 2007 non era previsto il pagamneto dell'imposta sostitutiva e quindi non aveva senso giurare una perizia successivamente all'atto di donazione (STANNO PRESUMENDO UNA TRUFFA ORGANIZZATA PER L'ANNO 2010?????)
- del fatto che i valori in perizia non sono rilevanti;
- il valore di provenienza viene rideterminato considerando tutto il valore dichiarato nell'atto di donazione originario e dividendolo per la superficie complessiva per poi moltiplicare questo valore (molto piccolo) per l'area oggetto della vendita del 2010;
IN QUESTO MODO SI GENERA UNA PLUSVALENZA (da assoggettare a tassazione separata per l'anno d'imposta 2010) OVVIAMENTE.
Senza considerare che l'area oggetto della vendita fosse edificabile e quindi avessa un valore molto maggiore...cioè nella realtà si è realizzata una MINUSVALENZA rispetto ai prezzi di mercato!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Spero di essere stato chiaro.
Grazie.

 

[Baro]

ma è un terreno? nel 2006 edificabile o agricolo, e nel 2007?

è un area edificabile che nel corso degli anni (dal 2006 ad oggi) non ha cambiato l'indice di edificabilità.
L'ufficio ha preso il valore dichiarato nell'atto del 2006 e lo ha diviso per la superficie complessiva,quindi ha moltiplicato questo valore per la superficie venduta e oggetto dell'accertamento (una porzione della sup.originaria) senza distingure tra area agricola,edificatoria,ecc...
Ottenendo così un valore/mq molto basso è chiaro che al cospetto del valore di vendita si genari una plusvalenza.:s-sault:

 

[pluto]

a ma allora non ti contestano il valore dichiarato con la donazione...

sulla donazione non è riportato niente in merito alla destinazione urbanistica e ad eventuali valutazioni differenti a seconda dei mappali o della destinazione urbanistica?