Con Risposta a interpello n 365 del 3 luglio le Entrate chiariscono aspetti della costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli.
Nel dettaglio, viene affermato che la costituzione del diritto di superficie rientra negli atti di trasferimento e si applica l'imposta di registro con l'aliquota del 15 per cento.
Questa è la sintesi della risposta a interpello. Vediamo ora maggiori dettagli.
L'agenzia chiarisce che la costituzione del diritto di superficie su un terreno agricolo è soggetta a imposta di registro con l’aliquota del 15 e non del 9 per cento affermando il contrario della ordinanza n. 3461/2021 della Cassazione.
Nel caso di specie il notaio istante fa presente di essere stato incaricato della stipula di «un atto di costituzione di diritto di superficie a termine e conseguenti servitù» definitivo, facendo seguito ad un contratto preliminare tra le medesime parti sottoscritto nel 2019 e registrato, e chiede in che misura si applica l'imposta di registro in relazione al predetto contratto di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli.
Egli evidenzia che la giurisprudenza di legittimità, con alcune pronunce (ad esempio, con la sentenza della Corte di Cassazione n. 3461 dell'11 febbraio 2021), ha ritenuto che per un contratto di costituzione di diritto di superficie su terreni agricoli, laddove non siano applicabili agevolazioni, ai fini dell'imposta di registro si applica l'aliquota ordinaria del 9 per cento, in luogo di quella del 15 per cento, prevista nel caso in cui il trasferimento abbia ad oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, secondo quanto previsto dall'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
Al riguardo, l'Istante rileva che, alla luce della citata sentenza, la costituzione di diritto di superficie, non comportando un frazionamento della titolarità giuridica del suolo, che rimane in capo al concedente, ma una mera compressione per quest'ultimo del diritto di proprietà (a seguito della rinuncia ad esercitare il suo pieno potere di disposizione sul bene gravato dal diritto di superficie), ha quale fine ultimo quello di mantenere distinta la titolarità del suolo dalle opere al di sopra di esso realizzate senza che venga a realizzarsi il principio giuridico dell'accessione di cui all'articolo 934 del codice civile.
In particolare, la ''costituzione'' a favore di terzi di un diritto reale di godimento (quale il diritto di superficie) non determina alcun effetto estintivo della titolarità del diritto di proprietà in capo all'originario proprietario.
A parere dell'Istante, «Tale distinzione, secondo la Suprema Corte, consente di qualificare autonomamente la costituzione del diritto di superficie, senza che questa possa essere pienamente assimilata al trasferimento del diritto».
Pertanto, alla luce di quanto sopra, l'Istante ritiene applicabili:
- «imposta di registro con aliquota pari al 9% da calcolarsi sulla base imponibile del corrispettivo della costituzione del diritto di superficie; imposta ipotecaria in misura fissa pari ad euro 50,00; imposta catastale in misura fissa pari ad euro 50,00»
Le Entrate invece dopo una ampio riepilogo della normativa e della giurisprudenza in materia, evidenziano che anche in caso di costituzione di un diritto di superficie su terreni agricoli non agevolabili in base a specifiche disposizioni, si applica, ai fini dell'imposta di registro, l'aliquota del 15 per cento, ritenendo si ancora attuali i principi di tassazione, ai fini dell'imposta di registro, resi con la citata circolare n. 18/E del 2013.
Pertanto, l'atto di costituzione del diritto di superficie relativamente ai terreni agricoli in argomento è soggetto all'imposta di registro nella misura del 15 per cento, oltre che alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 per ognuna.
Per quanto concerne la base imponibile, si rileva che ai sensi dell'articolo 43, lettera a) del TUR la base imponibile per i contratti a titolo oneroso traslativi o costituitivi di diritti reali è costituita dal ''valore'' del bene o del diritto alla data dell'atto.
Ai sensi dell'articolo 51 del TUR si assume come valore del bene quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito (cfr. comma 1) e, per gli atti che hanno ad oggetto immobili o diritti reali immobiliari, si intende per valore il valore venale in comune commercio (cfr. comma 2).
