Immobile accastato su più particelle: charimenti sul bonus prima casa

Con risposta a interpello n 155 del 24 gennaio le Entrate forniscono utili chiarimenti sulla agevolazione prima casa nella successione ereditaria.

In particolare, viene chiarito in modo inedito che, l’agevolazione prima casa nella successione ereditaria spetta anche nel caso di trasmissione, per l’intero o per quote di comproprietà, di un’abitazione accatastata con più particelle, intestate a diversi soggetti, uno dei quali è il defunto, ma singolarmente prive di autonomia funzionale e perciò riunite di fatto ai soli fini fiscali.

Spetta, identicamente, spiega l'agenzia anche per le pertinenze dell’abitazione che siano catastalmente costituite da una pluralità di particelle di diversa intestazione ma unite di fatto a fini fiscali.

Vediamo il dettaglio del caso di specie sottolienando che il chiarimento delle Entrate non ha precedenti pertanto utile a tutte le situazioni specifiche e analoghe a quella dell'interpello in oggetto.

L'istante afferma che nel febbraio 2022 è deceduta la nonna già vedova senza lasciare testamento. Gli eredi legittimi sono:

il figlio e per rappresentazione l'istante stessa, in quanto nel 2017 era morto l'altro figlio della nonna, suo padre. 

L'istante raffigura che tra i beni ereditari rientra un edificio «costruito a cavallo di due particelle di terreno con diversa intestazione (l'una, part. 449 sub. 3­4­7­8­9, di esclusiva proprietà della nonna  l'altra, part. 534 sub. 3­4­6­7­8, in comunione con il marito deceduto».

L'immobile presenta «tre unità abitative (A/2), ciascuna delle quali costituita da due particelle catastali con diversa intestazione, ma senza autonomia  funzionale e reddituale e perciò riunite di fatto a fini fiscali».

Al riguardo, l'istante riporta un prospetto riassuntivo con le intestazioni delle due particelle e dei relativi subalterni anteriormente alla morte della nonna:

1. ­ appartamento al piano T: particella 449 ­ sub. 7 intestata a Mevia e particella  534 ­ sub. 6 intestata alla nonna, al figlio, all'istante e alla madre. 
2. ­ appartamento al piano T­1: particella 449 ­ sub. 8 intestata alla nonna e  particella 534 ­ sub. 7 intestata alla nonna, al figlio, all'istante e alla madre; 
3. ­ appartamento al piano 2: particella 449 ­ sub. 3 intestata alla nonna; e particella  534 ­ sub. 7 intestata alla nonna, al figlio, all'istante e alla madre. 

Viene precisato che l'unità abitativa posta al secondo piano (particelle 449 ­ sub  3 e 534 ­ sub 7) costituisce la propria abitazione principale, in cui l'istante dimora insieme alla madre. 

L'istante afferma, inoltre, che «lo stesso edificio consta poi delle seguenti due pertinenze (C/2 e C/6), ciascuna delle quali pure costituita da due particelle catastali con diversa intestazione, ma anch'esse senza autonomia funzionale e reddituale e perciò riunite di fatto a fini fiscali». 

Si domanda se, ai  fini della denuncia di successione della nonna, se  possa godere dell'agevolazione  ''prima  casa'' ai sensi  dell'articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, in relazione all'unità immobiliare abitativa sopra descritta in cui vive, nonché «su entrambe le particelle che rispettivamente compongono ciascuna delle due pertinenze»

L'agenzia dopo il riepilogo delle norme, specifica che, l'istante potrà richiedere l'agevolazione  ''prima  casa''  in  relazione  ad  uno solo degli immobili caduti in successione, da individuare nella relativa dichiarazione, anche se lo  stesso risulti formalmente costituito da due particelle catastali (con distinta titolarità), a condizione che le stesse risultino ''unite  di  fatto'' ai fini fiscali,  in quanto  prive  di autonomia funzionale e reddituale, nel puntuale rispetto della procedura delineata nella circolare 13 giugno 2016, n. 27. 

A tal  fine, infatti, occorre che di tale situazione risultievidenza negli  archivi catastali;  il citato documento di  prassi precisa che 

«L'Ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede ad inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la seguente annotazione ''Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di  u.i.u. ai fini fiscali''».

Si fa presente, in ogni caso, che l'immobile costituito dalle particelle  catastali unite di fatto ai fini fiscali deve costituire una casa di abitazione  diversa da quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (cfr. circolare 12 agosto 2005, n.  38/E al paragrafo 3.4, seppure con riferimento all'acquisto di immobili contigui).

Tali considerazioni valgono anche con rifermento alle pertinenze, composte da più particelle  senza autonomia  funzionale e  reddituale e perciò  riunite di  fatto ai  fini fiscali, fermo restando il rispetto della richiamata procedura

In sostanza, l’interpretazione dell’Agenzia produce il risultato che se una casa è la sommatoria di fatto di una particella intestata a Tizio e una intestata a Caio, quando Tizio vende o muore, la trasmissione all’avente causa può beneficiare dell’agevolazione prima casa, ricorrendone i presupposti.