Con la Risposta a interpello n 94 del 4 marzo 2022 le Entrate forniscono chiarimenti sulla agevolazione per l'imposta di registro spettante alle imprese di costruzione.
L'istante fa presente che la società avente ad oggetto l'attività di impresa di costruzione, con atto di compravendita ha acquistato un intero fabbricato fruendo delle agevolazioni di cui all'articolo 7 del dL 30 aprile 2019, n. 34 ossia l'applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200.
Tale impresa si è espressamente impegnata in atto, come richiesto dalla norma agevolativa, entro i successivi dieci anni dall'acquisto, alla demolizione e ricostruzione del fabbricato, eventualmente anche con variazione volumetrica rispetto a quello preesistente, ovvero ad eseguire sul medesimo fabbricato gli interventi edilizi previsti dall'articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del DPR 6 giugno 2001, n. 380, in entrambi casi in conformità con la normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B.
Si è anche impegnata e obbligata alla sua successiva alienazione, anche se suddiviso in più unità immobiliari, per almeno il 75% per cento del volume del nuovo fabbricato.
Prima dell'avvio di tale attività di "recupero" del fabbricato, la stessa società intende procedere, tramite l'istante, alla rivendita di una delle unità immobiliari del medesimo fabbricato, nello stato di fatto in cui si trovava al momento dell'acquisto, contestualmente stipulando con il medesimo acquirente dell'unità immobiliare, un contratto di appalto per la realizzazione dei lavori idonei al rispetto della agevolazione citata.
L'interpellante vorrebbe conoscere se tale rivendita, in quanto antecedente all'avvio delle opere sull'intero fabbricato, determini per la società la decadenza dalle agevolazioni di cui al richiamato articolo 7 del Dl n. 34 del 2019 fruite in sede di acquisto, ed in caso affermativo, se tale decadenza sia riferita all'intera agevolazione ovvero, sia proporzionalmente limitata alla percentuale di valore della porzione ceduta rispetto all'intero prezzo pagato per l'acquisto.
L'agenzia innanzitutto ricorda che l'art 7 del DL n 34/2019 prevede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna ove ricorrano le seguenti condizioni:
- l'acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
- l'acquisto deve avere come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso. Il soggetto che acquista l'intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:
- alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
- ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall'articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001
In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB ("Near Zero Energy Building"), A o B; all'alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo sia pari ad almeno il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato.
Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali è stata concessa l'agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l'applicazione della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.
Nel caso in esame, occorre tener conto della circostanza che l'atto di rivendita della singola unità immobiliare facente parte del fabbricato sarà accompagnato dalla stipula contestuale di un contratto di appalto tra l'acquirente e la Società che figura, pertanto, sia come venditore sia come appaltatore, per la realizzazione su tale unità immobiliare degli interventi di valorizzazione richiesti dalla menzionata disciplina agevolativa.
Da ciò deriva che la Società nella sua veste di appaltatore potrà portare a compimento in relazione alla unità che intende vendere l'impegno assunto il 29 gennaio 2021 in fase di acquisto dell'intero fabbricato.
Quindi, l'impegno assunto in fase di stipula del contratto di appalto si "salda" con quello assunto dal medesimo soggetto in fase di acquisto dell'intero fabbricato.
Inoltre, spiega l'agenzia, assume rilevanza la circostanza riportata in sede di integrazione documentale, per cui l'unità immobiliare che la Società intende alienare ha una superficie lorda di pavimento pari a 111,75 mq che corrisponde soltanto al 4,19% (111,75/2665,4) dell'intera superficie del fabbricato acquistato dalla medesima Società.
Tenuto conto che, nel caso prospettato, è garantito il rispetto della finalità sottesa alla normativa agevolativa, di consentire un processo di rigenerazione urbana tramite interventi di sostituzione edilizia, si ritiene che in seguito alla alienazione della singola unità immobiliare, la Società non incorrerà nella decadenza dalle agevolazioni di cui al richiamato articolo 7 del decreto legge n. 34 del 2019 fruite in sede di acquisto dell'intero fabbricato, sempre che siano rispettate le menzionate condizioni prescritte dalla disciplina agevolativa.
