L'Istante è una società semplice e possiede due unità abitative, oltre a due box auto e a due magazzini, ognuno dei quali collegato a ciascuna unità abitativa.
Le suddette unità fanno parte di un unico fabbricato ed ognuna di esse, funzionalmente indipendente e con almeno un accesso autonomo dall'esterno, è attualmente concessa in uso gratuito, con comodato verbale, ai soci della società Istante
L'Istante fa presente che intende stipulare con i soci, due contratti di comodato modale regolarmente registrato per consentire loro piena autonomia di gestione ordinaria e straordinaria delle unità immobiliari a loro disposizione.
Con ciascun contratto di comodato registrato l'Istante intende autorizzare i soci comodatari, all'esecuzione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sui rispettivi immobili, con spese a carico dei comodatari medesimi.
Si chiede se i comodatari persone fisiche nonché soci della società semplice possano fruire del Superbonus di cui all'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, per gli interventi agevolabili eseguiti sugli immobili ad essi rispettivamente assegnati, sulla base dei contratti di comodato modale debitamente registrati.
Con la risposta a interpello n 62 del 1 febbraio 2022 le Entrate specificano le condizioni per avere il superbonus nel caso di comodato modale di immobili di proprietà di una società semplice ai propri soci persone fisiche.
Nello specifico, la circolare n. 24/E del 2020 chiarisce che, ai fini della detrazione, le persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni che sostengono le spese, devono possedere o detenere l'immobile oggetto dell'intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori.
In particolare, i soggetti beneficiari devono:
- possedere l'immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
- detenere l'immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario.
La circolare n. 24/E chiarisce che il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi "trainanti") nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi "trainati").
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
- su parti comuni di edifici residenziali in condominio ("trainanti" e "trainati");
- su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze ("trainanti" e "trainati");
- su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze ("trainanti" e "trainati"); nonché
- su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all'interno di edifici in condominio (solo "trainati").
Tanto premesso, nel caso di specie, si ritiene che i comodatari nonché soci della società semplice che,
- in qualità di «persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni»,
- detengono gli immobili, funzionalmente indipendente e con almeno un accesso autonomo dall'esterno, di proprietà della medesima società,
- in base ad un contratto di comodato debitamente registrato,
possano fruire del Superbonus relativamente alle spese direttamente sostenute, a condizione che:
- dal contratto di comodato emerga il consenso espresso all'esecuzione dei lavori da parte della società semplice in qualità di proprietaria
- e che tali interventi siano effettuati su unità immobiliari ad uso abitativo, con esclusione quindi degli immobili non residenziali.
