Il famoso incentivo alla riqualificazione energetica degli immobili residenziali comunemente chiamato Superbonus 110%, appena confermato con l’approvazione della Legge di Bilancio 2022, a fronte di una grande opportunità, non smette di fare emergere sensibilità applicative.
Forse la norma originaria non è stata scritta con la dovuta attenzione, dato che ha richiesto numerose successive modifiche, sulla spinta dell’insorgere di problematiche anche operative, ma va detto che molti di questi problemi sono connaturati alla complessità e alla stratificazione legislativa italiana sulla materia.
Il Superbonus, per inciso, in molti casi non presenta rilevanze diverse da quelle che si possono riscontrare per altri benefici fiscali del settore; è piuttosto l’importanza economica e la molteplicità degli interventi agevolati che, come conseguenza, richiedono un particolare grado di attenzione da parte del contribuente, dato che l’eventuale compromissione dell’incentivo può costituire un problema non indifferente.
L’ultimo nodo venuto al pettine riguarda la sostituzione degli infissi e non è di poco conto.
L’ordinanza numero 37732 della Corte di Cassazione, pubblicata il giorno 1 dicembre 2021, prende in esame una questione nata fuori dal contesto del Superbonus, ma che, per il suo oggetto, lo interessa inevitabilmente: quello della sostituzione degli infissi, si ricorderà uno dei più comuni interventi cosiddetti trainati previsti dall’incentivo fiscale.
Nel caso in esame uno degli inquilini sostituiva gli infissi originali con altri di diverso materiale, il cui colore diverso veniva camuffato da pellicole adesive riproducenti il colore del legno; anche gli infissi della veranda, sul retro, venivano sostituiti con difformità “rispetto al modello tipo degli appartamenti del condominio”.
Gli interventi venivano contestati, e la contestazione considerata legittima, in quanto lesivi del decoro architettonico dell’edificio, ex articolo 1120 del Codice civile, il quale prescrive che “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.
Quello del decoro architettonico è un concetto difficile da inserire dentro un perimetro ben definito: costituisce una sua potenziale violazione un qualsiasi cambiamento estetico dell’edificio; ed è contestabile anche da uno solo degli condomini, in quanto, in base alle prescrizioni dell’articolo 1120 del Codice civile, la delibera dell’assemblea che approva questi interventi è necessario che sia unanime.
Inserito nel contesto del Superbonus il problema che si pone è l’incrocio di tre elementi:
- gli interventi previsti dall’incentivo fiscale è difficile che non modifichino l’aspetto esteriore degli edifici;
- per l’approvazione degli interventi previsti dal Superbonus non è richiesta l’unanimità del consenso in assemblea;
- ma la normativa del benefico fiscale non derogano l’articolo 1120 del Codice civile in tema di decoro architettonico.
Il problema si era già posto in relazione all’installazione del cappotto termico, ne abbiamo già parlato nell’articolo Superbonus: se cambia l’aspetto dell’edificio devono essere favorevoli tutti i condomini, uno dei più comuni interventi trainanti, e ora si ripropone in relazione alla sostituzione degli infissi, uno dei più comuni interventi trainati. Il perno della questione è che questi interventi sono approvati con la maggioranza semplice in assemblea condominiale, ma, poi, possono essere contestati anche da uno solo dei condomini dissenzienti, per il semplice fatto che modificano l’aspetto dell’edificio.
Se la modifica costituisca effettivamente violazione del decoro architettonico o meno lo deciderà poi il giudice, con i tempi tecnici della giustizia civile italiana.
Nell’ordinanza in esame, la Corte di Cassazione puntualizza alcuni punti molto importanti che devono essere presi in considerazione per la corretta contestualizzazione della questione:
- “costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio”;
- “neppure può attribuirsi alcuna influenza, ai fini della tutela prevista dall'articolo 1120 del Codice civile, al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate”;
- “ai fini della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile”;
- “l'indagine volta a stabilire in concreto se un'innovazione determini o meno l'alterazione del decoro architettonico spetta al giudice di merito”.
In definitiva, anche se la normativa in deroga permette l’approvazione degli interventi di riqualificazione energetica con una maggioranza semplice in assemblea, la natura degli interventi (sia trainati che trainati) apre la porta alla contestazione da parte dei condomini dissenzienti, fatto che può avere come conseguenza la compromissione del beneficio fiscale.
Quindi, anche se la normativa in deroga non la richiede, in presenza di una assemblea combattuta, è probabilmente la prudenza che richiede l’unanimità del consenso da parte di tutti i condomini.
