L'Istante dichiara di avere sottoscritto un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento di categoria catastale A/2, attualmente locato ad uso abitativo, ad un Condominio e destinato al custode il quale lo utilizza per abitazione principale propria e del nucleo familiare con divieto di richiedere per la locazione altri benefici o vantaggi fiscali diversi da quelli derivanti dalla presente locazione.
A seguito della stipula del contratto definitivo di compravendita, dovendo subentrare al contratto di locazione in essere, ai sensi dell'articolo 1602 c.c., l'Istante intende esercitare l'opzione per la "cedolare secca" mediante il modello RLI, comunicando tale circostanza al conduttore, sia con clausola da inserire in contratto, sia con raccomandata A/R.
Chiede, pertanto, se il suddetto regime possa essere applicato anche relativamente a tale contratto in cui subentra nella posizione del locatore il cui conduttore è un condominio.
Cedolare secca: spetta anche per immobile locato al condominio per abitazione del custode?
Con Risposta a interpello n 790 del 24 novembre le Entrate si occupano di fornire chiarimenti sulla cedolare secca.
Preliminarmente, specificano che sebbene l'istanza di interpello sia stata presentata sia come "interpello ordinario", sia come interpello disapplicativo l'istanza è riconducibile esclusivamente alla fattispecie dell'interpello interpretativo ordinario e come tale verrà trattata.
Con specifico riferimento alla possibilità del locatore di optare per la "cedolare secca" relativamente ad un contratto di locazione stipulato con un condominio, si effettuano le seguenti considerazioni.
Il regime della cedolare secca sugli affitti è disciplinato dall'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 che prevede "1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il seguente regime. 2. A decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. (...)".
Con circolare 1° giugno 2011, n. 26/E è stato chiarito che la possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni.
Il regime della cedolare secca può trovare applicazione in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10) ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa, locati per finalità abitative e relative pertinenze.
L'opzione esercitata dal locatore esplica effetti anche nei confronti del conduttore che non è più tenuto, per il periodo di durata dell'opzione, al versamento dell'imposta di registro sul contratto di locazione concluso.
Con la circolare 1° giugno 2011, n. 26/E è stato chiarito che, per l'applicazione del regime occorre porre rilievo anche all'attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, ancorché detti immobili vengano utilizzati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti.
Sono, invece, compresi nell'ambito applicativo della cedolare secca, i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione degli immobili a finalità abitative.
Nel caso di specie, la parte conduttrice è un condominio che non esercita attività di impresa, o di arti e professioni e l'immobile oggetto di locazione è destinato al custode del condominio il quale lo utilizza per abitazione principale propria e del di lui nucleo familiare.
Sulla base dei principi sopra enunciati, si ritiene, che l'Istante, locatore persona fisica, nel presupposto che non agisca nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni, possa optare per il regime della cedolare secca.
Per quanto di interesse, poiché il trasferimento per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato comporta il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso, non sussiste alcun obbligo di stipulare un nuovo contratto.
Pertanto, l'Istante può optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello RLI entro l'ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro.
