Con Circolare la n 12/E di ottobre 2021, contenente le regole per le agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani c.d. “prima casa under 36”, (DL Sostegni bis n 73/2021) le Entrate hanno fornito diversi chiarimenti sui requisiti per averla.
In particolare, vediamo la tassazione dell'immobile nel caso in cui:
- non sussistano i requisiti per aver il bonus,
- ci sia decadenza dello stesso
- la possibilità di applicare la disciplina del prezzo-valore
Bonus casa under 36: insussistenza dei requisiti
Il comma 10 dell’articolo 64 del Decreto Sostegni bis disciplina le conseguenze nel caso di “insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni di cui ai commi 6, 7, 8 e 9 o di decadenza da dette agevolazioni”, prevedendo il recupero delle imposte dovute, l’applicazione degli interessi, nonché l’irrogazione di sanzioni secondo quanto statuito per l’ipotesi di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” dalla nota II-bis all’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR e dall’articolo 20 del DPR n. 601 del 1973.
In proposito, laddove sia riscontrata la sola insussistenza dei requisiti previsti specificamente dai commi da 6 a 9 in relazione all’agevolazione c.d. “prima casa under 36”, ad esempio come:
- il valore ISEE
- o il periodo temporale di validità delle agevolazioni,
ferma restando la sussistenza dei requisiti e delle condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, in caso di atto soggetto a imposta di registro, questa è recuperata nella misura del 2 per cento e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del d.lgs. n. 23 del 2011.
Ciò in quanto l’atto contiene già tutte le dichiarazioni e le indicazioni necessarie all’applicazione del regime tributario previsto per la “prima casa”, che costituisce presupposto logico necessario all’applicazione del regime di favore di cui all’articolo 64.
Analogamente, nel caso in cui l’acquirente abbia fatto ricorso, altresì, al finanziamento di cui al comma 8, l’imposta sostitutiva è recuperata nella misura dello 0,25 per cento.
Qualora, inoltre, in relazione ad un atto di acquisto di un immobile soggetto a IVA, si riscontri l’insussistenza dei requisiti per poter beneficiare del credito d’imposta di cui al comma 7, quest’ultimo viene meno, con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi) nel caso sia già stato utilizzato.
Resta ferma l’applicazione dell’IVA con l’aliquota del 4 per cento, così come stabilita dall’articolo 21 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR n. 633 del 1972, al ricorrere dei requisiti per l’acquisto della “prima casa”.
Bonus casa under 36: decadenza
Per quanto concerne la decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, questa, come noto, si verifica, secondo quanto previsto dalla menzionata nota II-bis, commi 4 e 4bis, in caso di:
- dichiarazione mendace, resa nell’atto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti;
- mancato trasferimento della residenza nei termini previsti;
- alienazione infra-quinquennale non seguita dal riacquisto entro l’anno;
- mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova “prima casa”.
In queste ipotesi, venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta di registro è determinata nella misura del 9 per cento, le imposte 30 ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni.
L’imposta sostitutiva sul finanziamento, inoltre, è applicata nella misura del 2 per cento.
Il credito di imposta di cui al comma 7, infine, viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi), oltre alle conseguenze in materia di IVA per la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” di cui al n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al DPR n. 633 del 1972.
Bonus casa under 36: se non spetta si può applicare il prezzo-valore
Infine, le Entrate specificano che, ai soli fini della determinazione della base imponibile, in caso di:
- accertata insussistenza dei requisiti di cui all’articolo 64 del Decreto Sostegni bis per il bonus casa under 36
- decadenza dall’agevolazione bonus casa under 36
il contribuente può beneficiare degli effetti della disciplina del c.d. “prezzo-valore” a condizione che ne abbia fatto espressa richiesta nell’atto di acquisto, non potendo la stessa essere contenuta in un successivo atto integrativo (circolare n. 18/E del 2013, paragrafo 2.11).
In tali ipotesi, pertanto, al fine di poter beneficiare di detta disciplina, si ritiene opportuno che la parte, cautelativamente, manifesti espressamente la relativa opzione nell’atto di acquisto.
Ricordiamo, la regola del “prezzo-valore” prevede la tassazione del trasferimento di un immobile sulla base del suo valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo concordato nell’atto di compravendita.
Questa regola è ammessa, tuttavia, solo per gli acquisti di immobili a uso abitativo e relative pertinenze, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
Non si applica, inoltre, alle vendite assoggettate ad IVA.
Si ricorda, peraltro, che il criterio del “prezzo-valore”, tecnicamente, non costituisce un’agevolazione fiscale, ma rappresenta solo una diversa modalità di determinazione della base imponibile a cui applicare le aliquote di legge
In linea generale, infatti, relativamente ai trasferimenti immobiliari, la base imponibile per il pagamento dell’imposta di registro è determinata in base al combinato disposto degli articoli 43, 51 e 52 del TUR e il metodo del “prezzo-valore” costituisce una deroga al criterio ordinario.
Leggi anche Bonus casa under 36: le regole per averlo nella Circolare delle Entrate
