Nei casi prospettati dalla Risposta ad Interpello n. 70 del 2 febbraio 2021, una società denominata Alfa intende acquistare in zona sismica 3 (siamo quindi nell'ambito del sisma bonus ex art 16, dl 63/20213) un complesso immobiliare.
Tramite l'abbattimento e la ricostruzione con criteri antisismici, nonché con l'intervento di lavori da ecobonus, intende cedere le unità immobiliari costruite a seguito degli interventi non solo a persone fisiche ma anche a società che concederebbero a loro volta in locazione gli immobili acquisiti.
Alla luce di ciò Alfa chiede:
1) se le detrazioni disciplinate dall'articolo 16 co 1-septies Dl 63/2013 spettino nella misura dell'85% del prezzo fino a 96.000,00 euro all'acquirente, per ogni singola unità immobiliare acquistata anche nel caso in cui l'acquirente sia una società che intende iscrivere l'immobile nel proprio attivo immobilizzato e concederlo in locazione a terzi o, in alternativa, inserirlo tra le rimanenze per poi successivamente cederlo;
2) se le detrazioni disciplinate dall'articolo 16 co 1-septies Dl 63/2013 «spettino nella misura del 110% del prezzo fino a 96.000,00 Euro all'acquirente persona fisica, per ogni singola unità immobiliare, sugli importi versati dall'acquirente nel periodo tra 1 luglio 2020 e 31 dicembre 2021 sotto forma di caparra e acconti a fronte di contratto preliminare di compravendita registrato e trascritto nel caso in cui la fine dei lavori e il rogito avvengano successivamente al 31 dicembre 2021»;
La risposta dell'agenzia
I soggetti titolari di reddito d'impresa non rientrano tra i beneficiari del Superbonus, di conseguenza una società non potrà mai fruire della detrazione del 110% sul complesso immobiliare situato in zona sismica, comprato, demolito, ricostruito e destinato alla vendita, ma solo delle agevolazioni previste per l’acquisto degli immobili antisismici nella misura del 75% o dell’85%.
Relativamente al secondo quesito l’interpellante chiede se le detrazioni del citato articolo 16, comma 1-septies del Dl n. 63/2013 spettino, nella misura del 110% del prezzo fino a 96mila euro, all'acquirente persona fisica per ogni singola unità acquistata successivamente al 31 dicembre 2021, sugli importi versati tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 anche sotto forma di caparra e di acconti.
L’Agenzia ricorda che la condizione necessaria per fruire del Sismabonus è il trasferimento da parte dell’impresa della proprietà dell'immobile, entro diciotto mesi dalla fine dei lavori e comunque non oltre il 31 dicembre 2021(30/06/2022 come da modifica introdotta dalla legge di bilancio 2021).
Quindi affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione, l’atto di acquisto deve essere stipulato entro il 31 dicembre 2021. Riguardo gli acconti, l’Agenzia precisa che è possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento ad eventuali importi versati in acconto, a condizione che il contratto preliminare sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione e che sussista anche il requisito dell’ultimazione dei lavori dell’intero fabbricato. Se gli acconti sono versati nel periodo di vigenza del Superbonus gli acquirenti potranno fruire della detrazione nella misura del 110 per cento.
