Con due risposte ad istanze di interpello, la n. 21 e la n. 24 dell’8 gennaio 2021 l’agenzia delle entrate torna a confermare i requisiti di accesso alle detrazioni relative agli immobili.
In particolare:
- gli immobili fra loro funzionalmente indipendenti (un ufficio, un’abitazione ed edificio adibito a ricovero di una cabina elettrica) possono accedere alle detrazioni relative agli immobili (ristrutturazioni, risparmio energetico, sismabonus ecc…) ma solo l’edificio residenziale gode della maxi detrazione del 110% (risp. 21). In egual modo,
- la demolizione con ampliamento di un immobile, qualunque sia la destinazione originaria, purché garantita quella abitativa al termine dei lavori, permette l’accesso al superbonus per la sola volumetria originaria dell’immobile. Resta esclusa da tale regola della volumetria originaria l’installazione dell’impianto fotovoltaico (risp. 24). .
La risposta n. 21 e l’immobile funzionalmente indipendente
Con la risposta n. 21, il fisco rimarca il fatto che solo ed esclusivamente le unità immobiliari adibite ad uso abitativo possono accedere al superbonus del 110%, a nulla rilevando che oggetto degli interventi siano anche gli altri immobili funzionalmente indipendenti facenti parte del complesso oggetto dei lavori.
Infatti, un complesso immobiliare composto da abitazione, ufficio e locale cabina elettrica possono essere oggetto di interventi ad esempio volti al risparmio energetico o al sismabonus, ma solo la porzione riferita all’uso immobiliare gode del 110%.
Ferme rimangono le altre detrazioni. Ciò è possibile proprio perchè le tre unità sono fra loro indipendenti funzionalmente, cioè dotate di autonomi manufatti o installazioni come impianti di acqua gas ed energia elettrica.
Il concetto di indipendenza funzionale è molto importante, in quanto, se la situazione fosse diversa, ovvero se gli impianti fossero fisicamente comuni a tutti e tre gli immobili, nemmeno l’abitazione potrebbe accedere al superbonus, trattandosi, l'indipendenza stessa, di uno dei requisiti essenziali di tale maxi agevolazione.
Appurata quindi l’indipendenza funzionale dell’unità abitativa, essa viene ammessa al 110% (fermi rimanendo gli altri requisiti previsti dall'art. 119, DL 34/2020), mentre le altre unità immobiliari che compongono il complesso e di cui lo stesso istante è proprietario, non si configurano come unità immobiliari residenziali e pertanto non possono accedere al Superbonus.
Potranno però, ad esempio, accedere al risparmio energetico del 65%, non vanificando il complesso dei lavori.
La risposta n. 24, l’ampliamento dell’immobile e l’eccezione dell’impianto fotovoltaico
Nel caso della risposta n. 24, l’agenzia delle entrate è chiamata ad esprimersi su un intervento di ampliamento di un immobile esistente, ampliamento che viene effettuato con interventi che potrebbero godere del 110%.
Fra gli altri interventi, si intende anche installare un impianto fotovoltaico sul nuovo immobile ampliato.
L’agenzia delle entrate rifacendosi anche alla prassi preesistente conferma un concetto ormai consolidato e ne chiarisce uno ulteriore.
- nel caso un immobile venga ampliato con interventi di ristrutturazione comportanti, fra l’altro anche il risparmio energetico (cappotto esterno, pompa di calore e fotovoltaico), il complesso dei lavori godrà del 110% per la sola parte proporzionalmente corrispondente alla originaria volumetria. In realtà tale regola già è riscontrabile nella circ. 19/E/2020 (Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
- non si applica la proporzione di cui al punto precedente all’installazione dell’impianto fotovoltaico (intervento trainato). Esso infatti godrà per l’intera spesa della detrazione del 110% anche se la stessa interessa, in aggiunta, la porzione di nuova costruzione. Non sarà necessario, in questo solo caso, applicare la proporzione “volumetria preesistente/nuova volumetria” per il calcolo della parte di spesa papabile di 110%.
