Con Risposta a interpello 613 del 22 dicembre 2020 l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti in merito alla applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nel caso di cessione del contratto di permuta di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare.
In particolare si specifica che spetta l'applicazione delle suddette imposte in misura fissa al verificarsi di certe condizioni previste dalla norma agevolativa.
L’istante, una società di costruzioni riferisce che con atto di permuta del 2018 ha ricevuto un fabbricato fatiscente con l’obbligo di demolirlo e costruire un nuovo fabbricato.
Da tale atto sorge anche l’obbligo di attribuire al soggetto permutante a titolo di controprestazione cinque appartamenti e posti auto per un valore di 800.000 euro.
Per questo atto di permuta sono state versate le seguenti imposte:
- una imposta di registro nella misura del 9% per la cessione da parte del privato alla società di costruzioni
- una imposta di registro nella misura fissa di euro 200 per la cessione dei fabbricati da costruirsi dalla impresa al privato in quanto soggetti a IVA
L’istante intende cedere il contratto di permuta ad altra società di costruzione con il consenso del permutante e chiede di sapere se la cessione del contratto di permuta possa essere assoggettata a nuova normativa entrata nel frattempo in vigore relativamente alle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Si tratta del DL 34 del 2019 convertito con modificazioni che all’art.7 prevede l’applicazione della imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa per le imprese di costruzioni purché le stesse nel corso della demolizione, ricostruzione o ristrutturazione delle unità risultanti si attengano alle prescrizioni.
L’istante è propenso per una soluzione interpretativa che gli permetta di usufruire del beneficio fiscale e l’agenzia fornisce con l’interpello un chiarimento in merito.
Essa ricorda che l’art 7 del DL 34/2019 prevede che le imposte suddette spettino in misura fissa al verificarsi delle seguenti condizione:
- l'acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
- l'acquisto deve avere come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso.
- Il soggetto che acquista l'intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:
- alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
- ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall'art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001. In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB ("Near Zero Energy Building"), A o B;
- all'alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato.
Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali è stata concessa l'agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l'applicazione della sanzione del 30% delle stesse imposte.
Nel caso di specie occore fare riferimento anche alle norme sulla cessione del contratto, e in particolare, l'art. 1406 del Codice civile stabilisce che «Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta».
In merito alla cessione del contratto la Circolare n 18 del 2013 ha chiarito che essa avviene quando una parte sostituisce a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto a prestazioni corrispettive.
La sostituzione può avvenire a condizione che vi sia il consenso della controparte e che le prestazioni non siano state ancora eseguite (articolo 1406 c.c.).
Ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro, l'articolo 31 del TUR, al primo comma, prevede che «La cessione del contratto è soggetta all'imposta con l'aliquota propria del contratto ceduto».
In base all'articolo 43, comma 1, lettera d), del TUR la base imponibile, per le cessioni di contratto, è costituita dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire
Stando tutte queste precisazioni l'agenzia conclude che l'atto di permuta stipulato in data 2018 è stato assoggettato a registrazione senza applicazione di alcun beneficio, poiché il regime agevolativo previsto dall'articolo 7 è entrato in vigore successivamente.
Invece, in relazione all'atto di cessione del contratto che le parti intendono stipulare, chiarisce che esso consenta il realizzarsi dell'effetto civilistico di determinare il trasferimento della proprietà immobiliare del fabbricato a favore della società di costruzioni acquirente/subentrante.
Secondo l'Agenzia la circostanza che per effetto della cessione del contratto, il cessionario, subentrando nella posizione contrattuale del cedente, risulterà proprietario del fabbricato, consente di soddisfare uno dei presupposti richiesta dalla norma agevolativa di cui al citato articolo 7.
In effetti, per beneficiare delle agevolazioni previste dall'articolo 7 del d.l. n. 34 del 2019 occorre verificare che la cessione del contratto realizzi il trasferimento della proprietà dell'intero fabbricato in favore della società cessionaria e, inoltre, occorre verificare che il trasferimento sia effettuato "a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare" e, quindi, occorre che l'impresa cessionaria citata rivesta tale qualifica.
Per tali motivi al verificarsi di tutte le condizioni suddette, per la cessione del contratto di permuta spetta l'agevolazione delle imposte in misura fissa previa richiesta in atto con correlata assunzione di impegno da parte dell'acquirente al rispetto delle condizioni di legge.
