Gli articoli 119 e 121 del DL 34/2020 (convertito dalla Legge 77/2020) normano l’agevolazione fiscale più interessante, tra quelle attive nel 2020, per il settore edile: il cosiddetto Superbonus 110%.
L’Agenzia delle Entrate con la Circolare 24/E del 08.08.2020, fornisce utili precisazioni in merito ai soggetti che possono usufruire di questo incentivo fiscale.
In linea generale si ricorda che i beneficiari sono:
- condomini;
- persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo (per un massimo di due unità immobiliari);
- istituti autonomi case popolari (IACP);
- cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
- organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS);
- organizzazione di volontariato (ODV);
- associazioni di promozione sociale (APS);
- associazioni e società sportive dilettantistiche (per i lavori sugli immobili adibiti a spogliatoio);
- comunità energetiche rinnovabili.
1) Imprenditori e professionisti
Molto importanti le precisazioni riguardo le persone fisiche: appare assodato che non possono essere oggetto di agevolazione gli immobili che rientrano tra i beni relativi all’impresa (articolo 65 TUIR) e quelli strumentali all’esercizio di arti e professioni (articolo 5 comma 2 TUIR), risultando quindi esclusi, per le persone fisiche esercenti impresa arte o professione, gli immobili relativi all’attività, mentre risultano inclusi quelli appartenenti alla sfera privata anche per gli imprenditori e i lavoratori autonomi (o i professionisti). Fanno eccezione a questo limite, gli interventi effettuati sulle parti comuni dei condomini per i quali, nel caso di partecipazione alle spese, è possibile usufruire dell’agevolazione in ogni caso.
Si ricorderà come, per le persone fisiche, è previsto il limite di due unità immobiliari per le quali è possibile usufruire dell’incentivo: nel novero del conteggio non rientrano gli interventi effettuati sulle sole parti comuni degli edifici.
2) Familiari e conviventi di fatto
Questione molto importante: quali soggetti diversi dal proprietario possono usufruire del Superbonus 110%. L’Agenzia delle Entrate precisa che “le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento di sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio”.
Il soggetto che possiede l’immobile può essere considerato il proprietario, il nudo proprietario, il titolare di un altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie).
Il soggetto che detiene l’immobile è colui che lo utilizza in base a un contratto di comodato, di locazione, o di leasing: in questo caso è richiesto che il contratto sia registrato e che il proprietario autorizzi esplicitamente l’esecuzione dei lavori.
Un caso a parte, di sicuro interesse, è rappresentato dai “familiari del possessore o del detentore dell’immobile”, come individuati dall’articolo 5 comma 5 del TUIR: coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado, nonché i “conviventi di fatto […] sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori”: questi soggetti possono sostenere le spese ed usufruire dell’agevolazione anche se non hanno in essere un contratto di comodato per l’immobile oggetto dell’intervento: è sufficiente che attestino il loro stato di familiari conviventi mediante “dichiarazione sostitutiva di atto notorio”. Tuttavia per loro sono previste delle condizioni per poter usufruire del beneficio:
- la convivenza deve essere in atto alla data di inizio lavori o di sostenimento delle spese, se antecedente;
- “le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato all’abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza. La detrazione, pertanto, non spetta al familiare […] nel caso di interventi su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato)”.
Riguardo il secondo punto, può essere utile precisare che l’Agenzia delle Entrate, nel documento di prassi, utilizza l’espressione “può”: questo per indicare che i familiari conviventi e i conviventi di fatto possono utilizzare l’agevolazione per qualsiasi unità immobiliare nella quale questa convivenza è fattibile, sia essa l’abitazione principale o una seconda abitazione, escludendo quindi gli immobili che non sono a disposizione in quanto non utilizzabili per la convivenza. Tale limite non vale ovviamente per il proprietario che potrà invece effettuare tali migliorie anche su immobili che non sono nella sua disponibilità.
