Con Risposta a interpello n 312 del 4 settembre l'agenzia delle entrate torna sulla problematica della cessione di fabbricati da demolire, se sono da considerare cessione di fabbricati o cessione di terreno edificabile. L'Agenzia risponde che la cessione non genera plusvalenza poichè si tratta di una cessione di fabbricato.
Ma veniamo al caso concreto prospettato.
L’istante è proprietario di un fabbricato costituito da due unità abitative (costruite negli anni ’80) con area di pertinenza e vuole vendere ad una società operante nel settore delle costruzioni che vorrebbe a sua volta demolire e costruire un nuovo fabbricato. L’acquirente ha già chiesto i permessi relativi.
L’istante domanda se la cessione del fabbricato come descritto sia cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria e quindi possa generare una plusvalenza imponibile (ai sensi dell’art 67 comma 1 lett b) del TUIR) in tal caso chiede se ci si possa avvalere di quanto previsto dagli art. 5 e 7 Legge n 448/2001 per la rivalutazione del costo di acquisto.
Secondo la sua soluzione interpretativa la cessione in oggetto non è imponibile poiché oggetto della cessione è un fabbricato e non un’area edificabile. Il fabbricato è ceduto inoltre dopo i 5 anni dalla costruzione.
Con la Circolare n 23/E 2020 l’agenzia ha fornito chiarimenti in merito al trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati da demolire. Si legga anche I fabbricati da demolire ceduti non sono tassati come plusvalenze
L’art 67 comma 1 lett b) del TUIR include fra i redditi diversi (se non sono redditi di capitale o non conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da snc e sas, ne come lavoratore dipendente) “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”
Con la Risoluzione 395/E del 2008 (considerata superata dalla giurisprudenza) invece si era chiarito che la vendita a titolo oneroso di fabbricati ricadenti in una area di un piano di recupero è riconducibile nella fattispecie alla cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria (prevista dall’art 67 suddetto) e perciò tassabile come plusvalenza a prescindere dal periodo di possesso. Tale interpretazione è spiegata dal fatto che se i fabbricati sono ubicati in un piano di recupero allora si presume che ci sarà un incremento delle cubature e perciò è il terreno ad essere oggetto della compravendita.
Nel tempo si è data a quanto spiegato con la Risoluzione 395 una applicazione generalizzata anche per altre casistiche, come quella dei fabbricati da demolire. Tale interpretazione non ha trovato però riscontro nella giurisprudenza secondo la quale invece se oggetto del trasferimento è un edificio mai si potrà credere di riqualificarlo come cessione di terreno edificabile anche se il fabbricato verrà demolito.
Ciò premesso nel caso di specie la cessione è da considersi cessione di fabbricato anche se ceduta a società che provvederà a demolire e ricostruire e i dubbi dell’istante sulla rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni vengono in conseguenza risolti.
