L’agenzia delle Entrate con Risposta a interpello n 234 del 31 luglio chiarisce i casi di applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro per le imprese di costruzione e ricostruzione al verificarsi di certe condizioni contenute nell’art 7 del DL n 34/2019 convertito in Legge n 28/2019 recante "Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi"
L’agenzia dice che la misura fissa è applicabile sugli interi fabbricati e a certe condizioni mentre non è applicabile per i terreni.
Ricostruiamo il caso di specie:
una società di costruzioni ha presentato al Comune una proposta di piano di recupero per la formazione di un comparto discontinuo per la ricostruzione di 16 appartamenti conformi alla normativa antisismica e di classe energetica A e B.
La società intende acquistare successivamente alla stipula della convenzione per l’attuazione del piano di recupero, tutte le porzioni che compongono il piano stesso e chiede se tali acquisti siano tassabili con imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200,00 euro secondo quanto previsto dall’art 7 del DL 34/2019.
L’istante ricorda che il regolamento urbanistico del Comune di suo interessamento definisce le norme e le modalità di attuazione del c.d. Piano dei volumi zero che prevede la formazione del Piano di recupero per comparto discontinuo (perequazione urbanistica).
Scopo del piano è eliminare la situazione di degrado urbano con la demolizione di edifici fatiscenti a fronte del recupero di potenzialità edificatorie in altre zone della città ritenute adatte dalla Amministrazione a sostenere l’impatto dello sviluppo edilizio.
Il comparto discontinuo è uno strumento di trasformazione urbanista consistente nell’attuare contemporaneamente e unitariamente in due zone differenti della città la demolizione e la ricostruzione della consistenza dell’immobile demolito in una area libera che di per sé non avrebbe capacità edificatoria in un’altra area.
Il piano attuativo per comparto discontinuo ha le stesse caratteristiche di un piano di recupero urbano solo in due zone diverse, la seconda di ricostruzione indicata dal Comune come appropriata.
L’agenzia nella risposta n 234 ricorda il divieto di analogia sancito dall’art 14 delle disposizioni preliminari al codice civile secondo il quale le norme che dispongono agevolazioni o esenzioni sono di stretta interpretazione nel senso che "i benefici in esse contemplate non possono essere estesi oltre l'ambito di applicazione come rigorosamente identificato in base alla definizione normativa”.
Questo è quanto peraltro dice anche la Cassazione con sentenza n 11106/2008
Detto questo, la stessa agenzia ricorda però che l’art 7 del DL n 34/2019 recante "Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi" convertito in Legge n 28/2019 prevede che fino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano determinati lavori conformi alle norme antisismiche si applicano l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.
L’agevolazione spetta se sono rispettate le seguenti condizioni:
- l'acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
- l'acquisto deve avere come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso;
Il soggetto che acquista l'intero fabbricato, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:
- alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
- ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall'art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001.
In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche "NZEB" ("Near Zero Energy Building"), "A" o "B";
- all'alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato.
L’agenzia chiarisce però che qualora non siano rispettate le condizioni indicate la società dovrà corrispondere oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura piena anche una sanzione del 30% e interessi.
Attenzione va prestata al fatto che l’istante in data successiva alla presentazione dell’interpello presenta all’agenzia delle entrate una documentazione integrativa con la quale specifica che intende effettuare due tipi di acquisti:
- uno di un complesso immobiliare che intende demolire nell’area chiamata di decollo
- l’altro di alcuni appezzamenti di terreno nello stesso comune che costituiscono l’area chiamata di atterraggio posta in altra zona del comune dove portare a termine la ricostruzione
L’agenzia risponde concludendo che a questa seconda area non è possibile applicare l’agevolazione in esame poiché gli appezzamenti di terreno non rientrano nel campo di applicazione dell’art 7 che invece la prevede per l’acquisto di interi fabbricati e al verificarsi delle condizioni sopra ricordate.
