Con la Risposta all'interpello 63 del 19 febbraio 2020, allegata a questao articolo, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla deducibilità dei canoni di leasing in caso di lease back.
In particolare, nel caso oggetto di interpello, la società ha acquistato un immobile composto da un magazzino, un appartamento di servizio e un'area pertinenziale di manovra e deposito pertinenziale. La società ha utilizzato il magazzino come proprio deposito ricambi e dedotto fiscalmente l'80% delle quote di ammortamento. Successivamebte, la società ha ceduto a una società di leasing l'intero immobile (fabbricato e area pertinenziale), conferendole il mandato a costruire, secondo le proprie indicazioni, un'officina meccanica e con l'accordo di stipulare, al termine della costruzione, un contratto di leasing avente ad oggetto il nuovo fabbricato. A fronte di tale vendita la società ha determinato e tassato una plusvalenza. L'istante, al fine di determinare l'importo deducibile delle quote annuali del leasing, chiede quale criterio utilizzare per la valorizzazione dell'area del nuovo fabbricato, oggetto del contratto di locazione finanziaria.
Nel rispondere l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che l'articolo 36 del DL. 223/2016 prevede che ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate in precedenza, è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell'anno di acquisto e quello corrispondente al 20% e, per i fabbricati industriali, al 30% del costo complessivo stesso. Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni. Queste disposizioni si applicano, con riguardo alla quota capitale dei canoni, anche ai fabbricati strumentali in locazione finanziaria.
Nel caso in esame la società dichiara di aver posto in essere una operazione di lease-back, che ha comportato la cessione a una società di leasing di un complesso immobiliare composto da fabbricato e aree pertinenziali e il mandato alla stessa di costruire secondo le proprie indicazioni un'officina meccanica, con l'accordo di stipulare al termine della costruzione, un contratto di leasing avente ad oggetto il nuovo fabbricato realizzato per un corrispettivo complessivo. Il corrispettivo ricevuto dall'interpellante a seguito della cessione effettuata alla società di leasing, non rappresenta il valore dell'area bensì individua il valore dell'intero complesso immobiliare. Pertanto in assenza di aree autonomamente acquistate, il valore non deducibile, da attribuire alla parte della quota capitale riferibile all'area, debba essere determinato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell'anno di acquisto e quello corrispondente al 20% e per i fabbricati industriali al 30% del costo complessivo stesso.
