"In assenza di requisiti tali da ritenere che il soggetto persona fisica eserciti l’attività di locazione nell’ambito di un’attività di impresa, può trovare applicazione l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca." E' questa l'indicazione principale fornita dall'Agenzia delle Entrate nella risposta all'interpello 373 del 10 settembre 2019 e allegata a questo articolo.
Il quesito sulla possibilità di usufruire della cedolare secca, era partito da un contribuente persona fisica intenzionato ad affittare per brevi periodi un appartamento a turisti tramite il portale online “AirBnB”, che offre servizi di pubblicità, intermediazione, prenotazione, valutazione e rendicontazione. Sugli importi, i portali di intermediazione effettueranno la ritenuta d’acconto nella misura del 21%, che verseranno all’Agenzia delle Entrate.
Il quesito: L’attività è da inquadrare come commerciale, con la conseguente necessità di richiedere la licenza (comunicazione Suap) e il numero di partita IVA, e di iscriversi alla Camera di commercio ed all’INPS, oppure no?
Nel rispondere l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che l'art. 4 del D. L. 24 aprile 2017, n. 50 prevede che dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si possa applicare la cedolare secca con l'aliquota del 21%. Queste disposizioni si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi.
Chiarimenti erano stati già forniti nella Circolare n. 24/E/2017 dove era stato specificato che la disciplina delle locazioni brevi “si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
La circolare precisa, altresì, che la disciplina delle locazioni brevi non può trovare applicazione qualora insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile quali, ad esempio
- la fornitura della colazione,
- la somministrazione di pasti,
- la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti,
essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione. Questo perchè per espressa previsione normativa, il regime agevolato della cedolare secca si applica ai contratti di locazione stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Per quanto riguarda i criteri in base ai quali l'attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale il legislatore ha rinviato la relativa disciplina ad un regolamento ad oggi non ancora emanato. In assenza del citato regolamento, quindi, al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un’attività di locazione nell’esercizio di attività di impresa, occorre far riferimento ai princìpi generali stabiliti
- dall’art. 2082 del codice civile
- dall’art. 55 del Dpr 22 dicembre 1986 n. 917 (con riferimento all’esercizio di attività commerciale).
