Cosa succede alle "agevolazioni prima casa" se ci si separa e si vende l'immobile prima dei 5 anni dall'acquisto? Domanda non di poco conto in quanto il rischio di pagare imposte e sanzioni era piuttosto elevato. La risposta definitiva è arrivata con la Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n.80 del 9 settembre 2019 allegata a questo articolo. Nel documento di prassi l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che " la cessione a terzi di un immobile oggetto di agevolazione ‘prima casa’, in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione omologato dal giudice, finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale non comporta la decadenza dal relativo beneficio".
Ma andiamo con ordine. In generale in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute
- le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria,
- una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte.
- Se si tratta di cessioni soggette all'IVA , è dovuta la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché la sanzione amministrativa, pari al 30% della differenza medesima.
Attenzione però perchè l’articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74 prevede che “Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui agli artt. 5 e 6 della legge 1° dicembre 1970, n. 898, sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa.
Per quanto riguarda il quesito relativo alla decadenza dalle agevolazioni ‘prima casa’ fruite per l’acquisto dell’immobile, trasferito nel quinquennio all’altro coniuge per effetto di un accordo di separazione, la Corte di Cassazione, con sentenza 29 marzo 2017, n. 8104, ha stabilito che “non può farsi derivare la decadenza dell'agevolazione connessa all'acquisto di un immobile dalla cessione di esso al coniuge in sede di separazione”.
E se ci si separa allora cosa succede? Ad esempio, nell'interpello in commento, l’istante ha acquistato insieme al coniuge nel giugno 2015, un immobile abitativo usufruendo dell’agevolazione ‘prima casa’. Tre anni dopo i coniugi si sono separati consensualmente e tra le clausole dell’accordo di separazione era compresa la messa in vendita, prima della decorrenza dei 5 anni dall’acquisto, dell'abitazione familiare, con ripartizione tra i coniugi del ricavato nella misura del 50% ciascuno. Come si regolano i coniugi con 'agevolazione prima casa"?
Nel rispondere nella Risoluzione 80/2019 l'Agenzia delle Entrate è partita dall'ordinanza del 21 marzo 2019, n. 7966 della Corte di Cassazione dove è stato chiarito che
- la legge n. 74/87, articolo 19, dispone in via assolutamente generale l'esenzione dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa degli atti stipulati in conseguenza del procedimento di cessazione degli effetti civili del matrimonio e anche del procedimento di separazione personale tra coniugi, senza alcuna distinzione tra atti eseguiti all'interno della famiglia e atti eseguiti nei confronti di terzi;
- la ratio della disposizione è senza dubbio quella di agevolare la sistemazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi a seguito della separazione o del divorzio;
- recuperare l'imposta in conseguenza della inapplicabilità dell'agevolazione fiscale sulla prima casa da parte dell'Erario significherebbe sostanzialmente imporre una nuova imposta su di un trasferimento immobiliare avvenuto in esecuzione dell'accordo tra i coniugi.
Quindi la cessione a terzi di un immobile oggetto di agevolazione ‘prima casa’, in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione omologato dal giudice, finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale non comporta la decadenza dal relativo beneficio.
