Il divieto di aprire un bed and breakfast in un condominio, deve essere espressamente previsto nel Regolamento condominiale, inoltre l'attività di locanda o pensione non è assimilabile a quella di bed & breakfast, sia per dimensione organizzativa che per la frequentazione della clientela, queste le principali affermazioni del Tribunale di Roma con Sentenza del 9 gennaio 2018 n. 510.
Il caso nasce da un atto di citazione da parte dell'amministratore di un condominio nei confronti si un condomino colpevole di aver avviato un’attività di bed & breakfast nel suo appartamento, adducendo al fatto che fosse previsto il divieto di tale destinazione dall'art. 6 del regolamento di condominio, che vieta di "destinare qualsiasi unità immobiliare ad uso ... di locanda o pensione" e che nonostante diffida ad interrompere tale utilizzazione, il condòmino ha continuato ad esercitare la sua attività.
Nel caso di specie è risultato che l'appartamento fosse destinato, in relazione a tre camere, all'esercizio attività di bed & breakfast, che consiste in via generale nella cessione in godimento di locali ammobiliati e provvisti delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), cui si accompagna la prestazione di servizi personali, quali la fornitura della biancheria da letto e da bagno e della prima colazione.
Il Tribunale ha respinto la richiesta dell’amministratore, in quanto il divieto posto dal regolamento riguardava solo le attività di locanda o pensione, cioè organizzazioni stabili destinate alla ricezione di ospiti con prestazioni di vitto e alloggio, e quindi profondamente diverse da quella di bed & breakfast.
L'attività di bed & breakfast è sostanzialmente diversa dall'esercizio di una "locanda o pensione" oggetto del divieto posto dal regolamento condominiale (così, per un caso analogo, la sentenza di questo Tribunale n. 18303 del 2015), esercizi che presuppongono entrambi, accanto alla messa a disposizione di una camera per l'alloggio, la prestazione di un servizio di ristorazione ben più ampio, esteso al pranzo o alla cena o ad entrambi e non limitato invece alla prima colazione, e che richiedono pertanto non solo una dimensione organizzativa ed anche di personale più ampia, ma anche una maggiore frequentazione dei locali da parte dei clienti ospiti.
Si tratta quindi di differenze sia quantitative che qualitative che sottraggono tale attività al divieto posto dalla norma regolamentare, oltre a ciò nel regolamento non vi è menzione, tra le attività vietate, neanche di quella di affittacamere, che è la sola a cui può essere assimilato il bed & breakfast.
Non merita neanche adesione l'argomento svolto dal condominio che l'inserimento del divieto avesse lo scopo di evitare l'accesso indiscriminato ad estranei nel condominio, questo perchè tale finalità non emerge affatto dalla disposizione regolamentare, che altrimenti vieterebbe anche l'esercizio degli studi professionali (ad esempio degli studi medici), che invece non vi sono menzionati, e poi soprattutto perché, per principio di ordine generale, i divieti posti dal regolamento condominiale all'uso dei beni esclusivi sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di applicazione né estensiva né analogica, in quanto concretanti limitazioni al diritto di proprietà, che in astratto contemplava a favore del suo titolare le facoltà di pieno e libero godimento del bene (Cass. n. 21307 del 2016; Cass. n. 14460 del 2011).
