Cessione di cubatura, norma dell'Aidc di Milano

La Norma n. 189 emanata ieri 30 ottobre 2013 dalla Commissione norme di comportamento e di comune interpretazione in materia tributaria dell'Aidc (Associazione Italiana Dottori Commercialisti) di Milano, ha precisato il corretto trattamento tributario, ai fini delle imposte dirette (Irpef, Ires, Irap) e indirette (imposta di registro e IVA), della cessione di volumetria edificabile. Tale negozio giuridico, definito "cessione di cubatura", consiste nel trasferimento di una certa volumetria edificabile concessa dal Comune per un lotto ad un altro lotto. Tale istituto è oggi disciplinato da vari strumenti urbanistici e leggi regionali. La Norma dell'Aidc di Milano ritiene che tale "cessione di cubatura" sia assimilabile alla costituzione e cessione a terzi di un diritto reale (sebbene atipico) di godimento su cosa altrui (servitù di non edificare o cessione dello jus aedificandi). Ai fini delle imposte dirette, quindi, si dovrebbe applicare l'art. 9, comma 5, Tuir. Pertanto, se la cessione è effettuata da un'impresa, si consegue un ricavo se il terreno è "a magazzino" per la successiva edificazione, oppure una plusvalenza patrimoniale ex art. 86 del Tuir se il terreno è fra le immobilizzazioni. Se la cessione viene, invece, effettuata da una persona fisica non imprenditore, si applicherà l'art. 67, comma 1, lett. b), del Tuir. Ai fini IVA, si applicherà l'imposta (al 22%) se il soggetto cedente è passivo IVA; se, invece, il cedente non è soggetto passivo IVA, si applicherà l'imposta di registro con le aliquote dei trasferimenti immobiliari (in genere, 8%), oltre alle imposte ipocatastali in misura proporzionale.