Pronta la prima Circolare dell'Agenzia delle Entrate del 14 ottobre 2021 n. 12 con i primi chiarimenti sulle agevolazioni "acquisto prima casa under 36", previste dal Decreto Sostegni bis, in favore dei giovani acquirenti di una “prima casa” con un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.
In particolare, l’accesso all’agevolazione è consentito a coloro che non abbiano compiuto 36 anni di età nell’anno solare di stipula del rogito.
Scarica il testo della Circolare del 14.10.2021 n. 12
Le agevolazioni consistono:
- nell'esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale
- e, in caso di acquisto soggetto ad IVA, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto.
È prevista, inoltre, al ricorrere degli stessi presupposti, l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.
Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.
Nel documento di prassi vengono analizzati:
- i requisiti soggettivi (età e Isee)
- i requisiti oggettivi (prima casa e tipologia atto)
- l'oggetto dell'agevolazione (Esenzione da imposta di registro e ipocatastale; credito d’imposta e modalità di esposizione nella dichiarazione dei redditi; Ipotesi di co-acquisto; Pertinenze)
- il credito d'imposta per il riacauisto
- finanziamenti e altro ancora.
Finanziamenti per acquisto, costruzione e ristrutturazione prima casa ed esenzione imposta sostitutiva
In relazione ai chiarimenti forniti in merito ai finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo (per i quali ricorrono le seguenti condizioni e requisiti: acquisto di prime case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, da parte di soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di eta' nell'anno in cui l'atto e' rogitato e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui), si ricorda che, il Decreto Sostegni bis ha disposto l’esenzione “dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25%” della somma mutuata “dall’articolo 1818 del DPR n. 601/73”, sempre che la sussistenza delle condizioni e requisiti sopra esposti, risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata allo stesso.
In sostanza, per fruire dell'agevolazione suddetta, il finanziamento deve essere erogato per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili per i quali ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, a favore di soggetti mutuatari che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato e che hanno un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario nel contratto di mutuo o in un documento allo stesso allegato.
Trattandosi di un’esenzione dall’imposta sostitutiva, i finanziamenti in questione devono rientrare nel relativo ambito di applicazione, individuato ai sensi dell’articolo 15 del DPR n. 601 del 1973. A tal fine, pertanto, si fa riferimento alle “operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine e tutti i provvedimenti, atti, contratti e formalità inerenti alle operazioni medesime, alla loro esecuzione, modificazione ed estinzione, alle garanzie di qualunque tipo da chiunque e in qualsiasi momento prestate e alle loro eventuali surroghe, sostituzioni, postergazioni, frazionamenti e cancellazioni anche parziali, ivi comprese le cessioni di credito stipulate in relazione a tali finanziamenti, nonché alle successive cessioni dei relativi contratti o crediti e ai trasferimenti delle garanzie ad essi relativi effettuate da aziende e istituti di credito e da loro sezioni o gestioni. (...) Si considerano a medio e lungo termine le operazioni di finanziamento la cui durata contrattuale sia stabilita in più di diciotto mesi”.
Nel caso di finanziamento cointestato e destinato all’acquisto di immobile ad uso abitativo:
- l’esenzione è applicabile solo alla parte del finanziamento erogata in favore del soggetto che possiede i requisiti, in linea con quanto già chiarito in merito all’agevolazione “prima casa” con circolare n. 19/E del 9 maggio 2005, paragrafo 2.4;
- sulla quota restante, l’aliquota è applicabile nella misura dello 0,25% nel caso in cui il mutuatario acquisti l’immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, qualora non sussistano tali requisiti, l’aliquota da applicare è pari al 2%.
Per il mutuatario-acquirente è possibile, inoltre, richiedere l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva anche qualora l’atto di acquisto dell’immobile (per il quale è richiesto il finanziamento) sia stato stipulato senza avvalersi dell’esenzione di cui all’articolo 64, commi 6 e 7, del d.l. n. 73 del 2021, nonché qualora, nello stesso, l’acquirente non abbia fatto richiesta di beneficiare dell’ordinaria agevolazione “prima casa”, sempre che ovviamente sia in possesso dei requisiti stabiliti dal comma 6 dell’articolo 64.
Il comma 8, infatti, non subordina genericamente l’esenzione in commento alla concreta fruizione dell’agevolazione di cui ai commi 6 e 7, ma rinvia direttamente alla sussistenza delle condizioni e dei requisiti indicati al comma 6.
