Rivalutazione terreni e partecipazioni: nuovi chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia delle Entrate, con Circolare del 22 gennaio 2021 n. 1, fornisce un quadro sistematico della disciplina della rideterminazione del valore di partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e di terreni edificabili e con destinazione agricola.

Ricordiamo che la legge finanziaria per il 2002 (articoli 5 e 7 legge 28 dicembre 2001, n. 448) ha introdotto la possibilità per i contribuenti che detenevano alla data del 1° gennaio 2002 titoli, quote o diritti, non negoziati in mercati regolamentati, nonché terreni edificabili e con destinazione agricola, di rideterminare il loro costo o valore di acquisto alla predetta data. 

Pertanto, le persone fisiche, le società semplici, gli enti non commerciali e i soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia possono fare riferimento al valore fiscalmente riconosciuto del costo di acquisto di detti beni posseduti al di fuori del regime d’impresa, così come rideterminato secondo le modalità contenute nelle predette disposizioni, ai fini del calcolo dei redditi diversi di cui all’articolo 67, comma 1, lettere a), b), c) e c-bis), del testo unico delle imposte sui redditi (Tuir). 

Per poter utilizzare il valore rivalutato, in luogo del costo storico, il contribuente è tenuto al versamento di un’imposta sostitutiva parametrata al valore risultante da un’apposita perizia giurata di stima redatta da professionisti abilitati.

Disposizioni successive hanno poi modificato:

• la data cui fare riferimento per il possesso dei beni, 
• la misura dell’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta 
• ed i termini per l’effettuazione dei richiamati adempimenti.

Nel periodo d’imposta 2020, è stata prevista la possibilità di rideterminare il valore di acquisto dei suddetti beni detenuti alla data del:

• 1° gennaio 2020, effettuando i relativi adempimenti entro il 30 giugno 2020;
• 1° luglio 2020, effettuando i relativi adempimenti entro il 15 novembre 2020.

Nel periodo d’imposta 2021 è prevista, da ultimo, la possibilità di rideterminare il costo o il valore di acquisto delle suddette partecipazioni e terreni detenuti alla data del 1° gennaio 2021, effettuando i relativi adempimenti entro il 30 giugno 2021.

Nonostante l’applicazione di tali disposizioni sia stata oggetto di numerosi documenti di prassi, tenuto conto degli ulteriori dubbi interpretativi a cui si è fornito riscontro in sede di interpello, si ritiene opportuno fornire un quadro sistematico della materia, anche alla luce dei chiarimenti sinora resi.

Con riferimento alla rivalutazione dei terreni, la presente circolare recepisce inoltre l’indirizzo espresso dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione con le sentenze nn. 2321 e 2322 del 31 gennaio 2020, secondo cui l’indicazione nell’atto di cessione di un corrispettivo inferiore al valore rideterminato con la perizia giurata non determina la decadenza dal beneficio di cui al citato articolo 7 della legge n. 448 del 2001.

Per approfondire la materia, la circolare riporta anche un’utile tabella che riassume tutti i provvedimenti legislativi adottati e la prassi pubblicata dall'Agenzia, che qui riportiamo.