Cessione di fabbricato da demolire: la plusvalenza rientra nei redditi diversi

Con la circolare del 29 luglio 2020 n. 23/E, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al corretto trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati “da demolire”, allineandosi all’orientamento espresso dalla Cassazione, secondo cui, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, tale trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione o quando l’edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste.

Conseguentemente, in caso di cessione dell’edificio, la relativa plusvalenza non rientra fra i redditi diversi, considerato che la potenzialità edificatoria si è già consumata,

Tenuto conto dei pareri con cui l’Avvocatura generale dello Stato e in considerazione dell’indirizzo assunto dalla giurisprudenza di legittimità, da ritenersi consolidato, l'Amministrazione finanziaria ha invertito così la sua rotta interpretativa, allineandosi all’orientamento espresso dalla Cassazione sopra citato, richiamando, in particolare la sentenza della Suprema corte n. 5088 del 21 febbraio 2019, emessa all’esito di un’apposita udienza tematica, con cui sono stati enunciati i seguenti principi di diritto: 

1. la distinzione fra edificato e non ancora edificato si pone in termini di alternativa esclusiva che in via logica non ammette un tertium genus;
2. la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria del lotto su cui insiste;
3. nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile;
4. il potere generale dell’Amministrazione finanziaria di riqualificare un negozio giuridico in ragione dell’operazione economica sottesa trova un limite nell’indicazione precisa di carattere tassativo del legislatore, ove – nell’esercizio di discrezionalità politica che non trascende i limiti costituzionali di cui agli artt. 3 e 53 Cost. – ha previsto per la cessione di edifici un regime fiscale/temporale e per la cessione di terreni edificabili un diverso regime fiscale