Bonus prima casa nel contratto in favore di un terzo

L'Agenzia delle Entrate con la Risposta n 145 del 4 luglio chiariscono dettagli per un caso di cessione di immobile in favore di un terzo con agevolazione prima casa.

Nle caso di specie, il ''Promittente'' e ''Stipulante''stipulano un contratto a favore di terzo evidenziando che:

• la Stipulante, in proprio e in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore (di seguito ''Terzo''), 
• con atto notarile acquistava dal coniuge Promittente e ai sensi dell'art. 1411 c.c., deviava gli effetti traslativi a favore del figlio [...], la quota indivisa pari ad 1/2 (un mezzo) della piena proprietà di un appartamento.

Nel medesimo atto il Terzo richiedeva l'agevolazione c.d. ''prima casa'' di cui alla Nota II bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, tramite i genitori (Promittente e Stipulante), propri rappresentanti legali.

La Stipulante intende revocare ex articolo 1411, terzo comma, del codice civile, la stipula a favore del Terzo, rimanendo, quindi, unica titolare del diritto oggetto di cessione.

Ciò posto, si chiede se, nella fattispecie, detta revoca determini una causa di decadenza dalla predetta agevolazione (''prima casa''), richiesta dal Terzo nel citato atto notarile.

1) Bonus prima casa: le regole per averlo

L'agevolazione c.d. ''prima casa'' è disciplinata dalla Nota II bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito ''TUR'').
Tale articolo prevede l'applicazione dell'aliquota del 2 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazionedi categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti condizioni:

• «a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza [...]; 
• b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
•  c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente
  articolo [...]».

La ratio delle disposizioni agevolative richiede certezza in merito all'acquisto dell'immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell'agevolazione fin dalla stipula dell'atto,

assumendone i relativi obblighi.

In tal modo, si rende possibile anche l'esercizio dell'ordinario potere di controllo da parte degli uffici nei termini di decadenza normativamente previsti.

Nelle ipotesi di acquisto da parte di minori, la citata circolare 12 agosto 2005, n. 38/E chiarisce, inoltre, che l'agevolazione ''prima casa'' spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.

Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell'agevolazione ''prima casa'' possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall'articolo 320 del codice civile).

2) Bonus prima casa nel contratto in favore di un terzo: chiarimenti ADE

Con riferimento alla fattispecie rappresentata, occorre altresì richiamare la disposizione di cui all'articolo 1411 (rubricato ''Contratto a favore di terzi'') del codice civile, a norma del quale «E' valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare.

In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto».

Nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con ''contratto a favore di terzo'', dunque, il terzo consegue la titolarità dell'immobile, per effetto della stipulazione.

Tuttavia, chiariscono le entrate, fino a quando il terzo non dichiari di ''volerne profittare'' tale acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.

Ai sensi del secondo comma del citato articolo 1411 del codice civile, infatti, la dichiarazione del terzo di ''volerne profittare'' consolida l'acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante.

Solo in tale circostanza, verificandosi la definitività dell'acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l'acquisto, sussistono i presupposti per l'applicazione dell'agevolazione.

In altri termini, qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni ''prima casa'', deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II bis, anche la dichiarazione di ''voler profittare'' della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto.

Nella fattispecie, il Terzo non ha reso la dichiarazione di ''volere profittare'' ex articolo 1411, secondo comma del codice civile e, pertanto, in capo allo stesso non sussistevano i requisiti per usufruire dell'agevolazione ''prima casa'' al momento della stipula dell'atto.