Bonus casa under 36: atto integrativo per il credito d'imposta

Con la Circolare n 14 del 18 giugno le Entrate pubblicano le regole operative per il bonus casa under 36.

Si forniscono vari chiarimenti utili alla sulla applicazione da parte dei relativi beneficiari.

Prima del dettaglio, ricordiamo che il Decreto Milleproroghe o Decreto n 215 del 30.12  convertito in Legge n 18 del 23 febbraio pubblicata in GU n 49 del 28 febbraio, ha previsto, tra le altre, disposizioni che prevedono la proroga dei termini per l’accesso alle agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione da parte dei soggetti “under 36” e il riconoscimento di un credito d’imposta, per i medesimi soggetti, con riferimento agli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024. Su qeusto credito la circolare n 14/2024 ha fornito un chiarimento.

1) Bonus casa under 36: confermato per preliminari entro il 31.12.2023

Le agevolazioni prima casa per gli under 36 ( per i rogiti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023) prevedono che:

• per gli acquisti non soggetti a Iva, non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale,
• per le compravendite soggette a Iva, oltre a non pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene concesso un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva pagata al venditore,
• per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo non è dovuta l’imposta sostitutiva né l'imposta di bollo.

Con il Milleproroghe convertito in legge n 18/2024 si è previsto che, per "dare certezza ai rapporti giuridici inerenti all’acquisto della casa di abitazione" da parte di under 36 con un Isee non superiore a 40mila euro, le agevolazioni su indicate si applicano anche nei casi in cui, entro il termine del 31 dicembre 2023, sia stato sottoscritto il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione.

Attenzione però al fatto che, la stipula del definitivo deve essere formalizzata entro il 31 dicembre del 2024, anche in caso di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci.

Si prevede inoltre una salvaguardia per chi abbia già stipulato il rogito tra gennaio 2024 e l’entrata in vigore della legge di conversione del Milleproroghe disponendo che potranno procedere a compensare le imposte pagate in eccesso, "secondo modalità fissate con provvedimento dell’agenzia delle Entrate".

Tali soggetti avranno diritto a un credito d’imposta pari alle imposte corrisposte in eccesso da usare nell’anno 2025:

• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• in compensazione in F24 (mentre in nessun caso il credito può essere rimborsato).

2) Bonus casa under 36: atto integrativo per il credito di imposta

La Circolare n 14 del 18 giugno tra gli altri chiarimenti evidenzia che il credito d’imposta di cui trattasi, non è riconosciuto in via automatica agli acquirenti.

La fruizione del credito presuppone, infatti, che il contribuente renda al notaio una dichiarazione, con un atto integrativo redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto di trasferimento, in cui manifesti la volontà di avvalersi dei benefici fiscali “prima casa under 36” e dichiari di essere in possesso dei relativi requisiti richiesti dalla legge. In ordine all’atto integrativo, si ritiene che lo stesso:

• debba contenere la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell’attestazione ISEE in corso di validità nel 2024 o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU;
• possa essere stipulato anche in data successiva al 31 dicembre 2024 (ovviamente entro il termine di utilizzo del credito d’imposta);
• sia esente dall’imposta di registro, in quanto stipulato al fine di usufruire dei benefici fiscali di cui all’articolo 64, commi 6, 7 e 8, del d.l. n. 73 del 2021, a seguito dell’entrata in vigore della novella normativa in esame, in considerazione della ratio agevolativa della stessa.

Detto credito d’imposta è utilizzabile soltanto nel periodo temporale compreso tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025, con le modalità previste dall’articolo 64, comma 7, del d.l. n. 73 del 2021.

Ne consegue che, in caso di acquisto tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, non è ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso, neanche in caso di mancato utilizzo del credito nel termine previsto.

Si rimanda alla Circolare n 14/2024 per gli altri chiarimenti sul bonus in oggetto.