Diritti di superficie: chiarimenti ADE sul preliminare

Con Risoluzione n. 4 del 13 gennaio l'ADE risponde a due quesiti sulle novità introdotte dal DL Agricoltura n 63/2024 con l'art 5 comma 2bis che prevede che: La durata dei contratti, anche preliminari, di concessione del diritto di superficie su terreni ricadenti nelle aree di cui all'articolo 20, comma 1, lettera a), del decreto legislativo 8 novembre 2021, n. 199, per l'installazione e l'esercizio di impianti da fonti rinnovabili non può essere inferiore a sei anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di ulteriori sei anni. (...)

Vediamo come ha rispostoa l'Agenzia ai dubbi emersi sulla trascrizione dei contratti in oggetto e sulla validità delle relative proroghe.

In particolare, si risposnde ai seguenti quesiti:

• Si chiede se il citato comma 2-bis dell’articolo 5 del D.L. n. 63/2024, derogando all’articolo 2645 bis, comma 3, del Codice Civile, consenta, per i contratti preliminari che riguardano diritti di superficie su aree idonee per l’installazione e l’esercizio di impianti a fonte rinnovabile, la trascrizione alla quale riconoscere efficacia per almeno sei anni. 
• Si chiede, inoltre, se e con quali modalità possa procedersi alla trascrizione nei registri immobiliari delle proroghe disposte dalla norma sopra menzionata per i contratti non ancora scaduti all’entrata in vigore della stessa.

1) Contratti di diritti di superficie per fotovoitaico: chiarimenti sulla durata

Sinteticamente l'ADE evidenzia che i contratti preliminari di concessione del diritto di superficie su terreni relativi all’installazione e l’esercizio di impianti da fonti rinnovabili accedono al regime della trascrizione regolato dal codice civile come tutti gli altri contratti preliminari. 

Nelle norme del recente Dl n. 63/2024 non è stata introdotta una deroga alla regola generale. 

Inoltre chiarisce che, la proroga dei contratti già in essere,non necessita di ulteriori formalità nei registri immobiliari.

Le Entrate rispetto ai quesiti esposti replicano quanto segue:

1. la norma in esame (art. 5, comma 2-bis del D.L. n. 63/2024) non ha espressamente disposto alcunché in materia di trascrizione e, in tal senso, non pare potersi riconoscere alla stessa norma alcuna efficacia derogatoria implicita rispetto alla disciplina generale della trascrizione dei contratti preliminari ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile. Ciò vuol dire che, ferma rimanendo la trascrivibilità dei contratti preliminari anche relativi alla concessione del diritto di superficie, gli effetti di detta trascrizione rimangono comunque disciplinati dalla previsione codicistica generale in materia di pubblicità dei contratti preliminari che prevede l’efficacia “massima” della formalità per un triennio dalla sua esecuzione, in assenza di “tempestiva” trascrizione del conseguente atto definitivo (o di altro atto previsto dall’art. 2645 bis c.c.). L'agenzia evidenzia che, l’efficacia sostanziale (durata minima) del contratto preliminare di concessione del diritto superficiario sulla quale è intervenuta la norma in argomento disponendo la durata minima di almeno un sessennio differisce dalla durata dell’efficacia della relativa trascrizione sulla quale nulla è stato espressamente disposto o derogato dalla norma del 2024 rispetto alla disciplina civilistica generale dettata dall’art. 2645 bis c.c. per la trascrizione dei contratti preliminari su beni immobili.
2.  stante l’assenza di una espressa deroga o previsione normativa, deve ritenersi che tale effetto sostanziale sui contratti non ancora scaduti si correli automaticamente alla disciplina ora introdotta in materia di durata dei contratti de quibus dalla disposizione normativa in esame e che non necessiti, per la sua esplicazione, di alcuna formalità pubblicitaria; ciò, anche stante l’assenza di un atto formalmente idoneo, ex art. 2657 c.c.2 , a costituire titolo per l’esecuzione di un’eventuale formalità nei registri immobiliari. Pertanto, la proroga ex lege dei contratti già stipulati sarà operante, nella sostanza, indipendentemente dall’esecuzione di eventuali ulteriori formalità nei registri immobiliari.