Amministratore di condominio e mediatore: attività compatibili

Con la sentenza della Corte Europea 242/23 a ottobre 2024 è stata   definita in dettaglio la compatibilità delle funzioni di agente immobiliare intermediario con quelle di amministratore di condominio stabilendo che non  puo esistere ne un divieto  assoluto di svolgere entrambe le attività purche nel rispetto delle normative nazionali vigenti, tra cui gli  specifici obblighi formativi . 

Vediamo in  maggiore dettaglio  sulla base anche la posizione della giurisprudenza di Cassazione. 

1) Mediazione immobiliar:e la normativa e la giurisprudenza

La normativa italiana, disciplinata dalla Legge n. 39/1989, regola l’attività di mediazione immobiliare e stabilisce limiti per garantire imparzialità e assenza di conflitti di interesse. L’art. 5, comma 3, prevedeva storicamente un’incompatibilità generale tra l’attività di agente immobiliare e altre professioni, inclusa quella di amministratore di condominio, per evitare il rischio di favorire immobili gestiti direttamente dal mediatore. Questa interpretazione viene parzialmente superata dalle  direttive e giurisprudenza  europea 

Posizione della Giurisprudenza Italiana

La giurisprudenza nazionale, compresa la recente sentenza della Cassazione n. 19827/2024, chiarisce che il cumulo delle attività di agente immobiliare e amministratore di condominio è ammissibile se non si violano i principi di imparzialità e trasparenza. 

Contributo della Corte di Giustizia Europea

Con la sentenza del 4 ottobre 2024, la Corte di Giustizia dell’Unione Europea (CGUE) ha esaminato la compatibilità delle normative nazionali restrittive con la Direttiva 2006/123/CE (Direttiva Servizi). La CGUE ha stabilito che una norma nazionale che prevede un’incompatibilità generale tra l’attività di mediatore immobiliare e quella di amministratore di condominio viola il diritto dell’Unione, in quanto non proporzionata e non necessaria per garantire l’imparzialità. I punti salienti della sentenza includono:

Rifiuto del divieto generale: La Corte ha ribadito che un divieto assoluto è sproporzionato rispetto all’obiettivo di prevenire conflitti di interesse, specialmente quando tali conflitti possono essere gestiti con altre misure.

Misure alternative: Si suggerisce di adottare obblighi di trasparenza e controlli ex post (ad esempio, dichiarazioni esplicite nelle transazioni) anziché vietare in modo generalizzato il cumulo delle attività.

Interesse del consumatore: La normativa deve bilanciare la tutela del consumatore con la libertà di prestazione dei servizi, senza imporre restrizioni eccessive.

2) La Cassazione sulle funzioni di agente/mediatore e di amministratore di condominio

La vicenda  affrontata dalla Cassazione  nella sentenza 19827 sopracitata, a giugno 2024 trae origine da una controversia tra una società di intermediazione immobiliare e due acquirenti di un immobile.

La società richiedeva il pagamento della provvigione per aver intermediato l'acquisto, mentre gli acquirenti contestavano la qualità del servizio reso, sostenendo che il mediatore non aveva rispettato gli obblighi informativi, non avendo comunicato la prossimità dell’immobile a un’area industriale in via di sviluppo. Inoltre, gli acquirenti sottolineavano la mancanza di imparzialità del mediatore, che avrebbe avuto rapporti con i venditori. 

La domanda di provvigione venne accolta in primo grado, mentre le richieste riconvenzionali degli acquirenti furono respinte.

In appello, la Corte riconobbe il mancato rispetto degli obblighi informativi da parte del mediatore, ma confermò che il prezzo d'acquisto dell’immobile rifletteva il valore di mercato, considerando una svalutazione del 20% per il cambio di destinazione dell’area da rurale a industriale. Tuttavia, il calcolo del danno venne contestato in Cassazione, dove fu evidenziata l’erronea comparazione di valori non omogenei, relativi a periodi temporali differenti.

La Corte di Cassazione ha cassato quindi  la sentenza della Corte d’Appello nella parte relativa al calcolo del danno, rinviando alla stessa Corte per un nuovo esame. È stato invece respinto il ricorso incidentale degli acquirenti che contestavano l'imparzialità del mediatore,  ritenendo che  le attività fossero compatibili poiché i rapporti con una delle parti non costituivano un vincolo di rappresentanza.

La Cassazione ha precisato  anche in precedenza  i confini di questa compatibilità:

• Cassazione Civile, Sez. III, Sent. n. 392/1997:  Ha stabilito che l’imparzialità del mediatore non si identifica con una generica equidistanza, ma con l’assenza di vincoli di mandato o rappresentanza. L’amministratore di condominio può svolgere attività di mediazione se questa non interferisce con i suoi obblighi condominiali.
• Cassazione Civile, Sez. III, Sent. n. 1750/1984:Ha affermato che l’amministratore condominiale può agire come mediatore nella compravendita di unità immobiliari del condominio, poiché l’attività di mediazione è estranea alle sue funzioni condominiali, purché non emerga uno specifico  conflitto di interessi.

3) Mediazione e amministrazione di condominio: conclusioni

Alla luce della giurisprudenza italiana ed europea, le due attività possono coesistere se gestite in modo da garantire:

• Separazione funzionale: Le due attività non devono influenzarsi reciprocamente, specialmente nei casi in cui lo stesso immobile sia oggetto di amministrazione e mediazione.
• Trasparenza verso le parti: Il mediatore/amministratore deve dichiarare i propri ruoli, evitando qualsiasi conflitto di interesse.
• Applicazione caso per caso: Le autorità nazionali devono valutare i rischi in base alle circostanze specifiche, evitando restrizioni generalizzate che violano il diritto dell’Unione.(Direttiva Bolkenstein)
• rispetto degli obblighi normativi vigenti in materia di formazione. Si  ricorda  in particolare che:
  •  per ottenere l’iscrizione alla Camera di commercio quali agenti di affari in mediazione immobiliare, è necessario il superamento del corso di formazione specifico 
  • Anche per gli agenti il Dm 140/2014 richiede la frequenza di  corso di formazione  di almeno 72 ore e l' aggiornamento  professionale di  almeno 15 ore annue..