Con Risposta a interpello n 240 del 3 dicembre le Entrate replicano ad un istante che ha acquistato un bene immobili con contratto di rent to buy.
L’ADE sinteticamente conclude che l'acquisto dell'immobile e dei beni strumentali può essere agevolato, a condizione che:
- gli investimenti siano effettivamente effettuati entro il periodo di vigenza dell’agevolazione (dal 1° gennaio al 15 novembre 2024).
- tutti i requisiti e le condizioni della normativa (compresi gli obblighi di documentazione e di rispetto dei criteri unionali) siano rispettati.
Vediamo il caso di specie e tutti ichiarimenti nel dettaglio.
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1) Credto ZES Mezzogiornoil caso del rent to buy
In particolare, l'istante è una SPA, e riferisce che veniva stipulato un contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto (contratto cd. di ''rent to buy'' di seguito,) tra la BETA S.r.l. [...], in qualità di parte concedente, e la società GAMMA S.r.l., in qualità di parte conduttrice, avente ad oggetto un fabbricato con sovrastante lastrico solare, ove è alloggiato attualmente un impianto fotovoltaico.
L'Istante dichiara che la durata della concessione del godimento era stata stabilita dalle parti in anni quattro, a decorrere dal [...] maggio 2016, con possibilità di proroga (poi avvenuta fino al [...] aprile 2024).
Il Contratto è stato poi ceduto da GAMMA S.r.l. alla stessa Istante che, una volta divenuta società per azioni, ha esercitato l'opzione di riscatto del bene concesso in godimento con diritto di acquisto dell'Immobile (ai sensi dell'articolo 23 del decretolegge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164) con la stipula del relativo contratto di acquisto avvenuta in data [...] aprile 2024 e il pagamento di euro [...] (al netto dell'importo di euro [...] versati a titolo di acconto previsti con il Contratto).
L'Istante vorrebbe accedere al Credito d'imposta ZES unica per gli investimenti facenti parte di un progetto di investimento iniziale relativo all'acquisto di nuovi macchinari, impianti e attrezzature varie e dell'Immobile strumentale citato e chiede quale sia ''l'esatto momento di effettuazione dell'investimento relativo all'immobile acquistato [...], a seguito dell'esercizio dell'opzione di riscatto valido per accedere all'agevolazione in commento''.
In particolare, chiede se possa fruire del Credito d'imposta ZES unica in relazione alle spese sostenute per l'acquisto dell'Immobile, avvenuto mediante un contratto di ''rent to buy'', con l'esercizio dell'opzione ivi prevista, con contratto di acquisto stipulato il [...] aprile 2024.
L’ADE chiarisce che, ai fini fiscali, l’investimento si considera effettuato:
- alla data della stipula dell’atto di compravendita dell’immobile. Questo è conforme all’articolo 109, comma 2, lettera a), del TUIR, che considera rilevanti i corrispettivi e le spese per l’acquisizione di beni immobili alla data della stipula dell’atto traslativo della proprietà. Nel caso specifico, l’investimento relativo all’immobile oggetto del contratto di "rent to buy" è considerato effettuato nel 2024, poiché in tale anno è stato esercitato il riscatto e stipulato il contratto definitivo di acquisto.
- l'acquisto dell'immobile tramite il contratto di "rent to buy" è eleggibile per il credito d'imposta ZES unica, purché siano rispettate le condizioni previste dal regolamento UE n. 651/2014 (Regolamento GBER) e dal decreto attuativo.
- non è richiesto il requisito della "novità" per l'immobile, in quanto la disciplina consente di agevolare anche beni immobili già utilizzati dall'acquirente, salvo specifiche disposizioni unionali.
