Prezzo di cessione immobili < del mutuo: valido l'accertamento

Con l'Ordinanza n. 25854/2024 la Cassazione ha sancito che l’accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili può essere fondato anche soltanto sull’esistenza di uno scostamento tra il minor prezzo indicato nell’atto di compravendita e l’importo del mutuo erogato all’acquirente senza che ciò comporti alcuna violazione delle norme in materia di onere della prova.

La documentazione bancaria acquisita e la perizia di stima redatta per l’erogazione del prestito costituiscono un quadro indiziario idoneo a legittimare l’accertamento induttivo 

Vediamo i fatti di causa.

1) Cessione immobili con prezzo di vendita < del mutuo: valido l'accertamento

L’Agenzia delle entrate inviava un atto di accertamento ad una società immobiliare recuperando a tassazione maggiori ricavi non dichiarati irrogando le relative sanzioni.

L’Agenzia contestava alla società che in relazione all’anno 2005 e per alcune cessioni immobiliari erano indicati dei prezzi di vendita che, a seguito di attività investigativa bancaria, si erano rivelati inferiori all’importo dei mutui accesi dagli acquirenti e alle perizie redatte per l’accensione degli stessi.

L'immobiliare impugnava l’atto impositivo presso la CTP, ricorso che veniva respinto.

La Commissione tributaria regionale accoglieva invece l’impugnazione e l’Agenzia delle entrate ricorreva in Cassazione contro la pronuncia di merito.

In Cassazione l'agenzia deduceva la violazione e falsa applicazione degli articoli 39 e 41-bis del Dpr n. 600/1973 e dell’articolo 54 del Dpr n. 633/1972 in quanto a suo avviso, la sentenza del giudice tributario regionale non aveva valutato adeguatamente gli elementi presuntivi offerti in ordine all’inattendibilità del prezzo indicato nelle compravendite e, soprattutto, aveva svalutato la circostanza che i mutui accesi dagli acquirenti riguardavano somme superiori al prezzo in questione.

Inoltre l’Amministrazione finanziaria deduceva la violazione e la falsa applicazione delle norme sudette nonché degli articoli 115 del codice di procedura civile e 2697 del codice civile, in quanto la sentenza è censurata nella parte in cui considera fatto notorio la circostanza che gli acquirenti abbiano ottenuto perizie sovrastimate per conseguire somme maggiori a titolo di mutuo.

La Suprema corte in riferimento alle compravendite e agli immobili ha statuito che è stata acquisita:

• adeguata documentazione bancaria, 
• la perizia di stima redatta ai fini della erogazione del mutuo 

ed entrambi questi documenti recano un valore superiore a quello dichiarato negli atti di trasferimento.

Tali elementi corroborano secondo la Suprema Corte un quadro indiziario caratterizzato da gravità, precisione e concordanza che è idoneo a giustificare l’accertamento dell’Ufficio ai sensi dell’articolo 39 comma 1 lettera d) del Dpr n. 600/1973.

E' stato questo, specifica la Cassazione, l’indirizzo costante sostenuto dai giudici di legittimità e, per tale ragione, la sentenza impugnata ha errato laddove non ha tenuto conto degli elementi della fattispecie emersi dagli atti.

La corte sostiene che in tema di accertamento induttivo del reddito di impresa, l’accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili può essere fondato anche soltanto sull’esistenza di uno scostamento tra il minor prezzo indicato nell’atto di compravendita e l’importo del mutuo erogato all’acquirente e ciò non comporta alcuna violazione in materia di onere della prova.

Le presunzioni di cui all’articolo 2729 cc non stabilite dalla legge sono lasciate alla prudenza del giudice il quale non deve ammettere che presunzioni gravi, precise e concordanti.

Spetta ai giudici di legittimità stabilire se la norma, oltre ad essere applicata esattamente a livello di declamazione astratta, lo sia stata anche sotto il profilo dell’applicazione concreta.

La Suprema corte ha ritenuto che la sentenza impugnata ha violato i principi di diritto costantemente affermati dai giudici di legittimità in materia di fatto notorio.

È stata, difatti, attribuita tale natura al “dato di comune esperienza che vengano effettuate perizie che sovrastimano l’immobile per consentire la stipulazione di contratti di mutuo di maggiore importo”.

Per tutto quanto premesso, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso cassando la decisione impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria competente e affermando il seguente principio di diritto: 

• il ricorso alle nozioni di comune esperienza (fatto notorio), comportando una deroga al principio dispositivo ed al contraddittorio, in quanto introduce nel processo civile prove non fornite dalle parti e relative a fatti dalle stesse non vagliati né controllati, va inteso in senso rigoroso, e cioè come fatto acquisito alle conoscenze della collettività con tale grado di certezza da apparire indubitabile ed incontestabile.  Ne consegue che restano estranei a tale nozione le acquisizioni specifiche di natura tecnica, gli elementi valutativi che implicano cognizioni particolari o richiedono il preventivo accertamento di particolari dati, nonché quelle nozioni che rientrano nella scienza privata del giudice, poiché questa, in quanto non universale, non rientra nella categoria del notorio, neppure quando derivi al giudice medesimo dalla pregressa trattazione di analoghe controversie.