Plusvalenza immobili con superbonus: calcolo e tassazione

Con Risposta a interpello n 208 del 23 ottobre le Entrate hanno chiarito la Determinazione della plusvalenza imponibile in caso di immobile ceduto entro 10 anni dalla conclusione dei lavori ammessi al Superbonus e acquisito solo in parte per successione – articoli 67, comma 1, lettera b– bis) e 68, comma 1, del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir).

1) Plusvalenza immobili con superbonus: calcolo e tassazione

Nel caso di specie, l'immobile in questione è stato acquisito in parte per successione (50%) e in parte per compravendita (50%) e in particolare l'istate:

• è proprietaria di un immobile acquisito, per il 50%, a seguito della compravendita effettuata dal coniuge nel 19XX in regime di comunione legale dei beni e, per il restante 50%, tramite successione al coniuge defunto nel 20XX, che non è stato adibito ad abitazione principale;
• sulle parti comuni dell'edificio condominiale sono stati eseguiti interventi, terminati il XX dicembre 2023, ammessi alla detrazione del 110% delle spese sostenute (cd. Superbonus) disciplinata dall'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito in legge, con modificazioni, dall'articolo 1, comma 1, legge 17 luglio 2020, n. 77, relativamente alla quale è stata esercitata l'opzione per la cessione del credito ai sensi del successivo articolo 121.

Data l'intenzione di cedere l'immobile nel 2024, l'Istante chiede:

1. se si determini una plusvalenza imponibile ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b­bis) del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche se gli interventi agevolabili sono stati effettuati esclusivamente sull'edificio condominiale;
2. in caso di risposta affermativa al primo quesito, come deve essere determinata la plusvalenza imponibile, considerato che il 50% dell'immobile è stato acquisito per successione. 

La plusvalenza è imponibile solo per la quota relativa alla parte acquisita a titolo oneroso (50%), mentre la parte acquisita per successione è esente da tassazione.

Con  la  circolare  13  giugno  2024,  n.  13/E  sono  state  impartite  le  istruzioni operative relative all'applicazione delle disposizioni di cui trattasi ed è stato evidenziato che,  ai  fini  dell'emersione  della  plusvalenza  imponibile,  non  rileva, tra  l'altro,  «la tipologia d'interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all'immobile oggetto di cessione; in altri termini, non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo di cui alla lettera b­bis) sopra citata, che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell'edificio di cui fa parte l'unità immobiliare ceduta a titolo oneroso». 

Quindi, sono imponibili le plusvalenze originate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus e terminati da non più di dieci anni, ivi compresi i lavori eseguiti esclusivamente sulle parti comuni degli edifici.

Nella richiamata circolare n. 13/E del 2024, è stato, inoltre, evidenziato che: «Per espressa previsione normativa, sono escluse dall'ambito applicativo della lettera b­bis) le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili «acquisiti per successione» [...]».

In  particolare,  va  assoggettato  a  tassazione  il  50  per  cento  della  plusvalenza determinata, ai sensi dell'articolo 68, comma 1, del Tuir, quale differenza tra: ­ 

• il prezzo complessivo della vendita immobiliare percepito nel periodo d'imposta, 
• e ­ il costo d'acquisto a suo tempo sostenuto dal coniuge, aumentato di ogni altro costo inerente all'immobile, opportunamente convertito in euro e rivalutato. Irrilevanti a tal fine saranno le spese sostenute dall'Istante relativamente agli interventi ammessi al Superbonus, in quanto conclusi nel 2023 e quindi entro cinque anni dalla vendita. 

Resta  ferma  la  possibilità  di  applicare,  in  luogo  dell'ordinario  regime d'imposizione,  l'imposta  sostitutiva  del  26 per  cento,  secondo  le  modalità  previste dall'articolo 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (articolo 1, comma 65, della legge di bilancio 2024).