Mutui misti: regole di detrazione degli interessi passivi

Con una FAQ del 23 settembre l'agenzia delle entrate ha risposto ad un dubbio di un contribuente che ha acceso un mutuo per acquistare l'abitazione principale e per ristrutturarla, cosiddetto mutuo misto.

Il contratto non specifica l’importo del mutuo destinato all’acquisto dell'immobile e pertanto si domanda per quale importo possa usufruire della detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell'immobile.

Le entrate evidenziano che il contribuente può autocertificare l'importo del mutuo per l'acquisto della casa, vediamo come.

1) Mutui misti: regole di detrazione degli interessi passivi

Prima di evidenziare il chiarimento ADE, si ricorda che, l’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR stabilisce che, in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19 per cento degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. 

Per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze. 

L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo; ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita. 

La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale. 

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale; tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.

Nel caso di specie il contribuente ha contratto un mutuo cosiddetto misto, dove non è distinta la parte per acquista da quella per la ristrutturazione necessario all'immobile.

In questo caso, specifica l'agenzia, premesso che la destinazione del mutuo per l’acquisto dell’abitazione potrebbe anche risultare nel contratto di compravendita dell’immobile o da altra documentazione della banca mutuante, in assenza di un documento che distingua le differenti finalità e i relativi importi, il contribuente può avvalersi di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (articolo 47 del Dpr n. 445/2000).

In essa egli dovrà attestare:

• quale somma è imputabile all’acquisto dell’abitazione,
• e quale alla ristrutturazione.

Sulla base di questo documento, in presenza delle altre condizioni previste dalla legge, il contribuente potrà così richiedere la detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell’abitazione.

Per i mutui misti, la stessa agenzia nella Guida alle detrazioni sui mutui del 2024 le entrate hanno elencato i documenti da controllare e conservare:

• Ricevute quietanzate o certificazione annuale della banca relative alle rate di mutuo pagate nel 2023 o estratto conto bancario o postale 
• Contratto di mutuo dal quale deve risultare che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto e per la ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale
• Contratto di acquisto dell’immobile per verificare sia i vincoli temporali previsti sia l’importo riportato sull’atto. Se tale importo, maggiorato di eventuali oneri correlati all’acquisto, risultasse inferiore al capitale erogato, sarà necessario riproporzionare gli interessi alla minore spesa sostenuta -
• Idonea documentazione degli oneri accessori all’acquisto sostenuti (anche in caso di riparametrazione degli interessi) 
• Autocertificazione che attesti che l’immobile acquistato è stato adibito ad abitazione principale nei termini previsti dalla norma e che tale condizione sussista anche nel 2023 e che indichi la somma imputabile all’acquisto e quella relativa alla ristrutturazione dell’abitazione principale
• Fatture relative ai lavori eseguiti al fine di rapportare, al termine dei lavori, gli interessi relativi al finanziamento per la ristrutturazione alle spese effettivamente sostenute